土拍價格高,房價必然高?真的嗎?

原創 2018-04-21 紀承均 老紀說天下

北京就是最好的例子.之前北京漲,關內漲,我說瀋陽要漲,大部分人不信.

現在關內反轉,說瀋陽要反轉,還是沒人信.

高房價決定高地價,本質是開發商追漲殺跌.

高地價並不一定決定高房價,本質是價格是供需決定,而不是成本決定.地價是一個因素.但不是決定性因素.賠本說的就是低於成本銷售來避免更大的虧損.

想死磕的可以看後面的論文.

看看北京的房價和北京的土拍

北京的房價

去年，在北京3·17新政前夕，在北京有人買房，賣家報價728萬，從7點半砍價到夜裡11點半，最終745萬成交；而今年的3月，北京某熱門小區，60平方米左右的兩居室，去年4月份掛牌時報價760萬元，現在掛牌價已經降到595萬元······

北京的土拍

北京土拍再掀高潮 大興區、門頭溝區3宗限價地攬金113.75億

土拍價格 和 房價沒有直接必然聯繫

這個麵包 和 那個麵包的麵粉價格是不一樣的

就算是貴的麵粉 如果麵粉新行情降低 也是賠本買賣.

經濟學基礎告訴我們和價格有關的只有供需

房價只和供需有關.

需是什麼.就是老百姓的預期.要麼海水,要麼火焰

現在明明已經是賣房的最好時機，什麼地鐵開通了再賣，那可不一定，趕上低谷。地鐵開通沒用

理論制高點又被我佔據了.下面是引申閱讀

這個問題的本質是：到底是供求關係決定價格還是成本決定價格？

房價上漲，說明住房的需求旺盛，供小於求，開發商需要擴大生產，從而導致土地的需求量增加，在同時期土地的供應一定的情況下，土地供小於求，從而導致土地價格的上漲。這是房價決定地價的邏輯。

而地價決定房價的支持者則認為，地價是房價的組成部分，地價的上漲將會導致房價的上漲。其邏輯是簡單的成本決定價格。一般來說，現在的經濟學普遍認為供求關係決定價格，也即房價決定地價。

張文新、蔣立紅從國際視角探討發達國家地價與房價的比例關係時發現，二者的關係較為複雜，可以分為4類：地價低房價也低、地價低房價不低、地價高房價不高、地價高房價也高。張清勇的研究指出：各國地價占房價的比例呈現隨時間不斷上升的態勢，而各國內部不同區域間地價占房價的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論並不能解釋地價與房價之間的因果關係。

浙江省企業調查隊課題組指出，市場化的招標拍賣方式造成土地交易價格連續上漲，高額地價直接推動房價上漲，形成「高地價一高房價一高地價」的惡性循環。但是，更多的觀點則認為，實行土地招拍掛出讓後，土地市場和增量房地產市場競爭性的加強帶來了兩方面的影響：一是地價回歸到真實的價格水平，但並未引起房價上漲；二是地價的變動對房價的影響將降低。如：毛中根、林哲認為土地招拍掛的實施，一方面，實現了交易地塊本身的市場價格，保證了國家土地所有權收益更好的實現；另一方面，土地顯現出了自己的真實價格，這個價格相對於協議出讓下的土地，價格是有顯著的提高，但事實證明，地價與房價的關係複雜，地價高並一定對應著房價高，

地價低也不一定對應著房價低。因此，認為過高的房價是由於過高的地價造成的觀點是沒有理論根據的。

況偉大在空間經濟學的基礎之上，兼顧考慮住房市場與土地市場的供給者行為，構建了一個結合住房市場與土地市場的空間競爭模型，分析了當住房市場與土地市場均衡時，房價與地價的關係，得出以下發現：（1）當土地市場供大於求時，土地市場的引致需求越大，在其他變數不變時，住宅的供給量越大，房價越低，即房價與地價是負相關關係；（2）當土地市場供小於求時，住宅市場的需求越大，對土地市場的引致需求越大，在其他變數不變時，從而地價越高。另一方面，當土地市場供小於求時，開發商擁有壟斷力量，將成本轉嫁給消費者，從而房價越高。因此，當土地市場供小於求時，房價與地價是正相關關係，二者相互作用，不能簡單地說「房價決定地價」還是「地價決定房價」。

周京奎的研究發現：房價對地價有顯著影響，地價對房價的影響度較小。地價上漲不是房價上漲的唯一因素，金融支持、土地政策在地價與房價變動中扮演著重要角色，所以抑制房價不能只控制土地價格，還應從金融支持、投資等方面著手，制定更嚴格的信貸制度，增加房地產交易稅和提高居民可支配收入。

地價和房價在本質上都是一種產權價格，並且都是由供求關係決定的，土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受到自然供給的限制，其彈性也有限，對土地引致需求的增加必然導致土地價格的上升，土地作為生產要素，其價格的變化更大程度上是一種結果而非原因。房價與地價在一定範圍內、一定條件下相互作用，相互影響。房價上漲時，高房價帶動了開發商對未來收益的預期，從而提升了地價；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本價格，促使了房價的上漲。同樣，當房價下跌時，開發商對未來收益的預期下降，取得土地的數量和價格也相對下降?? 如此反覆影響，最後達到商品房買賣市場的供需平衡。

儘管已有不少學者對地價與房價關係的理論研究和實證研究進行了積極探索，但迄今為止，關於兩者之間關係的研究並沒有最終形成一致的結論，因此，未來繼續研究地價與房價之間的關係仍然具有比較重大的理論價值與實踐意義。

另外重點在於沒買房的何時出手呢?

行情總在絕望中誕生，在半信半疑中成長，在憧憬中成熟，在希望中毀滅.

這是逆向投資老鄧最核心的一句話.這句話需要背誦,默寫.

現在瀋陽的行情是不是充滿希望呢,是不是每個人都覺得房子要漲呢?

行情總在在希望中毀滅

姓名：約翰·鄧普頓

生日：1912年

簡介：約翰?鄧普頓（1912—2008）全球投資之父

限購.改變人們的預期.大概需要幾個月吧.(加上中央房住不炒的其他政策)

特別是限購區域內的長白,青年大街,瀋河東部,渾南大道的新房,二手房可能會有

相對好的投資機會.

在別人都想買房的時候賣房(比如現在)

在別人都不想買房的時候買房(比如15年)

李嘉誠說不賺最後一個銅板.就是你想在頂端賣是很難的,沒準就站崗了.

雖然瀋陽的拍地少了,容積率低了

但是瀋陽的純剛需(沒房子住的)很少了.

雖然中國政府有強大的控制力

但也不能徹底改變人性導致的經濟規律

總之.行情如何發展呢.沒有人能預知未來.

但是人性似乎沒有進化.追漲殺跌還是絕大部分人的心裡.

紀承均理性分析QQ群系列 瀋陽買房點評 275810636

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