現在還有哪些城市值得買？貓叔現身說法教你買房！

一線

北上深投資，首選二手房。

閨蜜小Z首付150W左右，問我投資哪裡好。因為是北方人，所以可考慮的是北京，北三縣，保定（因為XA新區的大利好）。

貓叔建議首選北京。暫時不考慮保定。一個是看得見的肥肉，一個是大坑，當然選北京。（貓叔昨天也遇到一個粉絲，糾結是投資深圳還是惠州……這個還用問嗎？首選一線城市啊。）

買的時候，她問我北京哪裡好。我推薦了通州。通州屬於看得見的利好。

小Z先去了通州，因為沒有購房資格，只能以公司名義買入一套CBD辦公樓，住宅無資格。目前均價4.8W。銷售說，備案價報備後，可以漲到5.5W。

貓叔沒有推薦，歷來不看好商辦。一是辦公樓漲幅比一般的住宅慢，二是，辦公樓未來不一定好出手，周邊也沒啥產業。三是，你不知道現在是調控紅線期么。誰敢給你再提高備案價。就算提高備案價，5.5也是一手的價位，沒有任何意義。

小Z之後就去看房山。一個盤是2002年的房子，7層高，頂樓，沒有電梯，裝修很差很破。148平四居，單價很低。姑且把這個盤叫做A盤。

另外一個盤是B盤，89平三居，2013年的小區，單價偏高，總價低一些。

A盤和B盤位置相近。小Z比較糾結，不知道選哪個好。貓叔通過鏈家爬蟲數據對比，得出以下結論。

1、A盤漲勢不如房山均價漲勢，未能跑贏大盤。但因為面積大，在市場上行期總價會比較高。

2、B盤漲勢比房山均價漲勢高，能跑贏大盤，屬於五年次新房。

實際上，跟15年相比，A,B盤上漲的價錢差不多。

數據上出現這種情況，就要從需求考慮分析了。因為小Z在買盤過程中，聽了貓叔的「大面積低單價」的投資策略，其實兩個盤面積都不算小。

A盤呢，是15年老破大。

B盤，是5年內次新。

我們說，一線城市二手房市場最熱銷的是20年老破小，和5年內次新居。20年老破小因為總價低，周邊配套成熟，深受剛需小白們的喜愛。5年內次新居性價比高，這段時間房子增值是最快的。

小Z買了A盤，假如等5年後拋出，其實很不好拋，又老總價又高。這種盤剛需是不會喜歡的，而B盤屬於新房，裝修和物業都比較好，則可以享受到未來的紅利，改善型住房需求的人也會喜歡。容易賣掉。

所以，站長建議小Z買B盤。

強二線以及一線周邊三四線城市群

這些城市，基本上都是高位。

哪些是虛高，哪些有真紅利的支撐呢？

以京津冀舉例來說，

中國的地理位置和季風氣候決定了，很多城市都在山的南邊、水的北邊。古語稱山南水北為陽，光照好、雨水多、能擋住北風。又大概因為地理位置、風水等關係，我國不少城市都是由北向南發展。比如環京圈。

當一個城市發展到成熟階段，他會向外擴張。向外擴張的趨勢是，要有交通的承接，人口的外溢。這大概是符合市場規律的。所以，大概是這樣的。

而不是這樣的

所以我為什麼懟這位粉絲，不好意思，在我看來，唐山，承德，秦皇島都不屬於環京。嚴格來說，真正能承接北京人口外溢功能的，是北三縣和廊坊北。

實際上，真正值得唐山人自豪的，不是環京圈這個概念。

是被媒體稱為「鬼城」的曹妃甸。本來是得天獨厚的條件，曾被孫中山先生提到的「北方大港」，因為某些令人氣憤的原因淪落成爹不疼娘不愛。坎坎坷坷走到今天這一步，不到十年的成為唐山財政收入最高的一個區。才是真正值得唐山人民驕傲的！

哎，扯遠了。

所以，其他城市群，我基本上也是這麼理解的。請自行對比環京圈。

如果具體到某個二線城市，或者城市群周邊，那怎麼判斷？每個城市都有這種老區和新區的較量。在選擇上，我們到底是買老區好還是新區好呢？

你要首先知道，新區規劃的邏輯。一個城市要發展，老區周邊配套已經成熟，在這種基礎上大拆大建人工成本高，所以，還不如開發新區。

開發新區的時候，先拍幾個地王，搞一下熱度，讓大家都燥起來。同時老區樓盤少，把群眾引到新區買房。

你看周邊清一色的，都是待開發或者新樓盤。我就問你剛需你買不買吧！不買，老區沒新盤，買，新區死貴死貴的，這一波漲幅上來，都在高位。

所以，你究竟怎麼買呢？

首先，你要判斷，這個新區的人口能不能起來。湧入的多不多。如果湧入的不多，配套也沒有，長期看就是個深坑。沒準還會出現爛尾樓盤。

再次，你要判斷。ZF對這個區是一夜情還是日久生情。如果新樓盤加推的快，比如趕上今年大牛市，那就說明有潛力啊，需求旺啊，繼續拍地繼續賣。同時，ZF也會不遺餘力地搬學校，搬醫院，甚至自己搬到這個片區。

比如雲南，我記得有粉絲問在哪裡買好。我說ZF都去呈貢區了，以後就以呈貢為未來的CBD了，呈貢會漲。

但如果是一夜情呢，賣了幾塊地，長期發展不起來，那估計也對這個板塊沒啥興趣了。因為賣地也不賺錢，答應的配套啊紅利啊通通不給了，還不如找新歡，再捧個網紅。

杭州的良渚。10多年都沒發展起來，長期被套，經過這一輪的大牛市，又因為杭州本身是國際化大都市，有了一波波瀾壯闊的大漲幅。

被套的樓盤，全部被上海人買光了，光了，了。

良渚自住很好，環境也不錯，但是投資，我還是更喜歡未來科技城啊。當然蕭山也不錯。

因為ZF的心思很難猜，也不好預測將來走勢。

買新區一手房，你的價格再漲你也是意淫，賣不出去。而且現在的高位已經提前透支了政策的紅利，短期不可能再大漲。而市區二手房，我至少能保證是溫和的漲，長期漲勢喜人啊。

腦補個漲幅模型，在ZF是對新區日久生情的前提下，下一波周期漲幅：

新區一手房 5% 5% 5% 30%

老區位置好的次新二手房 15% 15% 15% 15%

你說長期下來哪個更合算？

不過，新區你是覺得環境好，拿來自住，那就隨便了。

也有粉絲說不對啊。你看新區半年內會通高鐵，修大橋，肯定還會有下一波暴漲期。錯了！真正暴漲的時候，是大家都對未來充滿預期的時候，是宣布確定修高鐵那一剎那的時候。當已經成為既定事實，漲幅就不會再那麼高了。

其他人口凈流出的三四線以及小縣城

這個就是很簡單的戰略問題了。

能買市裡不買縣城，

能買省會不買其他，

能買強二線，不買三四線。

能買一線，不買強二線。