盤點與預測：解一道北京樓市計算題 去投資化和供給決定未來

昨天，市規劃委和市住建委聯合發布文件，關於集體土地建設租賃住房的供應，1300公頃的50萬套租賃住房供應落實，預計每年供應約200公頃土地。

租金方面與周邊整體市場看齊，並且為了防止出現「小產權」房，集體租賃住房在鼓勵簽訂長期住房租賃合同的同時，要求單次租期不得超過10年。

回望：2017年是中國樓市大年

2017年，房地產「史上最嚴最密集」的調控政策潮席捲全國，僅10月全國就有超過25個城市發布了有關房地產調控政策34次，政策內容中，有關租賃的接近20次。

2017年全年截止日前，累計年內1-10月，全國發布各類房地產調控政策已經超過210次。

儘管樓市遭遇了最強行政手段干預，始於2015年-2016年的這輪全國樓市去庫存和價格暴漲，還是打破了業界專家預言的「樓市黃金時代已經結束，進入白銀時代」的論斷，令人唏噓。

雖然樓市調控重壓，2017年房地產市場數據依然創造記錄。

從全國看，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，預計2017年房地產銷售金額與面積將再次創造歷史記錄。

2017年1-10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%；房地產開發企業土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%；商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%；

房企也將收穫歷史最豐收一年。截至到10月底，房企年度目標完成平均已經超過90%。部分房企已經完成年度任務。

千億房企數量在2017年將超過15家，2017年雖然調控嚴格，但房企依然收穫了歷史最豐收的一年。

這種情況的顯現，原因主要是三四線城市去庫存非常理想，價格一直在上漲，一線城市年初市場火爆，後續調控效果逐步顯現，比如北京。

綜合來看，2017年房地產市場收穫頗豐。

盤點：北京樓市現狀這道數據計算題

北京的房價經過2016年暴漲，幾乎翻倍，燕郊更是在317調控新政中一度炒作到均價3萬元左右，如今價格幾乎腰斬，成為了北京房價過山車的真實案例。

北京房地產調控的未來，這些數據我們來預測和分析一下。

2017年成交盤點：

透過這些數據，我們可以看到：

1、北京2017年全年二手房住宅成交約是13萬套左右（11、12月為預測值），這個成交量對比2016年全年27萬套的整體成交，同比跌幅在50%以上。

2、2017年3月份是二手房住宅成交的高點，單月成交達到年內創紀錄的25952套，幾乎是下半年最低十月成交量的4倍多。

3、截至10月30日，北京市備案中介機構數量減至3044家，其中僅有246家中介機構在10月份有二手住宅交易記錄。出現92%中介零成交。

4、以鏈家為例，北京在今年3月有1700家門店，目前有1300家，年底目標1000家左右。鏈家北京合計約有30000名經紀人。2934套成交，30000多經紀人，平均10個經紀人一套成交，對比成交量的冰點，未來最恐怖的是，行業經紀人即將面臨大量裁員，出現失業大潮。

5、2017年前四個月二手房住宅共成交67882套（317調控新政，4月有網簽滯後效應），四個月的成交相當於全年成交的50%。如果沒有調控，大膽預測一下，今年依然是失控的20萬套以上的交易量，房價會再瘋漲到全面失控。

6、如果把周期放寬到2016年9月30日調控開始，2016年9月到2017年4月，北京累計成交二手房住宅126280套。這12萬多套成交，都是房價快速跳漲到高位成交，按照目前北京房價對比高點平均回調15-20%的幅度，那麼這12萬套買房人將成為「高位站崗」的一批接盤俠。這12萬套加了槓桿且有巨大資金壓力的買房人，短期內恐難成功交易。如果本輪調控堅持不放鬆，其中一定有部分人可能會出現大麻煩。

7、量在價先，歷次調控帶給我們的啟示是，一般調控政策後的6個月後，買賣雙方博弈才逐漸明朗。預計2017年11月開始，真正的買賣天平會傾斜到賣方人群，議價空間進一步提升，特價房源不斷湧現，房客比進一步提升，成交穩定在7000-8000套/月的水平上，市場繼續趨冷，價格進一步回調。

