提前退租，我把違約金從877萬降到了421萬！(上）| 知行專欄
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在這個知識共享、整體認知升級和技術迅速推陳出新的時代，領域革命、公司轉型、行政思維轉變，幾乎是公司發展到一定時期都會遇到的情況。
革命與轉型意味著陣痛，行業快節奏催促著公司上下以最快的速度完成業務迭代，與此同時，配合業務線的行政方面支持也不得不做出快速反應，這也是行政應該關注辦公硬軟體成本浮動支出的時候。
那麼行政如何幫助公司一起完成業務蛻變？在此分享我的些許經驗，希望可以給各位同行提供參考，打開思路。
「公司正在轉型，線下轉到線上，先把全國的門店都關掉，要快！」
「59個門店那，額……要多快？」
「月底完成吧。」
「哦，好！今天已經18號了……」
「還有，少賠點，能不賠就不賠哈！」
Bingo，贏得了一個時間緊、任務重、資金少的完美開局。
一、策劃一個遊刃有餘的退租方案
退租類型一般可分為提前退租和到期終止。
處理過退租的同行應該都知道，提前退租屬違約行為，需支付一定數額的違約金，一般情況下，承租前應充分考慮公司未來的發展進行租賃方案制定，避免提前退租的情況。
但當我們碰到突發情況需要臨時退租時，雖然陷入被動，也是可以通過其他途徑達到提前退租的效果，同時降低違約金的支付。
所以退租方案的第一步，如何制定？
1.租賃合同解讀
知己知彼百戰不殆，首先要了解承租房源的合同條款，有時間儘可能的仔細通讀，但緊急情況下一定要了解以下幾點：
租期、支付周期、押金和租金、轉租限制、是否需要恢復裝修、違約金的構成。
2曲線退租的方法
在了解承租合同條款後，基本可通過比對，進行以下幾個方案的制定。
▲ 到期終止：在租期臨近的情況下，可比對違約金與未支付的房租金額，若差距不大於2個月房租，建議選擇到期終止。
▲ 轉租：
a.若剩餘租期較長，且合同或房東對轉租無限制的話，可以考慮轉租，但前提是房源出租概率較高。房源的出租概率可以結合本樓或周邊房源情況進行判斷。
b.若違約金較高且租期較長，如違約金超出3個月房租，可以考慮轉租。此時無論合同或房東對轉租是否限制，均建議發布房源信息至租賃市場。
因為房東既然設置了較高的違約金，一般就表示對後期出租市場並不樂觀；若此時可以轉租出去，房東一般不會介意，或者可以據此協商更低的違約賠償金。
c.轉租期限一般設為1~2個月，超出2個月仍未能轉租的，建議放棄轉租方案。
▲ 提前退租：未能轉租或到期終止的情況下，可以與房東協商提前退租。
二、違約金的那點事兒
提到提前退租就不得不說到違約金。
違約金是退租成本中的重要組成部分，同時也是行政成本管控的重要體現，能夠大幅度的降低違約金，深藏行政的「功與名」。
平時大家認為的找不到工作價值，也可以從違約金的大幅降低中得以實質體現。
下面我將從違約金的構成、違約金的陷阱及違約金的談判三個方面進行詳細分享。
1.違約金的構成和陷阱
一般情況下，違約金額經常被設置為押金金額，方便甲乙雙方計算以及資金往來。但也有可能摻雜其他計算方法，是否合法合理還請大家注意。
◎押金或多月房租：押金做為賠償金時，需特別注意發票陷阱。因為押金已經支付多時，行政無需再度支出，就會忘記索要發票，其實我們應當約定發票稅金由哪方來承擔。
◎裝修補償款 ：實際情況中存在房東幫忙裝修，並把裝修款綜合到多年房租當中，若提前退租可能導致裝修損失，但對於裝修損失的評估存在陷阱。
首先我們不能光從裝修合同及發票來判斷，因為合同和發票可以偽造和代開；
其次我們不能把裝修總額全部認為是損失，因為在已支付的房租和違約金中，已經抵扣部分裝修款，且正常退租後遺留裝修也可以被繼續使用。
最後我們可以根據經驗，評估裝修造價，並根據財務折舊的方法計算裝修損失。
◎裝修恢復款：通常情況，租賃合同中會約定裝修是否需要恢復，如無約定可視為不需恢復，此點請注意。
◎稅金：違約金是需要開具發票的，除非財務可做壞賬，所以請提前與財務溝通好。
◎已支付但未使用的房租：這個陷阱被觸發的概率太大了。一般合同中不會約定違約情況下，未使用的房租是否退回；這也導致有些房東不會退回這部分房租，且通過法律途徑解決又費時費力，最終給公司造成一定損失。
若要避免爭議，建議大家在簽訂合同時，就約定清楚。同時已支付又退回的房租發票稅金如何承擔，也可能是個爭論點。
2.違約金的談判
我始終認為，人與人的溝通，是一個將心比心的過程；雖然我們有著各自的目的，但互惠共贏是大部分人的目標。
◇多聯繫，不要臨時抱佛腳：也許他是個企業，但總有對接人吧；也許他從不理你，但你可以主動聯絡他呀；也許他沒有時間，但你知道那只是個借口；
◇誠信是在每一次按時支付房租時積累的：千萬千萬不要無故拖欠房租，如果有一定要提前告知理由，並特別特別誠懇的道歉。
◇先理解他人，再要求別人理解你：要充分了解違約給房東帶來的損失，並表達出來；然後告訴他你是多麼的抱歉，但是公司也有公司的規劃，希望能夠理解。
◇告訴他，你是如何為他的利益著想的：比如我們積極的幫房東找下家，看房從來都很配合、現在的租金水平提高了，他可以租出去更多錢、遺留的裝修很好，下家公司可以繼續使用、我們把場地清理乾淨，看房時顯得更敞亮等等。
如果以上辦法仍不能把違約金降到合理範圍，（或者如果貴司認為不賠償違約金是合理的話，請忽略）
最後
篇幅有限，一次性未免看的太累，相信上面的經驗大家可以有一些啟發。
更多重點請關注下期專欄，我將從退租流程、相關法規、真實案例，繼續為大家分享我的經驗。
*文中圖片來源於網路
以上
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