關於房價，關於經濟走勢
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1.先聊房價
為什麼會漲？
本輪房價的瘋狂上漲，可以說是資本的最後一次盛宴。市面上出現了各種解釋，有陰謀論，說是ZF故意炒地王，因為房價是國之命脈，經濟環境不好必須靠房產支撐經濟。有資本說，M2超發，大量資本在股市慘淡，實體經濟不行的情況下只能流入房市。有說二胎的，人口繼續增長導致剛需上升，教育資源緊缺導致學區房受熱捧的。各家都有自己的一套理論，但還有一個更恐怖問題擺在面前，為什麼這麼高的房價下，還有那麼多人覺得房價還會漲？甚至覺得房價上漲才是合理的？
根據一些機構的滿意度調查數據顯示，近半年來對房價感覺滿意的人數在不斷增多，大家似乎都覺得房價上漲是個很正常現象。當目前越來越多的業內人士發聲覺得房價要跌時，往往會收到各種不屑。個人認為，這是恐慌性購房造成的，目前大多數計劃買房的人是因為看好房價持續上漲，而不是實實在在的剛需。這15年的股票市場是一樣的，熊市的時候無人問津，牛市的時候，每天新開戶的人擠破各個證券公司的營業部。因為當下房子的金融屬性越來越強，買房不只是為了住，更多的是為了投資，實現財富的保值增值。買房儼然已成為最熱門的一種投資手段。但也不得不說，股市終有大跌之日，房產終有泡沫破碎之時，越來越多的跡象表明這一輪的房價已經走到了盡頭，下面我們來一一說明。
宏觀調控
政府一系列的調控政策相信大家都已心知肚明，一句「房子是用來住的，不是用來炒的」的大綱，就是政府的核心觀念。思路很清晰，一二線城市房價過快上漲，限購限貸，降低流動性，三四線城市去庫存，加快消化周期。供給側方面，國土部、住建部日前推出了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，其中明確指出根據供需情況調整土地供應策略：
對消化周期在36個月以上的，應停止供地；
36—18個月的，要減少供地；
12—6個月的，要增加供地；
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
住建部和國土部適時調整供地的文件前腳出爐，北京市拿過接力棒立馬發大招：
1、2017年，北京市供地將大量增長。其中商品房供地161公頃，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房實際供地量的1.5倍。
2、未來五年，全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。
150萬套！等於再建一個新城。
需求側：從資金方面抑制炒房需求。一方面，銀行嚴控房貸增量，統計數據顯示4月份全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%，自今年1月份以來，已連續4個月上升。房貸政策收緊直接導致房產交易量下滑，房企資金回籠緩慢，房企融資壓力驟增。另一方面，銀監會近日連續下發關於銀行業風險防控的文件，並開展一系列專項整治，房地產風險成為重點排查領域。監管部門對銀行理財資金違規流入房地產也查得特別緊。大多數銀行開始收縮房貸業務，控制房貸增量，同時在資金配置上更傾向於開展資金回籠快，收益高的業務。加上基金業協會目前對16個房價上漲過快的城市的房產融資項目，全部不予備案，從資金來源端掐斷了房企擴大經營的念頭。
流動性考慮
自動四萬億下來以後，不僅使地方債大量滋生，同時也出現了生產力過剩的狀況，加上M2超發，市面上充斥著大量的貨幣，然而實體經濟轉弱，完全跟不上貨幣的超發速度。那麼問題來了，實體經濟沒上去，貨幣不斷增多會發生什麼？就是惡性的通貨膨脹，錢越來越不值錢。同時人民幣會不斷貶值，引發匯率問題。雖然中國作為世界工廠，不會出現辛巴威那樣的貨幣變草紙的通貨膨脹，但也決不允許這樣的風險不斷滋生啊！怎麼辦？把錢鎖住。房價上漲，然後限購限貸降低交易量，錢就鎖到了固定資產里。至於未來通貨緊縮怎麼把錢收回來呢？降房價啊。瞬間就把超發的貨幣消滅了，可謂皆大歡喜。中國股市和樓市差不多，要賺錢就是兩早，買的早和賣的早，籌碼沒兌現之前就是紙上富貴。
