四大槓桿炒房套路首次曝光 靠炒房致富的時代已經結束了

文/立青論金文/立青論金

房子對於有錢人是一項榨乾剛需的豐厚投資，對於沒房的普通老百姓可能卻是一個必需品。人的一生都在和房子發生千絲萬縷的關係：

大學畢業了，要在工作的城市租房住；結婚了，丈母娘要求有房才肯嫁女兒；有了孩子，沒有學區房不能上學。一套用於自住的房子，為我們的人生處處設關卡。

想像一下啊，假如我們把房子想像成糧食或者衣服，那得多可怕。食物是人類的生存所需，炒糧食炒到老百姓吃不起，就會有人餓死；衣服是基本生活必需品，炒衣服炒到人老百姓穿不起，就會有人凍死。

所以，你有多想買房，就有多恨炒房者。

你或許會變成下一個炒房者

炒房是一種市場趨利行為，當我們在咒罵炒房者時，一旦條件許可，你或許會變成下一個炒房者。為什麼呢？

1979年，深圳特區成立，無數人失眠，想著如何去下海創業。

馬克思曾說過：資本如果有50％的利潤，它就會鋌而走險；如果有100％的利潤，它就敢踐踏人間一切法律；如果有300％的利潤，它就敢犯下任何罪行，甚至被絞死的危險。而一般情況下，炒房的利潤幾乎就沒有低於過50%。

先舉個例子，假如你手頭有500萬現金，在北上深房價高漲到5萬1平米時，一個房價窪地的城市出現了，當地房價只有5000元1平米，你是買還是不買？

房價這麼便宜，買一套不夠，有人恨不得多買十幾套，500萬現金不夠花，找親朋好友借錢，用盡銀行加槓桿，見房就收，有多少買多少。想想銀行跑不贏通脹的利息，想想令股市腰斬的股災，想想跑路的理財產品，樓市高漲的現實，給中國人上了生動的一課，幹什麼也不如投資房子，折騰成房子才能財富保值。只要條件許可，或許你也是炒房客的一員，正在後悔沒抄底某座城市的某套房。

溫州炒房團故事

然而，炒房是一個技術活，你不一定能輕鬆玩轉樓市。回顧一段溫州炒房團的故事：

上世紀90年代，溫州民營企業異軍突起，很多老闆揣著百萬級的閑散資金尋找出路，他們首先把溫州房價從2000元1平方米炒到7000元1平方米。隨後又瞄準了價值窪地上海，當時上海房價3000元1平米左右，而且在上海買房還可以落戶，子女也能來讀書就業。你沒有看錯，那時的上海真沒有今天這麼嚴苛的戶籍限制。

不管幹什麼，溫州人都愛抱團，做生意如此，炒房更是如此。溫州人立馬不淡定了，僅僅是上海房價比溫州低一半這條，就足夠讓人瘋狂了。溫州組團看房上百次奔赴上海，次次爆滿，還建立了購房俱樂部。

當年溫州上演了全民炒房的盛況，買房像買大白菜一樣，看好就下手。不僅實力雄厚的溫州老闆炒房，工薪白領、村民也參與其中，甚至在家閑壞了的老太太都擠進炒房大軍，一時間溫州炒房團橫掃上海樓市。

20年後炒房者用上的招數，溫州炒房團當年早就玩膩了。

沒錢炒房怎麼辦？借錢也要炒房，甚至賣房抵押也要炒房的溫州人屢見不鮮。

第一招：民間借貸興起，當時溫州村裡有聲望的老太太建立起了類似地下錢莊的一股金融力量。村裡誰有閑錢了，都會跑到她們那去登記寄存，利息高、有保障。如果有人炒房缺錢，可以找她們借，據說利息曾高達20%，這也不是常人都敢借的。但是有人炒房炒紅了眼，也敢赴湯蹈火。有點像今天炒房者用到的機構墊資、小額信用貸等手法，只是利息低得多。

