一手房的行業潛規則

10000還是3000？

前天，本公眾號發布了一篇萬人搶房的熱文：#熱評！上海一手房被瘋搶的背後

一時評論很多，不少網友投來懷疑的目光——哪來10000人，不是只有3000人么？？

那麼，究竟是10000人還是3000人呢？

其實，這個答案哥不關心，哥關心的是這些網友還沒搞清兩個概念——登記和認籌。今天，哥來仔細解釋下。

登記是指開發商登記購房者的信息，初步統計有購買意向的人數。一般在拿到預售證前就開放登記。登記除了收集購房者信息以外，主要目的是審查購房資格。這樣就能拿到一個篩選過的名單，這份名單上的人既有購房意願，又有購房資格。

認籌是指購房人向開發商支付一定數額意向金，以表示有購房誠意。如果熱賣，認籌的金額由開發商確定，購房者沒有商量的餘地。認籌的資金是意向金，沒有購買是可以退還的。認籌一般在開發商拿到預售證之後進行。認籌是對購房名單的進一步篩選。

這樣解釋後，可以看出，登記10000，認籌3000是符合邏輯的——購房名單經過了篩選。

上海一手房常見購買流程

講了登記和認籌，那哥不妨再聊聊目前上海一手房的購房流程。

簡要流程是：登記（約30日）→認籌（約7個自然日）→限購審核（約10個自然日）→公證處搖號開盤（按搖號順序選房）→認購→簽買賣合同→付首付→辦貸款→辦理房產證→交房。

詳細介紹如下：

1、 登記（開發商開放登記購房者信息）

2、 拿預售證（政府審批預售許可證，發給開發商，開發商就可以賣房了）

3、 認籌（購房者付意向金；開發商自主決定）

4、 限購審核（審查購房資格）

5、 開盤公證搖號（政府監督，必須執行）

6、 認購（付定金，進一步篩選購房者名單）

7、 簽約

8、 貸款

9、 交房

講過了登記和認籌，下面講講認購。認購是對購買的認定，支付定金就無法退還。接下去的流程和二手房類似——簽約、貸款和交房。和二手房不同的是，款清後一手房購房者不一定能立即拿到房產證。

以上流程是一般歸納，開發商會根據實際情況調整。認籌及之前的購房者名單篩選規則可由開發商自主決定。（這裡面有多少溝溝彎彎，路子就多了，說不清的東西就更多了）

去年7月18日，上海市住房和城鄉建設管理委員會發布了《關於貫徹商品住房項目銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見》。

意見規定，房地產開發企業商品住房項目開盤選購房屋的搖號排序應使用公證機構提供的電腦搖號軟體，並由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示。開盤結束的一周內，將搖號排序公證書上報區房管部門備案。搖號確定排序，按序選房時，開發企業應將全部准售房源納入排序選房範圍。選房必須嚴格按照搖號排序的結果，依序進行。

通俗一點講，就是要公證搖號，搖出選房人名單和選房順序。

這是目前上海的嚴格制度，所有一手樓盤都需要在售樓處公示認購條件，公示所有房源價格，公示認購流程時間表並由公證處負責開盤搖號。如有作弊將涉嫌刑事犯罪。凡是「給錢幫忙買到」之類的關係、渠道或承諾，都是詐騙。

公證搖號關係到認籌至認購的環節，彰顯了公平公正。

一手房真的就公開公正透明嗎？

一手房真的就公開公正透明嗎？

NO!

首先，現在上海一手房公證搖號是很嚴肅的事情，基本上沒有弄虛作假的空間。

但是，因為登記和認籌是開發商可以控制的，所以這裡就有了可操作的空間。例如該樓盤有300套房子可以出售，開發商可以定向通知320人來做登記和認籌。然後把這320個名單去進行公證搖號，搖出300個「幸運兒」。

以前開發商盡量讓儘可能多的人來選房，因為開發商可以根據認籌人數來調整定價。現在一房一價都要提前給政府部門備案審核，開發商沒有自主定價權，所以開發商完全沒有動力讓儘可能多的人知道樓盤信息。

一手和二手購房比較

那麼多人喜歡一手，那麼一手和二手究竟孰優孰劣？哥給大家做個直觀的比較：

從上表來看，一手適合房產小白和高端人士，不需要花許多時間和精力就能買到新房。

而對於資深多軍，則更願意花大量時間淘性價比很高的便宜貨（挖筍）。如果有御用中介幫忙，則砍價環節就可以把稅費的劣勢挽回，這樣二手就總體優於一手。

一手最難的是買不到，除了高額的茶水費，人際關係的資源並非每人都有；而二手最難的是時間和精力，付出時間和精力，換取N倍的收益。那麼，你願意每天看房十套淘便宜貨么？

推薦閱讀：