現在就是退潮了，誰能帶著自己的錢撤退，誰就是上輪經濟周期的大贏家，然後背著房貸負債的那部分人，就是這個周期的犧牲品，他們來負責買單。每個周期都會有犧牲品，還記得當年的下崗嗎，就是那樣的。所以現在的主題就是看好你自己的錢。投資的樓盤都是要有資金成本的，時間長了負擔不起，沒有資金滾進來，這個擊鼓傳花就繼續不下去。所以你要是自住的比較多的城市我認為反而拋壓不大，但是一二線這些熱炒的不行，就是因為我知道這些城市已經全是熱錢滾動的重災區，所以我才會說到時候這些城市的拋壓會非常大，而且槓桿加的多，那時候房價如果開始跌了，肯定會刷新你的三觀。
人口和城市發展
房價其實就是人口問題，不斷湧入的人口，讓一二線城市覺得剛需一直都在，房價不會跌，可是事實真的是這樣嗎？這兩年逃離北上廣的呼聲已經越來越響，想靠一二線城市的人口紅利繼續支撐房價，馬上就要成為歷史了。上海近幾年的人口增速已將近0，甚至15年出現了負增長，剛需持續增長已經成了一句空談。還有那些捂著學區房的，現在國內的教育也在改制，學校在招生政策也在不斷變化。說白了學區房不過是一個擊鼓傳花的遊戲，等哪一天招生不再根據學區了，最後一批人就會迎來學區房斷崖式暴跌。
房價是國家的命脈？
一直覺得房價跌了國家就完了的人，一直都是在自欺欺人罷了。沒錯，樓市的確是個大問題，而且已經徹底綁架了中國經濟，如果樓市玩蛋，那是一個大地震，但是他絕對不會是一個能威脅到ZF的問題，金融市場的爛帳ZF也是碰到不少，就比如世紀初，可謂是有豐富的經驗，這是一個大問題，但是絕對不是一個生存問題。真正的命脈永遠都是外匯儲備。08年前，每年外儲增加多少都是要上新聞聯播大書特書的事情，因為這個是硬需求，樓市塌了可以咬牙還貸，可以上信貸黑名單，可以苦難行軍，但是吃不起飯，買不起石油呢？很多人沒有意識到，或者完全沒有想到這個問題有多嚴重：過去中國的外儲從高峰期下降了一萬億美金。國家難道不知道現在一二線樓市有多荒謬？再加把火那不就更加騎虎難下了？房產市場的問題在於庫存，最理想的結果當然是把大家趕去三四線買房，給國家解套了，但是問題是沒人會那麼傻，所以這個問題不會有最優解，那麼，我們來換個思路呢，既然我解決不了庫存問題，那我放出風去讓你知道我要保樓市，其實我是為了另一個更大的利益呢？
在過去的一年裡，外儲為什麼持續減少，絕不是離岸市場的問題，那裡的總量有限，外儲一旦要爆發問題也是在國內，大家如果持續換美元避險，外儲絕對會頂不住，但是這大半年時間內，有一個現象你可以發現，那就是美元黨的聲音小了。去年外儲一月到二月持續下降，但是到了二月三月就徹底站穩了，這出乎不少人的意料，因為按照道理說，匯市已經進入下行期，應該會越來越快才對，但是匯率雖然在節節敗退，但是這半年時間內，他絕不是在潰敗，外儲一直穩定在32000億左右，並沒有減少，外匯持續貶值，但是央行並沒有花掉太多彈藥。外匯的表現和房產樓市的周期是完全一致的，徹底站穩的時間也是樓市起飛的時間，也就是說，這大半年時間內，這波樓市最大的成就就是徹底把社會遊資全部鎖在了一線房產，你想換美元？你沒錢了！房產現在很難賣，要達到預期的價格，你看看成交量是多少，降價？降回原價你願意賣嗎？所以流動性徹底被鎖死在一線房產市場，你還加了槓桿，你得還錢啊！美聯儲加息，你也只能站著看，因為你沒錢換美元了。這就是所謂的燈下黑，大家一波炒作中國的樓市問題，把這個問題看得有多麼嚴重，但是我用一個大問題掩蓋另一個生死問題，大家都覺得ZF必須保樓市，這已經是宇宙真理了，但是你如果換個角度，假設這個大前提不存在呢？你仔細數數ZF的歷史，遠的80前不提，近的比如90年代，這才過了多少年你就覺得老大哥改吃素的？歷史上比這更嚴重的事情多了，只有吃飯的問題才是本質問題。況且到現在你還買得起五萬一平方的那也絕不是ZF要同情的對象。房價崩了銀行會破產？