第二招：付首付，以少量資金撬動龐大樓市。當其他城市大多數的工薪階層對按揭買房這個新鮮事物望而卻步時，溫州炒房團卻將它的作用發揮到極致。據說，一位溫州炒房人以120萬的首付資金在上海狂買20套商住房，然後以租金抵房貸，每個月還凈賺2萬。兩年後，房價暴漲一倍，將房子全部脫手，功成身退，已成為一段傳奇。

溫州人炒房的瘋狂程度超乎想像，炒起房來全村全家總動員，以家族或同鄉集資參股的方式，參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。所以他們不僅買房，還參與房地產開發，甚至抱團定價，自己炒高房價，然後拋售套現。即便是本錢極少的炒房者，也發明出了「炒房號」的賺錢之道，先找到熱銷樓盤，開盤時雇民工排隊搶房號，再加價數萬將房號轉賣給需要買房的剛需人群。手法之高超，令人嘆為觀止。

炒熱上海樓市之後，溫州炒房團大舉進軍全國。他們所到之處，同時拿下多個項目，再加上售樓小姐搖鼓吶喊「房沒了！漲價了！」，樓市迅速被炒起來。房價上漲引發當地老百姓加入囤房行列，陷入了「不早點下手以後都買不起房」的恐慌心理中，隨後恐慌心理蔓延，投資的、剛需的，一哄而上，進一步推高了房價。

溫州炒房團也不是一路凱歌，炒房和房貸曾讓他們的財富倍增，然而2013年溫州樓市一路下跌，止都止不住。

統計局數據顯示，截至2013年7月，70個大中城市中有69個城市房價同比上漲，唯有溫州的房價在下降，而且已經連續跌了23個月。據說，2012年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%，2013年上半年又擠掉10%左右。溫州一些新建商品房比最高峰時房價下跌了30%～40%，個別豪宅價格甚至攔腰一刀。結果是，有人跑路，有人跳樓。

大揭秘！四大槓桿炒房套路曝光

有人說，溫州炒房者是「罪魁禍首「，加速了樓市暴漲的步伐；也有人說，溫州炒房團好似股市裡的價值投資論者，哪裡是樓市的價值窪地，他們就蜂擁而至掃蕩哪裡，堪比樓市巴菲特。

歸根到底，炒房，就為一個利字。然而巨大的利潤背後，也是暗藏著無處不在的風險惡魔。

「給我一個槓桿，我能撬動月球」，這不是阿基米德名言，而是炒房客狂語。

對於炒房客，中國樓市就是賭場。在本輪樓市上漲周期，炒房客，尤其是深圳炒房客，就義無反顧地投身到這場豪賭事業中。

他們與空頭對賭，與銀行對賭，與政策對賭，幾乎將槓桿玩到了全宇宙的極致。

瞧瞧這些炒房客的創意，你會驚嘆，套路，全是套路。

高評高貸、氣球貸、加按揭、月供貸、消費貸、信用卡套現，循環貸、P2P眾籌……炒房客幾乎窮盡所能。儘管加槓桿炒房並非房價大漲的主因，但無疑是高房價的助推器。

今天，穿透層層樓市泡沫，扒一扒這些炒房客加槓桿的典型套路。

加按揭

加按揭是啥？說白了就是對有貸款的房子重新估價，按照新評估價追加放貸

很多炒房客，拿到追加的貸款，再去付首付炒房。

今年年初，央視報道了一位深圳炒房客，「100萬兩年變5000萬」 ，在這個案例中，深圳投資客李先生加槓桿的秘訣就是，加按揭

怎麼玩呢？李先森拿100萬投資了第一套房，發現房價漲得非常快。然後，他將爸媽名下的房子，也都拿去做了加按揭貸款，再然後，親戚的指標也都被借來買房，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次。

矮油，不錯哦～，通過不斷加按揭貸款滾動操作，在這輪房地產超級牛市中，李先森手裡的房產市值最高時，達到了5000萬，真是好多好多錢，數都數不過來。

Tips

工商銀行最高額度是100萬元

招商銀行加按揭的最高額度是150萬元

建設銀行最高額度達到了300萬元

高評高貸

去年6月份曾有這樣一條NB新聞，深圳炒房客「零首付」炒房 。

納尼？！

是滴，你並沒看錯，這位炒房客，買了深圳寶安西鄉某小區，一套115平米的房子，總價500萬，按照首付最低3成計算，不算稅費等成本，首付應是150萬，但這位炒房客手裡沒有那麼多錢。

