曼谷的房子已經很貴，但還是有機會的！

初來，以為曼谷會像電影里一樣，是個古老而神秘的東南亞城市。

但其實，作為泰國的政治經濟中心，曼谷已經是一個發展十分現代化的國際都市，各種消費商圈，各大金融機構，各色人種……

整個城市的節奏比深圳慢，但城市的氣氛、格局其實和國內的一線城市類似。

曼谷中心找不到便宜房子了

首先，曼谷的房價已經漲起來了，

3萬人民幣/平米，算是一個分水嶺了。

這幾年，曼谷蓋得房子越來越多，

市中心蓋不下了，就往周邊蓋，

目前的狀態看，曼谷的樓市還是很火熱的，「接盤俠」不斷。

但，越是在這個階段，越不能瞎買。

3萬人民幣以下，絕不可能買不到中心區位的、好的房子了，

只能說，退而求其次，

找一些有潛力的位置下手，所以，

主要看了兩個目前還可以用3萬或者3萬以下人民幣買到的幾個地方。

曼谷房地產市場

曼谷的公寓價格比別墅高。

公寓的整體均價不到3萬人民幣，但市內範圍均價已經超過4萬人民幣。

（紅線是市內房價，深綠線是全市均價，目前泰銖兌人民幣匯率約為5：1）

大部分中國人買房，主要在三個區域：是隆/沙吞區，中心隆披尼，素坤逸區（輕軌延伸以後，素坤逸外區基本也都被覆蓋了）。

中心隆披尼是曼谷房價最貴的地方，也是最精華的區域，集中了精華商業中心和豪華地標，最高合人民幣可以達到12萬元/平米。

是隆/沙吞區是曼谷的老牌商業區，是曼谷的金融中心，各大銀行的總部、寫字樓、各國使館、高檔酒店，都在這個區域，均價在4-5萬人民幣。

素坤逸區是曼谷最大的住宅商業區，集中了各大住宅區、商城、餐飲。

這個片區也是近年來曼谷升值最快的區域。

均在在3-4萬人民幣。這塊日本人比較多，街上到處都是日式餐廳。

總體上看，這些年，曼谷房價增長比較穩定，每年漲幅大概在8%左右。

泰國中介大哥提了兩個建議：

a、建議買離地鐵/輕軌稍有一點距離的房子，1-1.5公里比較合適。

「地鐵上蓋」和離交通樞紐稍遠的房子，可能也就相差幾百米，但價格能相差上萬人民幣。

他說，大多數泰國人家裡都有車，而且大部分小區有shuttle bus，離地鐵/輕軌遠一點其實無所謂。

所以，做投資的話，離地鐵遠一點，價位比較合適。

（這點我持懷疑態度，我覺得買房最重要還是地段，也許就是幾百米的距離，對出租價格、升值空間都會造成影響，要不，這個問題大家討論一下？）

b、建議買大一房，或者小兩房。

這兩種戶型出租最受歡迎。

3萬以下的片區（1）——On Nut

On Nut，屬於素坤逸區。

素坤逸線是一條很有意思的BTS線，

每一站，對應一個街區，垂直於輕軌站的街區。

越往西，越靠近市中心，越繁華。

Thonglo比Ekkamai繁華，Ekkamai又比Phra Khanong繁華……

你能感覺到，它是有規劃地由西再往後面的地鐵沿線發展。

On Nut從前是素坤逸BTS的終點站，

後來，這條線又往後延長了幾個站，

於是，On Nut也讓人覺得離核心區越來越近了。

確實也不遠。

On Nut 到日本街區Thonglo 3站，到市區核心商圈Nana、Siam，也都不到10站地，而且不需要轉線，可以直達。

由於Thonglo這些地方的房價、租金漲得很厲害，所以很多人也開始往東移，搬到On Nut來了。

素坤逸沿線幾乎每一個BTS站，都直接連接著一個大型商場。

On Nut的BTS口連接著的，是TESCO超市。

我去那天，雖然是國王葬禮，TESCO裡面也還是「人山人海」。

這個片區，人氣還是蠻旺的。

所以，我覺得這個地方，在今後幾年，

以後應該會還會持續穩定地發展，房屋的出租率，出租回報率都會不錯，相對穩定。

不過，如果在這個區域，如果再買離地鐵太遠的房子就沒啥必要了，

目前On Nut地鐵站附近，應該還是能淘到3萬左右的房子。

3萬以下的片區（2）——Rama 9

Rama 9在曼谷北部，地鐵站Phra Ram 9附近區域，

很多宣傳都說，