誠然目前銀行積累了大量房產抵押資產，但有沒有發現現在首付比例提高了？貸款越來越難申請了？房產抵押銀行辦的越來越少了？基本上都是平安普惠這樣的公司在做大量的房產抵押。銀行早就在未雨綢繆了。而且許多人覺得房價降了大不了房貸不換了，房子給銀行，這樣銀行就會破產。別傻了，個人借貸對於銀行現在肯定屬於優質資產，你別看有的人說房價跌了就甩樓給銀行，真的跌了敢不還錢試試？讓失信者寸步難行，你以為這句話是說誰的？中國沒有個人破產，你要是貸了200萬，最後斷供了，拍樓賣了100萬，剩下的100萬還得接著還。相比起來，企業大多都是有限責任，直接破產清算就好了。對個人的話花樣就多了，催收是幹啥的。國情就是這樣的。
總結
房地產的核心就一個字，錢。房產問題就是資金問題，房產現象就是資金現象。有錢進來他就漲，沒錢進來他就跌，其實這道理很多人也慢慢總結出來了，但是他們分析不出錢以後會多還是少。所以前幾年外匯飛速增長，央行釋放流動性全進房地產的時期，他絕對不可能跌，他還得漲，所以有些人覺得調控永遠是紙老虎，其實不然，不是調控沒用，是資本市場不是國家幾個政策所能左右的。但反過來，現在外匯存款飛速下降，央行全面緊縮後你指望房價能漲，資本能拉的住價格，這可能嗎？現在一個月信貸就得幾千億，加上居民存款消耗，你怎麼一個月也得一萬億，一年十幾萬億才能拉住房產，炒房團有這麼多錢嗎？
難道就一定要賣房嗎？也不是。這裡有很多人是剛需，既然是自住，一兩套的也沒必要折騰，只要你不是作死炒樓的，貸款一般也不過幾十萬，熬一熬，幾年就過去了，下一個周期來臨了以後日子就會輕鬆一點。其實在我看來，這個周期的前奏已經過了，現在已經進入中期，是危機全面爆發的階段，再過個兩三年就進入尾聲了。很多時候普通人就是這樣的，不知不覺的，當你發現事情發生的時候，其實已經快結尾了，但是你還以為才剛開始。如果你不知道這是為什麼的話，你只會感受到，物價漸漸開始平穩了，市面上的生意開始不好做了，越來大家越沒錢了，都在借錢，然後資產泡沫全破了。你看玉石文玩古董紅木市場，這些泡沫這兩年有沒被擠破的嗎？只是自己不在那一行沒感覺罷了， 通貨緊縮早就在路上了。就剩一二線房產了，等房價哪天開始降了你就信了。然後企業發不出錢了，慢慢大家都開始裁員減薪下崗了，最後，所有人慢慢開始達成共識，新的經濟危機來了。錯了，這時候這個周期已經快走進底部了，馬上再過段時間又是新的一輪了，這時候滿地的資產，但是大家只要現錢。所以普通人的人生就是這樣渾渾噩噩的過了，幾個潮起潮落，一輩子就過去了。（這裡借用了「大文豪曼因斯坦」的許多文字，因為他寫的已經很完善了，我就直接摘取過來不做修改了）
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2.中國的縮表，美國的加息
中美會談以後，如果還沒看出來兩家有經濟政策交流的話那就太傻了。兩個超級大國早就協商好政策一起度過這個寒冬了，兩國的政策發布時間看著有許多巧合，實則都是精心安排，美國留給了中國大約半年的擠壓泡沫期。
美聯儲的極速加息
從去年的狼來了的故事，到現在的頻繁加息，耶倫用事實告訴大家，世界經濟還是美國說了算。加息+縮表的預期，從世界各地回收了大量的美元。08年的次貸危機，利用印刷廠無限印美元的方法把負擔分到了全世界。但只收不擴會渴死，只擴不收會脹死。美聯儲當前巨額的資產負債表本來就是應對危機的一時之舉，實際上遠高於正常經濟活動需要，這其中蘊藏了巨大的危機，還可能帶來難以控制的惡性通脹。縮表不僅可以釋放優質的長期資產，還可以有效回收市場上的投機性資金，從而對防控金融風險起到很大的作用，有助於美國金融系統的穩定和重塑美元信譽，這次美聯儲是未雨綢繆。次貸危機已經過去，QE對實體經濟的效應已經嚴重弱化，美國經濟溫和擴張，現在正是縮表的好時機。關於美聯儲加息的問題，首先你要先明確一點，這一次是美元從0利率回歸正常利率，而不是從正常利率走高，來壓制國內過熱，耶倫其實早就告訴你了，美聯儲為什麼要加息，就是因為如果美聯儲不加息，未來一旦再發生危機，那美元就裸奔了。也就是說，現在加息是為了以後有空間降息，否則美聯儲沒有武器抵禦下一輪危機。