怎麼辦？這時候高評高貸就華麗麗地登場了，高評高貸，就是把房子的評估價做高，然後從銀行套出更多的按揭貸款，這是一種典型的「暗箱操作」。

第一步，這位炒房客，先找到一位做貸款中介的好朋友，讓他幫忙把房價評估到760萬，760萬！厲害了word哥

第二步，貸款中介再去找關係好的銀行客戶經理，通過這層關係，房子的高評估價就能順利通過銀行審批，從銀行貸出大約530萬。

這樣一來，總價500萬的房子，不僅首付不用出一分錢，連稅費都給貸出來了。

別，別，別急，還沒完，接著還可以到銀行貸出50萬的裝修貸，作為未來兩年的月供資金。

怎麼樣，炒房客這招「空手套白狼」玩得夠嗨吧，據一家自媒體補刀，目前深圳羅湖、寶安、龍崗等片區的房子都可以做到高評高貸。

氣球貸

說完高評高貸，我們再來說說另一個加槓桿的利器氣球貸，氣球貸是一個很形象的說法，意思是，貸款像氣球一樣，可以儘力膨脹。

這種還款方式，在國內原本主要用於購車貸款，深圳發展銀行2007年做了一次創新，將氣球貸引入到房地產市場。

2015年春天，深圳房價在全國率先開啟飆漲模式，久違的氣球貸又重出江湖。

知道嗎？ 深圳的氣球貸最長可以貸55年，55年，55年！！

買房人可以先貸10年，但月供卻按照55年計算。剩餘的貸款怎麼辦？到第十年最後一個月一次性還完，這樣月供就會變得很低，「能低到你吐血」。

嘖嘖嘖～，對於炒房客來說，就可以用同樣的錢供更多套房子了 ，吃瓜群眾表示腦洞大開。

而且，貸款人可以在第十年倒數第三個月，申-請-加-貸-款！

套出來的錢繼續月供，循環往複，直到賣房套現，即使不賣掉房子。也不用擔心斷供，炒房客夢裡都笑出了聲。

月供貸

如果氣球貸，還不能滿足炒房的槓桿需求，那麼炒房客可以選擇一個新品種月供貸。

月供貸據說是首付貸的變種，「首付貸」去年被定性為違法金融業務，一線城市展開層層圍剿後，短命的首付貸揮淚退出舞台。

但是，金融機構的資金不能閑著，還要賺錢啊，咋辦？

不讓貸款給買房人交首付，那就幫著買房人交月供吧。

這些炒房客們伐開心了，金融機構的錢不用白不用，於是一買就是十幾套，甚至幾十套。

舉個例子，一位炒房客按揭貸款的月供是1萬元，貸款期限是30年，他可以通過月供貸貸出30萬元。

如果一個人，在多家金融機構同時申請，月供貸，就可以貸上百萬的資金出來，償還多套房產的月供。

「按需供地」是落實「房子是用來住的，而不是用來炒的」原則的一個具體行動，樓市的炒作空間將被進一步壓縮。

無論是對違法開發商、中介機構予以嚴厲處罰，還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門檻、打擊首付貸等場外配資等措施，都是要壓縮炒房者的生存空間，讓房子真正回歸居住屬性。

政府已經從土地供應、金融、財稅、立法等方面著手建立房地產發展長效機制，如果還有人認為本輪房地產調控只是「一陣風」，那將是對形勢的嚴重誤判。

拿北京來說，今年年底前5萬套自住房正在趕著進入市場，老百姓還有什麼可擔憂的呢？對那些炒房者來說，則是該轉變思路的時候了，因為靠炒房致富的時代已經結束了。

聊了半天，最後奉勸各位炒房客，別在國家反覆強調「去槓桿」的背景下，還任性地「加槓桿」，如果今後被爆倉。

嗯。。。那就真的杯具了。