2月份上海各區標杆項目房價出爐，後市看好的小區有哪些？

1月份我們已經發布了上海各區重點項目的明智價及明智價漲跌幅，本次我們發布2月份各區標杆項目的明智價監測。與1月相比標杆項目春節後「明智價」上漲的小區個數為190個，「明智價」下跌的小區個數156個。

案例1：浦東陸家嘴財富海景花園

截止2018.2.28，2006年建的財富海景花園有9套房源在線掛牌。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

我們明智價的研判數據以目前小區掛牌量比較多的330-350㎡的3房為主；

小區2月份的掛牌中位數為122393/㎡，與之相近的2套房源分別是掛牌價127949元/㎡、掛牌價129578元/㎡的房源。

從帶看量看：

掛牌價127949元/㎡的房源，掛牌了近2年，帶看僅16次；

掛牌價129578元/㎡的房源，帶看量是最多的，高達125次，但掛牌了近3年，仍未售出。

從價格走勢看：

掛牌價127949元/㎡的房源，2016年7月以126478元/㎡的價格上線，掛牌不足2個月，便出於各種原因下架了。2017年1月再次上線後，至今未調過價，但看房人數極少；

掛牌價127949元/㎡的房源歷史價格走勢：

掛牌價129577元/㎡的房源，價格整體呈現上升趨勢，可能是業主在消極銷售。

掛牌價129577元/㎡的房源歷史價格走勢：

從區位來看：

掛牌價127949元/㎡的房源位於3號樓，掛牌價127949元/㎡的房源位於1號樓，樓棟位置均是一線景觀；

好樓層、好景觀，掛牌500天以上都未售出，可見12W+的價格是市場不能接受的；

我們可以再來看一下掛牌價103766元/㎡的房源，掛牌2年多，帶看人數35人，相比其他房源還是不錯的。該房源同樣位於1號樓，雖然可見江景，但為低層房源，視野較差，且為毛坯房，所以綜合來看該小區的市場可接受價格應該在10.5W-10.9W之間。

案例2：靜安大寧慧芝湖花園（一、二期）

截止2018.2.28，2007-2012年建的慧芝湖花園有33套房源在線掛牌，此次我們主要研判位於馬路東側一、二期房源的明智價。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

我們明智價的研判數據以目前小區掛牌量比較多的90㎡左右的2房房源為主；

小區2月份的掛牌中位數為91667/㎡，與之相近的2套房源分別是掛牌價91688元/㎡、掛牌價92260元/㎡的房源。

從帶看量看：

掛牌價91688元/㎡的房源，雖然帶看量超過50次，但掛牌時長已超200天；

掛牌價92260元/㎡的房源，掛牌了252天，帶看量僅有8次，2套房源僅1個月帶看均為0次。

從價格走勢看：

掛牌價91688元/㎡的房源上線掛牌至今未調過價，看來業主並不急著賣；

掛牌價92260元/㎡的房源業主，心態顯然不一樣，從上線的9.56W下調到9.23W。

從區位來看：

掛牌價91688元/㎡的房源位於7號樓，靠近馬路，環境較嘈雜；掛牌價92260元/㎡的房源位於社區內側的22號樓，樓棟位置相對較好。

綜合來看，慧芝湖花園一、二期房源9.2W的價格是市場不能接受的。

我們再看一下，2房中帶看量最多的、掛牌價84955元/㎡的房源，該房源位於33號樓，區位與7號樓相似，上線88天，便有76次超高帶看。

可見大家對8.5W這個價格還是比較可以接受的，但由於掛牌價84955元/㎡的房源位於低區，且靠近馬路，所以小區明智價應該在8.5-8.7W左右。

案例3：黃浦老西門

截止2018.2.28，2007年建的士林華苑有13套房源在線掛牌。

下面我們詳細介紹一下小區明智價研判過程：

我們明智價的研判數據以目前小區掛牌量比較多的130-150㎡左右的房源為主；

小區2月份的掛牌中位數為101565/㎡，與之相近的2套房源分別是掛牌價98269元/㎡、掛牌價103354元/㎡的房源。

從帶看量看：

掛牌價98269元/㎡的房源，掛牌了近2個月，帶看11次，帶看情況還不錯；

掛牌價103354元/㎡的房源，高樓層、面積相對較小，掛牌了2個多月，帶看量高達35次。

從價格走勢看：

掛牌價98269元/㎡的房源及掛牌價103354元/㎡的房源，上線掛牌至今均未調過價，高帶看量給了業主十足的信心。

從區位來看：

掛牌價98269元/㎡的房源及掛牌價103354元/㎡的房源位於社區南側，距離復興東路較遠，環境相對比較安靜。

從帶看量和價格走勢來看，10W左右的價格似乎是市場可以接受的；

我們再來看一下掛牌價94946元/㎡，緊靠復興東路，與掛牌價98269元/㎡的房源同為低樓層房源，且143㎡做到了3房，比132的2房功能性要強很多，單價已跌破9.5W，更有跌破9W單價86101元/㎡的房源掛出來；

可見小區內部不同位置、不同樓層的價差還是比較大的，所以綜合來看小區的明智價應該在9.5W左右。

按照以上方法，我們將上海標杆二手房項目的明智價進行了計算和發布，見下表

圖表中項目名稱一列：

紅色字體代表對比上期明智價上漲，括弧中數值代表漲幅；

綠色字體代表對比上期明智價下跌，括弧中數值代表跌幅；

黑色字體代表 1、對比上期明智價沒有波動。2、上期明智價我們有明顯偏差的項目，我們本期沒有進行漲跌處理。3、有新增項目補進的，也沒有做漲跌統計。

圖例：

黃浦區

靜安區

徐匯區

長寧區

普陀區

楊浦區

虹口區

閔行區

寶山區

嘉定區

青浦區

松江區

奉賢區

浦東區