華夏幸福：走出環京陰影

04-30

作者 | 孫春芳郭亦非

孟驚處變不驚。

「利潤上去了，規模如果上不去，作為一家上市公司也說不過去。」作為華夏幸福的總裁，孟驚感慨道。

就在3月30日華夏幸福披露年報之前，這家外界眼中頗為神秘且低調的公司傳聞不斷。各種售樓微信中，頻現公司環京地帶住宅產品價格腰斬，而這正是華夏幸福重倉持有的地帶。隨後，「華夏幸福賣地求生」、「銀行停止開發貸」、「公司資金鏈緊張」等傳言甚囂塵上，華夏幸福最為珍視的產業新城PPP模式亦引發拷問。

一場輿論風暴轉瞬即來。

北京市三元橋附近佳程廣場9樓總裁辦公室內，懸掛著一張世界地圖和一張中國地圖，當年固守河北省廊坊市固安縣一隅的華夏幸福已將其版圖擴至全國乃至全球。

鮮有露面的華夏幸福總裁孟驚及執行總裁、主管財務的吳中兵在這裡，與騰訊《稜鏡》進行了獨家對話。

環京限購下的突圍

環京區域限購對華夏幸福2017年業績的影響是顯而易見的。

在2017年各大房企銷售業績狂飆突進的大勢下，華夏幸福26%的銷售額增速相比碧桂園78%和融創140%的增速，略顯「寒酸」。而跟華夏幸福自身歷年的業績增速比，2017年也只能算是小年。

孟驚告訴騰訊《稜鏡》，從2013年開始，公司每年都是百分之百增長，一直到2016年，此後，公司開始強調「要把步子放緩，把體格練好」，希望從「前幾年收入過度依靠住宅轉向產業新城業務」

作為環京地帶名副其實的「大地主」，華夏幸福比重頗高。

吳中兵介紹稱，環京地帶2016年成交1860億元，2017年1500多億元。

而財報顯示，2016年華夏幸福環京房地產銷售成交量940億元，2017年920億元。

在2017年最嚴環京限購調控下，華夏幸福的成交量也呈現出U型結構的季節性差異。——一季度成交量高，二季度有所下降，三季度跌至冰點，四季度有所回升。

這從財報中的經營活動現金流一項中可以看出，2017年一季度為-24億，二季度-19億，三季度為-180億，四季度為52億。

吳中兵向騰訊《稜鏡》解釋稱，這跟調控的節奏有關，2017年一季度政府沒怎麼出政策，二季度在四、五月份開始環京地帶陸續開始限購。而三季度是最嚴的，四季度尤其是十九大之後政策逐漸清晰明朗，成交量有所回升。

不過2018年3月，關於華夏幸福降價賣房的傳言開始多了起來。

各種售樓微信群里頻繁出現這種消息：華夏幸福「重倉持有」的環京地帶，房價出現腰斬。華夏幸福旗下的住宅產品孔雀城，在毗鄰北京的潮白河、大廠、固安等地，房價降至1.3萬元到1.5萬元，而在2016年至2017年年中的樓市高潮期，這裡的房價曾一度飆至2萬元/平方米以上。而在離北京更遠的霸州孔雀城，房價更是從高位的1.8萬元/平方米降至8500-9500元/平方米。

針對華夏幸福環京樓盤房價腰斬的傳言，孟驚稱這只是個別地區個別樓盤的個案，例如春節期間華夏幸福向內部員工出售打折的房子，售價頗低，這只是公司的福利，而霸州8500-9500元/平方米的樓盤只是兩棟40年產權的公寓樓，主要針對周邊企業員工的客戶。

孟驚稱，整體而言，環京地帶的房價已逐步趨穩，孔雀城樓盤出現降價也是政府限價的結果:「目前廊坊1.8萬，北三縣大體上也是1.8萬，固安是1.7萬，永清稍微低一點是1.6萬，霸州大體上在1.3、1.4萬，政府限價大體如此。」

安居客數據顯示，大廠3月二手房均價15306 元/m2，較2月份下跌 1.35% ，同比去年同期下跌 27.83% ，香河3月二手房均價13120元/m2，環比上月上漲0.36%，同比去年同期下跌 28.66% 。

根據華夏幸福財報，在其2017年1200億元的總銷售量中，環京地帶貢獻近920億元，佔比四分之三，份額同比已有下降。

非環京地帶佔比則逐步上升。這其中，非京津冀地區的銷售佔比從7%提升至23%，以嘉善為代表的杭州區域、以來安（實際屬於安徽）為標杆的南京區域，在銷售2-3年左右之後，銷售額突破百億元。

2018年2000億元的銷售目標佔比中，孟驚希望「環京和外地各佔一半」，「當然不排除下個月環京又出了又嚴厲的政策了，說房地產不讓賣了，那可能這就真腰斬了。」

非環京地帶從2017年的300多億大闊步至1000億亦是重任。吳中兵稱：外地很多項目前幾年沒有貢獻業績，處於儲備階段或者剛剛起步投資，到了2017年以後陸續進入了收穫階段，還是充滿信心的。

