個人銷售住房營改增相關政策梳理

根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔 2016 〕36 號）附件 3 《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》中的以下規定：

五、個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，按照 5% 的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買 2 年以上（含2 年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，按照 5% 的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買 2 年以上（含2 年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照 5% 的徵收率繳納增值稅；個人將購買 2 年以上（含2 年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔 2005 〕26 號）、

《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔 2005 〕89 號）

和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔 2005 〕172 號）

的有關規定執行。

新個人購房增值稅政策基本平移原營業稅政策，如下圖：

另有幾個問題相關政策收集如下：

1 優惠政策普通住房標準

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發 [2005]26 號）

享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在 1.0 以上、單套建築面積在 120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格 1.2 倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。

2 辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定

《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發 [2005]89 號）

三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整後的個人住房營業稅稅收政策。

　　（一） 2005 年6 月 1日後，個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，應全額徵收營業稅。

　　（二） 2005 年6 月 1日後，個人將購買超過 2 年（含2 年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免徵營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免徵營業稅。

　　（三） 2005 年6 月 1日後，個人將購買超過 2 年（含2 年）的住房對外銷售不能提供屬於普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策徵收營業稅。

　　（四）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其 購買房屋的時間。

　　（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，併到地方稅務部門申請開具發票。

　　（六）對個人購買的非普通住房超過 2 年（含2 年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款後的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監製的發票作為 差額徵稅的扣除憑證。

　　（七）各級地方稅務、財政部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整後的營業稅政策落實到位；對個人承受不享受優惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整後的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發 [2005]172 號）如下規定：

根據《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發 [2005]89 號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

　　一、《通知》第三條第二款中規定的 「 成交價格」 是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

　　二、《通知》第三條第四款中規定的 「 契稅完稅證明中註明的時間 」 是指契稅完稅證明上註明的填發日期。

　　三、納稅人申報時，同時出具 房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致 的，按照「 孰先 」的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上註明的時間早於契稅完稅證明上註明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上註明的時間早於房屋產權證上註明的時間的，以契稅完稅證明上註明的時間為購買房屋的時間。

　　四、個人將通過 受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房 對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其 購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為 前的購房時間確定，其 購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為 前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

【註：《國家稅務總局關於加強房地產交易 個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發 [2006]144 號）第二條第一款 關於加強個人將受贈不動產對外銷售營業稅稅收管理問題

　　個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售徵收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的 購房時間按照《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發 [2005]172 號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他 無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為 後新的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間確定，不再執行國稅發 [2005]172 號中第四條有關購房時間的規定。】

　　五、根據國家房改政策購買的 公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上註明的時間，按照 「 孰先」 的原則確定購買房屋的時間。

　　六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發 [2005]26 號文件規定並公布的普通住房建築面積標準。對於以套內面積進行計量的，應換算成建築面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。
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