中國的應對
央行被迫加息的壓力越來越大，下一步就看美聯儲的動作。假設美聯儲今年加息三次，那麼中國央行要保住外儲，至少要加息五次，而且匯率破7是鐵定的。現在中美兩國都有天量的債務，加息誰都不好過，但是天地有春夏秋冬，資本市場也有冷暖寒暑，就看冬天誰能熬得過去了。這邊美聯儲還在討論縮表的時候，中國卻已經在行動了！ 央媽的資產負債表，在今年二、三月份收縮了1.1萬億元，降幅達到3%。這是繼去年十一月來央行第二次縮減資產負債表，從銀行體系內抽取資金流動性。
房地產過去一直被認為是經濟增長的引擎，金融是撬動增長的槓桿。這種政策模式曾經為經濟提供過增長的動力，但也觸發了房價暴漲、企業成本飆升、資金脫實入虛的尷尬，甚至表演了保險熱錢圍剿實體企業的一幕。 由於實體企業缺少投資積極性，央行的貨幣擴張未能被實體經濟所吸收，大量流動性滯留在金融領域，於是在房價、土地拍賣、企業併購、股權重組中，中國經濟實現了一次財富的重新分配。
這場運動沒有創造出多少價值，卻帶來了財富的轉移，推高了企業經營成本，催生出系統性金融風險，發展下去甚至可能窒息實體經濟。換言之，巨額的貨幣擴張雖然營造出GDP數據上的平穩，卻可能成為風險滋生的溫床。貨幣超發總有一天會傳導至各個經濟領域中，那將會是場災難。 央媽亮出了自己的底牌，縮錶行動開始，這意味著整個貨幣政策轉向。由原來的全面寬鬆，逐漸轉成向實體經濟傾斜。在未來一段時間，防範金融風險、抑制資產泡沫，推動註冊制改革，實現「印鈔票時代」向「印股票時代」轉變，力度會加大。 也只有比美聯儲的動作更快，中國經濟才可能轉危為安。畢竟，只有自己提前擠泡沫，到時候才不會被美國硬擠了泡沫。 無論是美國硬擠泡沫，還是自身提前下手，都意味著房地產泡沫的破碎，大量的資產會被重新估值，金融寒冬已經來臨。=========================================================================
3.A股
關於A股其實不用多說，大家都已經有目共睹了。過去一個月，從3300一路直下逼近3000點，看著跌不過10%，可是個股都是損失慘重。很多個股跌幅都超過20%，30%，散戶哀鴻遍野。在實體經濟還未復甦，房產泡沫即將破裂，金融寒冬來臨之際，作為經濟晴雨表的A股，很難想像有什麼東西可以支撐他起來。2017肯定不會有牛市，基本就是圍繞3000點上下震蕩，維穩為主。規避創業板，15年創業板怎麼上去的，現在就得怎麼下來。打新包賺這種套路，2017可能就會被打破，破發不再是夢想！註冊制的改革，IPO進程的推進，新股再也不能是遊資炒作的對象了。現在要做的就是握好現金，等這一波泡沫擠破，到時候就是遍地資產，人人沒錢的時候，那才是抄底的正確時機。所以在這也不多評論了，不要妄想用自己的技術對抗市場趨勢，個人認為現在不是炒股的時機。
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4.去債務，回歸實體經濟發展
目前根據國際和國內不同機構的統計數據，中國的總體債務率(債務/GDP)已經接近300%。據標普全球評級發布的一份報告估計，2015年中國未結清企業債總計達17.8萬億美元，與國內生產總值(GDP)之比為171%，不論是絕對規模還是相對比率，中國企業債大山都是全球遙遙領先最大的。中國政府債務，只有中央政府的國債是安全有保障的，但是地方債因統計口徑不同，官方的數據是30萬億左右，表面上並不高，但如果加上城投債以及地方政府的隱形負債(環境治理、養老金的空賬等等)，仍是一筆巨大的負擔。最讓人擔心的，不是中國債務規模的龐大，而是其增長之迅速：從2008年以來，中國非金融部門的債務佔比迄今已經增長100%，而中國總體的債務率從2008年158%增長到目前300%左右。