財報顯示，除了安徽來安、浙江嘉善、河南武陟之外，華夏幸福也在粵港澳大灣區進行布局，目前已經進入江門，並計划進入佛山、中山等地。

政府的賬能收回來嗎？

孟驚對騰訊《稜鏡》坦言，自己並不喜歡外界用「另類地產商」來形容華夏幸福，更願意接受「非典型的房地產企業」的定位。

不過，如果將華夏幸福看成一顆雞蛋，地產業務是蛋清，產業新城業務是蛋黃，蛋清輸送營養給蛋黃，最終蛋黃孵化成小雞。地產業務產生的現金流為產業新城業務提供了源源不斷的動力。至今，地產業務仍是華夏幸福的大頭。

根據財報數據，2017年，華夏幸福銷售額1522億元。其中，產業新城的園區結算收入299億元，房地產業務簽約銷售額1200億元。

不過，從貢獻的收入來看，華夏幸福2017年產業新城業務收入284億元，佔到總收入的47.7%。這源於產業新城業務的利潤率遠高於地產業務。

不過，產業新城不同於地產業務，其結算金額會發生一定的「延期」。2017年，華夏幸福的應收賬款達189億，同比大增100%，而應收賬款90%以上為政府應支付的園區結算收入。

按照華夏幸福與政府簽訂的合同，其收入來源大致為設計諮詢費用、土地整理費用、基礎設施建設費用、園區運營費用和產業發展服務費用，而最後一項費用最大，為當年新增落地投資額的45%。

政府的應付款項是否會成為壞賬？對此，吳中兵向騰訊《稜鏡》解釋稱，華夏幸福跟政府的合作和結算模式大概是：園區企業跟政府簽約，然後真正落地投資，經過各種審計確定企業投資額屬實之後，政府會將需要支付給華夏幸福的錢列入下一年度的財政預算支出，這會涉及到當地人大的報審，所以一般需要一年左右才能放款到華夏幸福。當然，這也要看當地政府的財力和撥付節奏，有些確實需要好幾年才能收款，但比例較小。

吳中兵稱，華夏幸福會在投資計劃的執行方面做一個整體的把控，如果支付能力很弱的地方，華夏幸福匹配到那裡的開發力度就不會那麼猛。

華夏幸福之所以能與政府共舞，源於其強大的招商能力，然而跟15年前深耕廊坊固安時期相比，而今，形勢已今非昔比。

一位資深地產策劃人向騰訊《稜鏡》表示：隨著成本升高，全球產業不向中國轉移，然而向外轉移，中國產業則向外走，中國面臨無商可招的局面，同時中國城市化的進程大體完成，退二進三該退的已經退完了，該進的已經進完，大中型城市產業疏解已經基本結束，同時，高科技產業布局又是鳳毛麟角。

對此，孟驚表示，華夏幸福實行從0到1的戰略，公司在海外設置了大概十個孵化器，對於高新技術給予優惠政策，包括給種子基金投資，公司要求是這個技術產業化了之後，需要到華夏幸福的產業新城來投資。

孟驚介紹稱，華夏幸福目前4600個招商人員，200個招商公司，公司的負責人都是長期深耕招商和產業領域的，他們深知行業布局且廣有人脈。

此前，華夏幸福董事長王文學曾公開表示：「可以說全國這些企業，每個行業裡面有多少家企業？老闆是誰?秘書是誰電話多少?我們有GPS定位系統，長期跟蹤，不斷服務，長期的挖掘投資機會。」

與此同時，通過資本手段來培育產業亦在其謀略中。

孟驚稱，華夏幸福股份公司的母公司——華夏幸福控股公司還會投資一些小的產業，有的企業投個幾千萬佔個10%的股份，華夏幸福不參與什麼經營，但是這一產業在量產選址的時候，華夏幸福就有話語權，可以讓它轉移到華夏幸福的園區來。

合作不是賣地求生

除了在資本市場縱橫捭闔之外，華夏幸福的合作平台將全面開放，而地產業務的合作尤受關注。

一位接近華夏幸福的人士向騰訊《稜鏡》表示，公司之前對地產合作的事是比較低調的，但其他合作方率先公布消息了，華夏幸福也就沒有必要遮遮掩掩了。

2018年1月25日至27日，華夏幸福先後與東原集團、旭輝集團和陽光城三家房企簽訂戰略合作框架協議，未來或在拿地、開發等多層面開展合作。

2018年2月，華夏幸福子公司與旭輝集糰子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地。

孟驚稱，華夏幸福在2002年左右就打算跟其他房企合作，當時找了萬科、龍湖，然而「人家看不上」。

隨著環京樓市的火熱，到了2016年，儘管華夏幸福房地產項目對外合作內部呼聲不高，但對外難以施行。原因在於2016年日子太好過，公司地多且便宜，內部根據項目利潤核算拿提成，項目負責高管賺得多，對外合作後，提成反倒變少了。

