外國人在美國買房，需要考慮哪些因素？｜專業建議

05-01

周末，來看看移民朋友所非常關注的，在美國做房產投資的注意事項。

隨著越來越多的中國人開始申請美國的EB-5簽證，這批新的移民也掀起了在美國投資房地產的浪潮。中國人是美國房地產市場國際買家的主要構成部分。在截止2015年5月的過去12月里，中國買家在美國投資的房地產資金總額預計達到286億美金，比去年同期增長220億美金。而根據美國房地產經紀人協會的數據，中國投資者的主要投資地點是加州，然後是華盛頓州和紐約州。

房地產經紀人

參與房地產交易的一個重要專業人士就是房地產經紀人。經紀人不僅可以幫助買家找到一套適合的房產，還可以在交易過程的每一步引導幫助買家做出正確的選擇。每個房地產市場的購買房產過程都不盡相同，而一個有經驗的經紀人可以提供給買家關於房產和社區的關鍵的，外界較難得到的信息。而經紀人對市場和房產交易的知識以及談判技能都會是促成交易的巨大幫助。同時，經紀人對買家提供的這些服務並不收取買家一分錢，因為他們的傭金是由賣家付的。所以，我們建議您剛開始在美國搜尋房產的時候，找一位可靠可信的有經驗的房地產經紀人協助您。

在中國，房產擁有者可能會選擇多個經紀公司來幫助出售他的房產，可是在美國，賣家通常和一位房地產經紀人簽定排他協議，讓這位經紀人單獨代表賣家進行交易。任何感興趣的買家都需要通過賣家的經紀人來了解這套房產，且需要和賣家經紀人做提前的預約來看實地考察。幾乎所有經紀人都屬於某一個房地產交易協會，比如美國經紀人協會，紐約房地產聯合會等等。這些組織監察經紀人是否保有嚴格公正的職業操守，要求所有經紀人共同合作經紀，這意味著賣家的經紀人要和買家的經紀人合作，且所有經紀人都要被公平的對待。在市場上等待交易的房產統一在一個中央系統公布，所有有牌照的經紀人都能獲得這些房產的諮詢，並帶客戶前去參觀。所以對買家來說，我們建議買家和單獨一個經紀人合作，以免產生不必要的困惑。

經紀人和賣家簽定的排他協定會註明當賣家售出他的房產時，經紀人會得到的傭金。如果買家有經紀人代表他，那麼賣家付的傭金會在買家經紀人和賣家經紀人之間平分。所以，找一個經紀人合作對於買家來說是沒有花費的。而且，經紀人對他們的客戶有信託責任，交易中採取的任何行動必須以他們客戶的利益角度出發。既然賣家經紀人保護賣家而不是買家的利益，買家應該找自己的經紀人，在交易中代表自己維護自己的利益。不然的話，對於沒有豐富經驗的買家來說，這可能是一個交易的弱點。

最後，房地產經紀人是帶牌照的專職人士，有相關明確的規定他們必須遵守。經紀人在每一個州執業都要拿到該州的牌照，且需要定期上課程來持續執有牌照。

驗房師和房地產律師

除了房地產經紀人，在房產交易中還有其他的關鍵的專職人士參與其中。當您在購買一個房子的時候，可能有必要請一個驗房師。一個驗房師是受過訓練的拿到牌照的職業人士，會檢查房子的狀況並提供檢查報告。這個報告能幫助買家更好地了解房產的狀況，以及房子里任何潛在的缺陷。

當您在紐約市的一個公寓樓里買公寓時，聘請一個驗房師並非必要。但買家會需要房地產律師的服務。律師會對公寓樓的財務狀況和歷史做一個盡職調查。有經驗的房地產經紀人也能推薦這樣的房地產律師給他的客戶，讓他的客戶在購買房產時做出明智的選擇。

財務考慮

買家在購買房產之前應該做足資金準備，因為購買房產通常需要大量資金。很多賣家在賣出房產之前，會向買家索取證明足夠資金的證據和文件。買家需要準備提供此類財務信息，並且把錢放在一個能隨時轉到美國的賬戶里。如果有需要貸款，則需要準備一封提前批准的由銀行出具的貸款信。資金證明在一個上升的市場是非常重要的，因為這時是賣家市場，很多人都會出標購買同一個房產。賣家如果看不到買家的資金證明，通常不會把買家看做認真的買房候選人，甚至會選另一個出低價的但是有資金證明的買家。

儘管70%來自中國的房產買家都用現金購買房產，在美國，外國人也可以獲得購房融資。很多美國的銀行都給國際買家提供融資項目。有時候對於EB-5投資者來說，在成為美國居民之前獲得貸款會比較容易，因為他們可以獲得那些給外國公民的貸款。具體情況根據購房金額而定，但是通常來說購房可獲得高達60%的貸款。利用美國的融資選擇，您可以提高您房地產購買能力。

如果買家在貸款銀行已經有賬戶，無論賬戶是在世界各地任何地方，貸款銀行可以轉移買家的信用來進行融資。有些銀行也允許外國買家在買房後再進行融資。當買家變成美國居民後，他就馬上和當地的買家一樣受到同樣傳統的貸款標準的要求，銀行將會查看買家的報稅情況，僱傭狀況，以及其他的一些通常新移民無法提供的文件。貸款有幾個好處，包括獲得減稅，建立信用，和有鬆動的資金投資其他的項目。

誠信存款

誠信存款，或者說押金，是買房過程中重要的部分。它讓賣家感覺到買家是真心希望購買該房產。押金可以在買家出價的時候付，或者在簽合同的時候付。押金的數目有很大差異，一般在房價的1%到25%之間。押金的多少通常由市場狀況，當地習俗，和法律來定。

押金通常是付給賣家指定的一個授權專門管理房產交易的的第三方銀行賬戶，比如一個託管賬戶或者產權公司。押金由合同規定是否可還。比如說，如果買家需要貸款買房，那我們建議辦理貸款保障。如果沒有貸款保障條款，那買家可能在無法獲得貸款時失去押金。當地的房地產經紀人應該能夠在這個過程中給買家提供指引。押金會算作買房資金的一部分，剩餘部分會在交屋同時付清。在交屋之前，您的律師應該掌握所有簽合同需要的資金，包括稅、管理費、產權費等等。

稅務考慮

對於國際買家，買房的步驟和當地買家差不多。但是當投資者決定賣掉房產的時候，他們要交的稅和當地投資者會有所不同。有國外居民出售的美國房產需要遵從「1980年國外投資房產稅」(FIRPTA)，這通常要求投資者交10%的預扣稅,因為國外投資者通常並沒有每年都向國稅局報稅。如果在房子賣出前報稅，那扣稅部分則可以減到最少。投資者還可以在賣出房產時考慮「1031交換法」。它允許投資者在賣出房產時，把賣出房產所得資金再次投入到新的房產中，那所有收入所得稅都可以暫時免交。投資者應該就該事項諮詢會計師或稅務顧問。這些專業人士都能增加您對美國稅務的了解。

總結

總的來說，當您在買個購買房產時和有經驗的房地產專業人士合作將對您有很大的幫助。有很多聲譽好的專職人士都能幫助您更好的了解房地產市場。

原文作者：陳敏 (Min Chan)、徐文芳 (Wen Hsu)，原文出處：eb5投資者雜誌中文版，EB5Sir已獲授權。

如需免費訂閱eb5投資者雜誌，請點擊左下角的「閱讀原文」輸入個人信息，將獲得最新雜誌的免費派送（中國派送中文版，美國派送英文版）。

http://weixin.qq.com/r/LEMUDFTE1gmprRBv9xY_ (二維碼自動識別)