房企做特色小鎮能否實現雙贏？

近日，人民日報發表《特色小鎮別成房地產小鎮》一文，再次關注特色小鎮房地產化的傾向。那麼，房地產和特色小鎮為什麼總是不離不棄?房地產和特色小鎮有沒有可能實現雙贏?

在全國範圍內的特色小鎮風口下，房企相繼走入這一領域期望分得一杯羹，且往往目標遠大。如上半年穩坐銷售額榜首的碧桂園，在去年年中宣布將在5年內投資1000億建設科技小鎮，布局在環渤海、長三角、珠三角、海西區、北部灣、中部城市群、成渝經濟圈。區域深耕房企時代地產，也在去年末宣布未來5年內從珠三角起步，投資30個「未來小鎮」，預計總投資上千億。

而在特色小鎮發展較快的長三角地區，藍城集團的特色小鎮之路也格局初現。截至目前，其已擁有生活小鎮、養老小鎮、農業小鎮、文旅小鎮四大類型十個項目，包括北京桃李春風、上海崇明小鎮、成都多利桃花源等。

這都只是此輪小鎮投資熱潮中的縮影，相比政府主導的產業特色小鎮模式，房企為主導的開發則在產業引入和持續運營方面，都有其短板。

對此，業內人士認為，特色小鎮由於受到國家層面的直接推動，因此可以獲得不同層面的政策優勢。可以說在比較短的時間內就吸引了大量的資本關注，這其中不乏房企身影。之所以房企要躋身其中，背後更主要的因素顯然是跟土地有關。在當前土地出讓條件不斷升級的環境下，房企獲得生產資源，也即土儲資源的競爭壓力與日俱增。但相反，特色小鎮卻有著相對優惠的土地配套政策。簡單點說，房企進軍特色小鎮關心的並不是特色小鎮本身，而是特色小鎮所配套的土地資源。

前瞻產業研究院指出，房企在拿地的時候就要想好自己有沒有做小鎮的資源、項目有無成熟的運營體系，這也是在政府做立項與審批時候的關鍵點。

合作分工 尋找產業資源方

毋庸置疑，房企希望藉此次特色小鎮風口，獲得轉型或多元發展的機會。但自身資源、經營能力等方面的局限，導致房企很難真正意義上的經營特色小鎮。

從國家層面來看，此次大力推動特色小鎮的真正意圖是為了培育國家產業競爭力，是為了在智能科技的物聯網時代能夠重新獲得產業的國際競爭優勢。「回顧中國經濟的發展，我們國家經濟之所以崛起，最關鍵因素是在改革開放的歷史時間點上，剛好遇到了上一次的全球產業分工，並抓住了最後的尾巴，也就是製造環節。就造就了今天特色小城鎮以製造業為主導的產業集群經濟模式。」

在面對供給側結構性改革的新常態下，依賴於以製造為主導的特色小城鎮模式的發展路徑，並不能讓中國在以新興科技為主導的新一輪全球產業分工中獲得新的競爭優勢。因此，政府希望根據新的經濟環境、產業趨勢，佔領以科技、智能等高附加值的高端產業，必然要根據這些產業、人才的特性來培育相匹配的產業發展模式，這就是特色小鎮的國家意圖。

從這個層面可以推導出特色小鎮的產業內容所圍繞的主要就是兩個：

一是以新興產業為代表的互聯網、物聯網、人工智慧、大數據、智能製造、基因工程等高端產業;

二是以文旅、教育、服務諮詢為代表的高端軟實力產業。

以浙江版的特色小鎮主要指標標準來看，規劃面積3平方公里左右，核心區面積1平方公里左右，這兩個關鍵指標;以及相關的建築特色、旅遊配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小鎮的核心在於產業，而非住宅或商業。所有的標準與要求都是圍繞在新興產業特色培育這一核心要素上，其生活、居住配套可以理解為是圍繞著這些產業所導入的高素質人才的一種配套性服務。

因此以培育產業經濟為核心的特色小鎮，顯然不是房企的強項。產業經濟的培育不僅周期長，同時需要產業人才與產業資源的有效整合，而這種講究持續經營的產業模式對於房企而言顯然是具有挑戰性的。

對於房企而言，要想進入特色小鎮領域，目前來看需要合作分工，尋找到產業資源，然後發揮各自所擅長的方向。房企負責建設宜居、宜業、宜游的小鎮，產業資源方負責產業資源的導入、培育、經營。房企如果在缺失產業資源合作的情況下，貿然進入特色小鎮行列，很可能將面臨投資虧損或者項目「爛尾」。

模型探索 藍城開發樣本

而就眼下的特色小鎮本身而言，並沒有完全可以參考的樣本，不論國內外。國外的特色小鎮，顯然由於國情不同、發展階段、發展歷史不同，並不具備可複製的要素。國內來看，目前所示範的不論是雲棲小鎮，或是夢想小鎮，大部分都是從原有的政府存量資源改造而來。這一方面是基於產業本身有急迫的發展需求;另一方面則是政府存量資源的盤活，投入成本相對較小。客觀來說，相比於建制性的特色小城鎮而言，目前新建的特色小鎮大部分還處於概念階段或探索階段。