現如今，在環京樓市大有偃旗息鼓之勢時，華夏幸福地產業務對外開放重新提及，並作為戰略層面向下施行。2017年年報顯示，公司在任丘、永清、香河的地塊已經引入了其他房企。

孟驚告訴騰訊《稜鏡》，近一兩年開發商都想進京津冀，但是因為受京津冀包括雄安新區規劃的影響，京津冀現在不供土地了，而華夏幸福是京津冀地區的土地大戶，且土地相對便宜，於是很多房企都想跟華夏幸福合作。

目前除了已經公布的三家之外，華夏幸福還在跟其他房企談合作，但由於價格和操盤權方面的因素，談判還在進行之中。

孟驚透露，他跟恆大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、碧桂園總裁莫斌等都談過，但是他們的合作「條件挺高，要求統籌我，但我的地那麼便宜，我肯定不願意啊，大家反正都在找合作的共同點。」

房企之間的合作已經是大勢所趨。

在吳中兵看來，現在房企的銷售排行榜上前二十名里銷售額和權益銷售額只有一家是100%相等的叫華夏幸福，別人都是50%到70%、80%。

至於合作方式，吳中兵強調稱，有的是華夏幸福先成立公司去拿地了，別的企業入股，有的是他拿了，我們入股，有的是我們聯合成立一個公司入股。

「出讓股權並不就是賣資產。」吳中兵強調。

爬坡期的資金壓力

儘管華夏幸福方面否認與其他房企合作不是賣地賣資產，但從財報來看，其籌資活動產生的570億元現金流中，有407億元屬於吸收投資收到的現金，而子公司吸收少數股東收到的現金達到320億元，這筆資金僅略少於從銀行借的的款項422億元。

華夏幸福對資金的渴求源於其龐大的產業新城布局。

根據財報，目前華夏幸福共有58個產業新城及產業小鎮，其中較成熟的有13個，其餘處於建設起步或規劃階段。僅2017年，華夏幸福新簽約產業新城和產業小鎮21個，其中20個來自非京津冀區域。

受環京限購和銷量下降的影響，外界對華夏幸福的資金情況一直頗為疑慮。一位信託經理向騰訊《稜鏡》表示：「前一段時間金融機構都在紛傳華夏幸福是不是有問題了，大家對它的融資都有點謹慎。」

吳中兵也坦承公司的融資確實受到一些斷貸傳言的影響。

孟驚感慨稱：「這兩年還是爬坡期，實際上我們跟銀行也這麼說，大家支持一把，我們過去那就是了，企業都有個發展期嘛。」

「一般經驗，10%的期末貨幣資金就是不錯的，我們持有的貨幣資金達到681億元，佔總資產比例的18%。」吳中兵稱。在目前披露的地產公司中，這一比例僅次於現金流更為穩健的中海地產。

充實的貨幣資金背後，則是華夏幸福通過多種手段融來的資金。因為從財報來看，其經營產生的現金流為-162.27億元，這顯示華夏幸福去年經營活動的收入遠遠不敷其支出，不過華夏幸福籌資產生的現金流為570億元，同比上漲124%，籌資活動彌補了華夏幸福經營活動的負現金流。這其中有407億元屬於吸收投資收到的現金。吳中兵稱，這筆資金主要是合作收到的合作款，也有產業新城基金等基金，這起到了融資的效果。

財報顯示，華夏幸福2017年底融資餘額1105.43億，其中銀行貸款餘額412.48億，債券期末餘額489.55億，信託、資管等其他融資餘額203.40億。本期公司融資加權平均利息率為5.98%，相比2016年的6.97%有所下降。

上述數據源於華夏幸福融資結構的改變。吳中兵表示，早些年，華夏幸福確實出現過70%的融資靠高利率信託的情況，到2015年，融資結構中，貸款佔70%，信託降到30%到40%。目前，則是債券和貸款為主，債券略多於貸款，信託等占的比重較小，此外，依託於產業新城PPP業務，華夏幸福還開發出市政工程資產證券化等產品。

吳中兵略顯氣憤地說：「說銀行不給華夏幸福授信了完全是胡扯。目前，各個金融機構給華夏幸福簽的授信額度扣除已經用掉的，還餘三千多億，2018年一到二月份已經到賬的有140億，中間房地產類的佔了40億，園區類的佔了80億，還有一點是其他的。」

儘管華夏幸福有足夠的融資手段和充足的銀行授信，然而在政府金融領域去槓桿化和收緊房地產融資的大勢下，華夏幸福2018年新發的兩筆債券，利率有所偏高。

對此，孟驚表示，確實那一段時間短期之內國家的各種調控、縮表導致利率偏高。

不過吳中兵對此並不擔憂——因為很多銀行表態，會聚焦地產行業前二十，尤其是前十位的，其次會聚焦於政策支持的，尤其是支持實體經濟。

「實體經濟在我們這，我們左手是房地產，右手是實體經濟園區，PPP模式也是受到國家政策認可。」吳中兵告訴騰訊《稜鏡》。