8、北京新房2017年預計成交約25000套。2017年整體成交面積對比2012-13年千萬平米，幾乎是峰值的3-4成；北京已經全面轉向存量房市場；新房從供地到供應均存在巨大的問題，但是這個應歸結於2016年土地供應的不足；

9、北京2017年土地供應及供給正在發生質的改變。對比2016年，截至十月份，北京已經完成近500萬平米建設用地的供地，規劃面積是2016年全年的的4-5倍。可以預期2018年的供給將會十分給力；

《北京城市總體規劃（2016年-2035年）規定明確，未來5年新供應150萬套住房中：

產權類住房約佔70%，租賃類住房約佔30%。

產權類住房中，商品住房約佔70%，保障性住房約佔30%。

商品住房中，共有產權住房、中小套型普通商品住房約佔70%。

共有產權住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

也就是說，在共有產權住房中，未來5年提供15.4萬套共有產權住宅給非京籍人士。

讓我們繼續結合租賃的長效機制來做一組計算題：

未來5年，北京新增租賃供給是一個什麼樣的水平？

未來5年新增150萬套，30%租賃，那麼就是45萬套租賃住房。

11月12日，鏈家地產董事長左暉在一場演講中透露出數據，北京共有約700萬套二手房存量住宅，其中，北京2200萬的常住人口。存量住房700萬套跟我們的戶數比，是0.85—0.9，就是每戶平均攤不到一套房子。全中國平均水平是1.05左右，三線城市大概1.2左右。

700萬套房子，套均是2.1間，合計是1500萬間，那麼45萬套新增租賃住房，可以提供94.5萬間出租單間。按照左暉的數據，每間房居住約是2200萬人/1500萬間，等於1.47，意味著約一個半人住在一間房，94.5萬間新增供應可以容納138.6萬新增人口。

如果套均70平米，那麼這些租賃的供應大概是3150萬平米。左暉說未來大概有1000萬的租賃人口，大約需要2億平米的租賃供應量，目前看缺口1億平米，也許短期沒有這麼大的租賃爆髮式需求，這5年的3000萬平米的租賃住房，對市場一定會產生巨大的影響，無論是一手房買賣，還是二手房交易。

同時，通過計算數字，我們可以清晰的發現，未來五年150萬套供給中，其中產權住宅105萬套，商品住宅70%，那麼合計73.5萬套，每年約是14.7萬套；

105萬套產權供給中，保障性住房是30%，合計31.5萬套，平均每年6.3萬套；

合計來看，2017年開始的5年內，商品房+保障性住房每年供應21萬套。建委公布數據表明，未來5年供應共有產權房累計25萬套，平均每年是5萬套。

那麼問題來了，未來可以預期一個給力的供應狀況，會對北京的房價產生什麼影響？

觀點：去投資化和供給決定未來

北京的房地產調控，自從新一屆政府開始，走了一條去槓桿去投資化和增加供給的道路。

所有的政策核心，無非是一個最關鍵目標的實現，也就是投資投機性購房的離場。當然，短期還有比較重要的信貸政策的作用，北京區域於此，環京樓市亦然。

在投資投機性需求泛濫的樓市背景下，做供給側加法沒有任何意義，再多的供給也經不起投資投機的購買人群炒作，當全國的購買力都來支撐北京及環京樓市，房地產調控就是一個死循環。2014年後放開的政策，就是本輪暴漲的罪魁禍首，而北京的房價，再也經不起投資投機人群的爆炒。

投資投機離場，剛需和改善真實的數據就會把市場推向穩定的狀態，房價回調到合理水平，才是大家期望的平穩健康增長。

放眼2018年及未來相當長的一段時間內，只要政策沒有調整，北京的房價還會進一步回調到合理水平。而最後的結局一定是回歸於「房子是用來住的，不是用來炒的」這一最樸素訴求。

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