實際上，特色小鎮由於房企的理解、資源配合等各方面差異而會導致開發模式的差異。就目前全國發展情況來看，大部分房企自主開發的小鎮仍在摸索當中。

據介紹，藍城的小鎮從理論探索到實踐已鋪墊13年，藍城團隊從2003年便開始調研國外小鎮經典案例，探索理想的模型。目前其小鎮模式已基本成型，藍城集團董事長宋衛平希望未來將在全國快速複製藍城小鎮。

據了解，原來的藍城集團主營代建業務，兼顧農業、養老及小鎮業務。2016年6月，藍城拆分重組，代建業務拆分為新藍城，收歸綠城旗下，與綠城房產、綠城資產和綠城小鎮共同組成綠城中國「一體四翼」的業務架構。同時，綠城集團出售原藍城全部股權，退出藍城其他業務。至此，藍城主營業務變更為藍城農業、藍城頤養、藍熙健康和藍城小鎮四大模塊。其中，藍城小鎮便是藍城重點運營的模塊，與綠城小鎮獨立運作，但均由宋衛平負責。目前，藍城已通過標準化的流程進行專業自主的把控。

房企與特色小鎮聯姻?

在對各類特色小鎮的政策文件及產業地產報告的探究後，來討論房企和特色小鎮建設如何做到共贏，從五個核心特徵、四個規劃現狀、三個能力要素、一個可持續發展展開論述。

一、五個核心特徵

1、「非鎮非區」：區別於行政區規劃單元的特色小城鎮，也不是產業園區的一個區;是相對獨立於市區、具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和社區功能的發展空間平台;

2、「3、50、3」：規劃面積3平方公、三年內投資固定資產50億、建成3A級景區;

3、運作機制：建設上採用政府引導、企業主體，市場化運作的機制;

4、產業新興：圍繞各自產業定位，運用互聯網+、信息智能等現代技術，藉助科研機構發展7大新興產業;

5、功能平台：「產、城、人、文」四位一體有機結合的重要功能平台。

二、四個規劃現狀

1、規劃目標：到2020年，全國培育1000個各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮;

2、現階段全國已規劃630個特色小鎮：浙江省占近一半數量，其次為海南、江蘇、安徽三省;

3、規劃成熟小鎮案例：

4、房企參與小鎮案例：

總結：

縱觀房企涉及的各類小鎮，在城市布局上考慮其城市類型，是外溢型或是吸收型城市，判斷標準為兩點：

① 是否處於人口外溢型大城市周邊;

② 是否可以承接大城市外溢創新產業以及購房需求。

三、房企應具備的三個能力要素

1、判斷力：區分產業地產及傳統地產;

2、思維轉變：房企需要從純粹地產思維轉變為平台思維，提供全方位和持續的增值服務，構築資源平台並提供一站式服務，完成項目內產業升級和可持續發展;

3、產業資源發展：明確的產業定位、清晰的主導產業，是特色小鎮落地的基礎，房企要「帶著產業」拿「特色小鎮」的地，產業資源和區域空間的分配是房企發展特色小鎮的發展機遇。

總結：

選擇外溢型，避免吸收型城市周邊特色小鎮;轉變開發模式，以運營者角色開發特色小鎮; 發展特色產業，避免出現「房地產小鎮」。選擇合適的城市群與產業基礎是發展特色小鎮之關鍵。

四、特色小鎮的可持續發展

雙贏的路徑在哪裡?

國家發展改革委與國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部曾經聯合發布《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》。指出特色小鎮和小城鎮建設應釐清政府與市場邊界，以企業為建設主力軍，注重引入企業作為特色小鎮主要投 資運營商，並強調嚴控房地產化傾向，防範「假小鎮真地產」項目。

《意見》為特色小鎮建設規定了五條基本原則，包括堅持創新探索，防止「新瓶裝舊酒」;堅持因地制宜，防止盲目發展、一哄而上，不搞政績考核;堅持產業建鎮，防止千鎮一面和房地產化;堅持以人為本，防止政績工程和形象工程。

這也是四部委發此通知的初衷。那麼，特色小鎮與房地產如何實現雙贏?需要遵循的一個基本原則是堵不如疏。

第一，對於地方政府來說，既然籬笆沒有紮緊，給精明的商人以「可乘之機」，而特色小鎮建設在資本資源開發銷售運營等環節上無法與房地產脫鉤，那不妨制定相關政策引導房地產企業在這一輪特色小鎮建設中轉型成長，完成企業升級換代。對於那些原本就不具備特色小鎮資源稟賦條件的不妨順勢調整，揚長避短，給房地產開發商上「緊箍咒」，在完成政府要求的前提下做好房地產開發，促進區域經濟的增長。

第二，對於開發商來說，在特色小鎮的開發上 ，目前最缺的不是政府的規劃，而是市場最前線參與者。開發商如果從企業戰略的高度看好特色小鎮這一城鎮化模式的生命力，願意深度介入，經由自身的跨界轉型，從傳統的房企變身產業地產運營商，也不失為房地產白銀時代的一個不錯的選擇。

總結：

「特色小鎮」為當前城市發展、房企關注的熱點，其新鮮熱度會保持3-5年的時間，各大房企參與其中應看好時期，看準位置，看定產業，儘早規劃。