「我有貸款租來的三居室，十年都不用搬家，可以嫁給我嗎？」

「我有貸款租來的三居，十年都不用搬家，還貸養娃無壓力，可以嫁給我嗎？」

如果有人這樣問你，嫁還是不嫁？

近日，萬科翡翠書院即將開始預售。作為北京首批企業自持租賃房，這批房子只租不售，最長租期可達10年，可謂是真正的長租房。

簡言之，精裝交房，租期十年且十年租金不漲價，租不起還可以貸款。

聽起來似乎不錯。

試想，付不起首付的北漂也想求個穩定，結婚生娃攢首付，實現鳳凰男女奔小康早日貼近中產的階級性跨越，租它十年，婚也結了，娃也大了，首付也攢夠了，人生豈不妙哉。

但仔細一品，90平米三居，月租1W5起步，是不是貴了點？

畢竟小區位於海淀大西北，地鐵16號線永豐站2公里處，似乎到哪都不近，而附近的次新小區冠城大通百旺府，8000不到就可以租個3居了。

何況，1W5可以在萬柳租個三居學區房，在國貿租個複式，在公司附近隨便租個什麼。

更何況，算上貸款利息，每月還貸1W8到2W，哪還有錢攢首付了？ 更何況，買套房還房貸，也不過這個價。更何況，我有180W，為何不去買套房？

似乎又是一陣絕望的氣息。

可這事兒也許不該只是從現階段去解讀，因為這種租房的金融化模式也許具有跨時代的意義。

在去年，貸款租房還像是一個天方夜譚，今天這個項目卻直接將這個天馬行空的想法落地了。

而且，考慮到萬科翡翠書院2020年交房，即報價是2年後的水平，按照當前北京租賃市場的走勢，這個價格可能不算太離譜。

這一項目有一定的特殊性。本來是出售型的地塊，因競價過於激烈，才最終導致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價格偏高，在運營中也無法享受租賃類項目的稅費減免。因此萬科翡翠書院的項目只能運用成本定價法來測算。

兩塊地的總價為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來約50億，使得項目的總投入在160億左右。即使按照滿租的情況來計算，上述價格帶來的NOI（凈運營收益）回報率也不到3%，基本不盈利。

如果便宜租給你，企業豈不是還要倒貼？

不過，仔細研究一下政策，人家這房子也許壓根就沒打算租給你。

由於臨近中關村科技園區，項目的目標客群為「中關村科技精英」。目前園區的科技從業者約有85萬人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認同租賃居住方式，且對學區和戶籍並無要求的從業者，客源基數應該足夠。

其實，「萬科翡翠書院」未來效果如何，仍需市場檢驗。但無論項目成敗與否，對於更擅長銷售而非自持的國內開發商來說，其商業模式、金融手段、運營經驗等，都將為行業提供借鑒。

而從普通購房者的角度來看，此項目對未來的租賃市場價值也提供了重要參考依據。價格仔細測算，未來5-10年的租金，可能會達到一個比較誇張的程度，可能會是現在的2-3倍。

隨著城市發展進程的加快，房價自然也是水漲船高。買不起房就借錢多買兩套的言論也非空口無憑。買不起喜歡的？那就買不喜歡的。京滬依然有很多鳥不拉屎的地方，既然開發商敢去，有什麼不敢買的？未來怎麼樣？不知道，總之會好。京滬房價多少？不知道，總之會漲。

所以，還是盡自己和家庭的能力去買一套真正屬於自己的小窩吧。畢竟，大時代的一個小波折，就是小人物的一輩子。畢竟，在大時代的大波折中，房地產依然屹立不倒。畢竟，租房十年匆匆，到時你還要帶著孩子問老公，咱們下一個十年要搬去哪裡嗎？