承租人轉租商鋪，轉讓費房東有份嗎？

04-30

張先生在南湖花園租賃了一套80平方的門面用來經營餐飲，租期是兩年，現因生意不景氣所以放棄經營了。於是就有了將門面轉讓的想法，因合同轉讓條款約定：轉讓需要經過房東同意。張先生依據合同約定找房東協商轉讓事宜，房東表示轉讓可以，但需要收取轉讓費的20%，再退還剩餘的房租和押金。然而因為收取20%的轉讓費，讓張先生認為房東的行為不合理，因此雙方產生了矛盾。因合同沒有明確約定。那麼房東的要求是否合理了？

首先需要明確的是轉讓費的定義：店鋪轉讓費是指租戶在店鋪租期內（未到期）徵得房東同意後將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩餘期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產）等，一併轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。根據《商品房屋租賃管理辦法》第十一條　承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋並要求承租人賠償損失。《中華人民共和國合同法》第225條規定：「在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外」。

其次租賃合同本屬雙方意思自治的合同，一般情況下不存在格式條款的問題。有洽談協議的權利，有放棄權，或者對可能出現的問題進行約定，合同原則約定沒有違反法律規定的情況下有約先從約，無約就依法。且根據實際操作可知，轉租實際上是會影響出租人的權益的，相反承租人還有可能獲利。故此，轉租是否合法取決於合同約定出租人是否同意，如果約定轉租需要經過房東同意，附加條件的同意轉租沒有什麼不合理。不存在顯失公平的問題。再者目前法律法規方面尚沒有可以依附的的明確規定能夠干預此事，一般理解這是商業活動中「一個願打一個願挨」的事情。只有通過轉租方和第三人自己討價還價來定：需不需要轉讓費、付多少轉讓費。

正確的做法是，把店面房主請來三方一起協商、談判。這裡面就講究一些談判上的技巧。在事情議定後你一定別忘記與對方簽定書面轉讓協議，並另外與房主（還要注意查詢、督辦一下業主方面該出面辦理的店面租賃許可及轉讓手續）簽訂新的店面租賃合同。