三四線房價在上演最後瘋狂，別當「接盤俠」

現在接盤的都是被拆遷的人，未來誰接他們的盤呢？

| 來源：真話財經（ID:zhenhuacaijing）

臨近年末，監管層關於明年房地產走勢的信號很多，但最新最重要的一個是23日召開的全國住房城鄉建設工作會議。

之前，「真話財經」分析過政治局會議、中央經濟工作會議釋放的房地產信號，今天重點分析全國住房城鄉建設工作會議。

這三個會議都是一脈相承的，只是每個會議說的詳細程度不一樣。

一般來說，級別越高的會議說的越籠統，越低的說的越詳細，如果按照詳細程度排序應該是這樣的：政治局會議<經濟工作會議<住房建設會議。

所以，和前兩個會議相比，住房城鄉建設工作會議透露的信息更具體、明確，稍加揣摩就能搞清楚明年的房地產走向。

01

先來看這次會議的大概內容：

1、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

這個之前說過好幾次了，核心信息是明年重點發展租賃住房，這是很多地方的「政治任務」，一線城市任務最重。

發展租賃市場能降房價嗎？現在來看可能性不大，因為套數還不足以衝擊商品房市場，但是房租有可能上漲，最近北京就是個例子。

2、抓好房地產市場分類調控，概括講就是「支持剛需、首套房需求，遏制投機炒房，三四線重點去庫存。」

現在，一二線城市房價通過限購、限貸、限價等方式已經控制住了，11月統計局發布的數據顯示，三四線房價還在上漲，明年去庫存會繼續大漲嗎？這是今天文章分析的重點。

3、會議還說了提高城市規劃和建設美麗鄉村的，和明年房價關係不大，今天的文章不做重點分析。

所以，提煉之後，本次會議非常有「含金量」的信息其實就兩條，分別是關於發展租賃市場以及分類調控。

關於調控，一二線城市房價大勢已定，剩下的就是三四線城市了。

目前，關於三四線城市房價走勢有兩種聲音，一種認為去庫存會促進房價大漲，另一種認為這些城市房價缺乏基本的支撐要素，「真話財經」傾向於第二種。

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要想搞清楚三四線城市房價明年是漲是跌，首先要搞清楚過去一年多這些城市房價是怎麼漲起來的。

中國現在一共有338個地級及以上的城市，除去4大直轄市、27個省會和5個計劃單列市（深圳、廈門、大連、青島、寧波）以及蘇州、無錫、溫州、佛山、東莞、珠海等非省會二線城市，剩下的超過290個就三四五線城市。

國家統計局發布的11月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一二線城市房價已經開始小幅下降，但三四線城市房價還在上漲。

事實上，從2016年底開始，三四線城市房價就開始瘋漲，甚至出現了全國貧困縣房價翻番的事情。

上漲最厲害的區域主要集中在都市圈周邊，比如北京周邊的河北廊坊（北三縣）、滄州、張家口等地；位於長三角城市群的浙江麗水、江蘇常州；位於珠三角城市群的廣東惠州、中山等。

這些三四線城市房價上漲主要得益於大城市的外溢效應，很多無力在大城市購房或不具備購房資格的購房者湧向這些城市。

還有一些三四線城市，房價瘋漲和棚改貨幣化安置有很大關係。

比如江蘇，2016年棚改新開工25萬套，部分城市貨幣化安置達到60%－80%；僅僅2017年前八個月，棚改項目新開工就超過23萬套。

棚改貨幣化安置，是指府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購置住房。

說的通俗一點就是，棚戶區改造，拆除了舊房子，貨幣化補貼，給錢去市場買房，這就必然導致住房市場供求失衡，由此帶來三四線城市極具特色的暴漲。

地方政府哪來那麼多錢，這要從央行2014年推出的PSL說起。

PSL就是抵押補充貸款，央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，拆遷完成後，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。

數據顯示，PSL餘額從2015年5月的6459億，一路上升至2017年2月的2.2萬億，國開行棚改貸款餘額也從2014年末的6362億，翻番至2015年底的1.3萬億。

所以，如果說2016年一二線城市房價大漲是因為貨幣超發，那麼起始於2016年年底的三四線城市房價暴漲很大程度上是因為棚改貨幣化安置。

03

現在，不管是統計數據還是很多用戶的反饋，三四線城市房價確實還在上漲。而住建部關於三四線城市去庫存的表態直接激發了很多人對這些城市房價繼續上漲的預期。

對比發現，全國住房城鄉建設工作會議對房地產市場的總基調與去年沒有實質變化，其中的最大亮點在於棚改規劃。

會議提出的棚改要求還超出了市場預期，2018年棚改目標580萬套，較此前市場預期多了16%。

也就是說，去年年末監管部門提出三四線城市去庫存後，很多城市房價一路上漲，到現在還沒有熄火，燕郊等地除外。

所以，很多人預計，明年三四線城市還會延續2017年的行情，不過「真話財經」認為，目前三四線城市房價已經出現分化，未來支撐因素較少。

現在三四線城市房價要分三類來看：分別是都市圈（外溢性需求）、貨幣化棚改（趕著農民上樓）和投機性需求。

第一類以北京周邊的燕郊等地為代表，外溢性需求再輔之以投機炒作，房價泡沫比較大，現在和明年可能都不會上漲了。

第二類主要受政策影響較大，房價漲幅主要要看貨幣化棚改的力度，即政府願意投多少錢給農民，錢多了，農民的房子也被拆了，只能進城買樓，被迫成為剛需族。

第三類是投機炒作比較厲害的，比如海南旅遊島以及白洋淀周邊地帶，這些三四線城市投機泛濫，現在買房猶如踩著高蹺跳舞，有可能賺得盆滿缽滿，但大概率是跌倒在地。

「真話財經」最後的建議是，三四線城市房價已經出現分化，如果是剛需就只能買了，如果投資的話，有可能買到階段性的高點，現在接盤的都是被拆遷的人，未來誰接他們的盤呢？

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