這裡將是城市新的CBD，

我去看了一眼，確實已經在周圍有一些商場、寫字樓了，

總體都集中在地鐵站附近，

聯合利華亞太區總部也在這裡。

它有膽子這麼宣傳呢，最重要的原因是，

Rama 9 規劃，

世界第三高樓、東南亞第一高樓Super tower將建在這裡，

5A級商辦大樓「G Tower」也即將完工。

這張圖是項目周圍貼的宣傳畫，

這張圖上，也可以很清楚地看到，周邊基本都是低矮的建築，且大部分高樓都還沒有蓋 or 蓋起來。

素坤逸區離BTS即便比較遠，步行的話，也基本都是在小高層的房子間穿梭，

這一帶，走起路來，還是略荒涼。

目前，除了幾棟寫字樓，

周邊的配套設施，其實還跟不太上。

這裡暫時還並不是一個成熟的、有人氣的商圈。

同樣是國王葬禮的日子，Rama 9的商場里，人流量遠遠不如On Nut的TESCO。

這個地方，更像是一個「辦公」的區域，「生活」的氣氛要差很多。

幾棟寫字樓對面，也有一些公寓。

這些房子，如果能租給寫字樓里的員工應該是非常合適的，

但目所能及之處，再沒有看到其他樓盤了。

而且這個區域，現階段，如果不買在地鐵附近，性價比就不高了。

所以，個人認為，RAMA 9 這裡，

當下看，略有不確定性。

且要發展成為一個成熟的CBD，還需要一個較為漫長的過程，

不過，一旦真能成熟起來，價格肯定漲得厲害。

曼谷的租售比

曼谷房子很好租。

查了一下數據，曼谷幾乎集中了泰國1/5的人口（泰國總人口6千7百萬，曼谷1千1百萬）。

而且還有幾十萬來自世界各地的外國人。

找房客不是件難事兒。

除去水電雜費，曼谷房產的租金回報率在5%-8%左右。

比如，一套50多平米的一室一廳，每個月租金大約在7000人民幣。

（泰銖兌人民幣約5：1）

大約出租17年左右，可以收回成本，對比大深圳58年……

中介可以提供包租服務，費用為每年1個月租金，並代為管理。

當然，如果人在泰國，有精力的話，還可以做airbnb，收入應該也挺可觀的。

另，泰國沒有房產稅，持有房產只需繳納基本的物業費和水電雜費。

Others

說說我自己的觀點，我覺得，在曼谷買房是個不錯的選擇。

幾個理由：

a. 泰國的經濟中心，發展已經比較成熟。

曼谷經濟占泰國總量的44%，是個國際化的大都市，各大金融機構、跨國公司聚集，基礎設施也較為完善，發展環境好。

從直觀感受出發，曼谷人給人的印象，是能夠像歐洲人一樣享受生活，但又比大部分歐洲人勤勞，卻也不像中國人一樣，發條上得緊緊的。

總之，是一個各方面尺度比較合適的城市。

b. 整體看，曼谷的房價還處於比較正常的水平，泡沫不大。

問了問當地人，他們眼裡，曼谷的房價雖然連年上漲，但仍在能夠接受的範圍，只這一點，已經可以說明房產泡沫不大了。

當然，曼谷人這麼說，還有一部分原因是，泰國當地人買房門檻極低，0首付，50年貸款，真是很輕鬆呀……

穩中有升、租金收益率可觀的曼谷房產，雖然不指望能像大陸的北上深一樣「一夜暴漲」，但作為長遠投資看，是可行的。

c. 很多人把泰國作為海外投資的第一站，一是因為泰國離中國近，方便管理，二是因為泰國是個很適合生活，適合旅遊的國家，投資旅遊兼得。

國內很多城市都開通了到泰國的航線，很便利。

有朋友在公眾號後台問，有沒有能做飯的，方便帶孩子去旅遊的短租房，這樣的公寓有很多，airbnb，booking……都可以訂。

如果在曼谷有一套房產，就更方便了，一年裡10個月出租，剩下兩個月，留著自己度假。

再想得更長遠一些，曼谷的醫療、教育條件都不錯。

曼谷有很多國際學校，比如中介大哥說的新加坡國際學校，中英泰三語授課，學費比在國內上國際學校便宜，所以一些家長選擇讓小朋友到泰國上學，自己在這邊陪讀。

同時，曼谷還有很多醫療條件很好的私立醫院，在這裡養老、養病都挺不錯的。

當然，曼谷也有2萬以下的房子，

但是，除非有雄安那樣的好政策，否則，未來漲起來也比較慢。所以就不提了。