現在市面上的繁榮都是欠錢欠出來的，08年以後，債務大舉擴張，創造出了太多不屬於市面上的消費能力，一個三線縣城看到的路虎都比美國一個月看到的多，這就像透支信用卡，其實中國人目前的賺錢能力是支持不了這種消費的。現在就是債務無法持續，一切到了重新清算的地步了，是時候還信用卡了。
這些天量的債務，一部分ZF打包，低息置換，爛賬以後慢慢還，一部分就是轉嫁到了其他人手裡，就是房奴，借貸的這部分人。現在還保有大量現金的人，等於收到了這個周期的虛假繁榮的好處，又沒有負擔成本，因為全讓別人承擔了，所以他們是幸運兒。
通貨緊縮已經來了
一直以來都是媒體寫啥人們信啥，他說通脹大家都說對，今天肉漲價了。但是跌價的時候他不說，你看年初我買豬肉一斤20一堆人吵翻天，現在一斤都快跌破10塊有人關注嗎？最後忽悠得大家都以為還在通脹。國家不能告訴你們正在通縮，要不沒人消費就麻煩了，但是得自己去找這些道理。所以以後的日子就是回到緊縮的日子，去產能去債務，考慮到現在龐大的債務和產能，這會是一個長期過程。 東北的經濟問題最有可能先爆發，最先出問題，同時群眾底子薄弱，給點工程大家都有飯吃，有飯吃就不會有大問題。而其他東部地區人民還挺富裕的，存款能堅持一段沒問題，這是危機的應對路子。所以也沒那麼難過，中國人民最強的就是韌性。不信等哪天真的房價大幅下跌，大家還是該吃吃該睡睡，頂多茶餘飯後嘮叨幾句早知道不買房了就過去了。就像15年股價腰斬，真被逼的跳樓的也就那麼幾個。畢竟能做這種投資的都是有點家底的，扛得住這種損失。
一帶一路
這兩天正好北京在開一帶一路峰會，就多說兩句。國家這麼重視一帶一路的理由很簡單，振興實體經濟，除了歐美以外尋找其他經濟通道。利用中西亞輸出過剩產能，促進人民幣全球化，同時帶來實體經濟的強大活力，可謂一舉多得。所以說國家還是很有辦法的，不需要我們去操心說經濟危機了該怎麼辦怎麼辦，只要過好自己的日子，大問題國家都會去解決的。而且現在市面上很多陰謀論都說危機都是ZF造成的，說ZF左右經濟發展怎樣怎樣，其實ZF對市場把控力度沒那麼強，不然那麼多調控政策怎麼還不見房價立馬下跌？一直以來ZF做的都是順勢而為，推波助瀾罷了。
下一個周期？
從世界宏觀經濟上看，2019年這個周期會結束，中國國內的情況看去產能和去債務進度，這種東西只能走一步看一步，三年時間太長，在這種轉換周期什麼都可能發生。因為現在是美元加息周期，全世界的美元要回到美國那裡去，所以流動性誰都缺，就跟漲潮落潮一樣，然後美聯儲順勢完成縮表。資本是要賺錢的，現在的問題就是中國現在幹啥都不賺錢，所以資本要離開中國，一旦美聯儲開始加息，利差縮小，中國肯定也得跟著加息留住資本，這會刺破債務泡沫，現在其實本來就該加息來留住資本了，但是央行恨不得負利率，就是因為債務太龐大了。所以仔細分析，你就會發現要保住外匯才是必然選擇。
是的，以後這個國家要回到老實工作，勞動創造財富的年代了，無貸款很好，你以後會是受益者。等到一切過去，手握現金就可以在下一輪周期中，實現財富的再分配了。所以當下多做一些短期固收產品投資，標的多留意一下實體經濟企業，響應國家號召投資實體經濟。適當投一些有潛力的新興產業的股權也是很好的選擇。二級市場以及房產投資盡量避免，容易得不償失。投資是終身事業，大家且投且珍惜啊！
以上所有觀點都是個人猜測，如果認同的話希望能為您的投資決策做個參考。萬一不靈的話那就當我學術不精。歡迎大家評論交流。
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