5萬億長租公寓市場大戰前夜：數萬玩家圈地，場景極多，金融缺失 | 清流特寫

從2015年開始，在全國一二線城市中，爆發了一場看不見硝煙的戰爭：房源大戰。最開始只是幾個小型的公寓運營商，在本地簽下一套又一套的空置房源，再分租出去，類似「二房東」。

隨著業務版圖地擴張，同個城市的玩家之間，以及當地玩家與外地前來瓜分市場的玩家之間，開始用高於競爭對手的租金，或者更有優勢的付租手段搶佔房源。

短短兩年間，湧現出了數萬家公寓運營商，其中在北京就超過一萬家，在全國跑滿圈地的同時，造就了一個囊括裝修、家電、物業、保潔、維修、智能系統、供應鏈金融、租房分期等在內的萬億級市場——長租房市場。

玩家林立，各有分工

與歐美髮達國家相比，我國的長租房領域一直以來發展的都不充分，黑心中介、房屋破舊、房東違約等問題都制約著租房市場的發展。但近年來，隨著住宅價格連番上漲，首次置業的成本大幅提高，越來越多的人將目光轉向房屋租賃。

同時，從2015年開始，從中央到地方都出台了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITs的試點等。

加上消費升級地趨勢，租客對房屋質量的要求越來越高。以上幾點，都使得公寓租賃市場進入一個新的加速階段。

「其實長租房的品質升級應該在2000年出頭就開始了」，一位前「二房東」告訴清流Club，在2003年左右，他就開始對城市核心位置的房源簽3-5年的房租，然後對房子進行N+1的改造，並配上全新的宜家傢具和空調、電視等，以略微高於市場價的房租出租給白領、剛走上社會的畢業生或者三口之家，「就是看到了租客對住房條件的要求。」

但在今天，這樣的小打小鬧已經滿足不了市場需求，行業內出現了一批擁有高質量房源、統一裝修風格、標準化的服務配備的公寓運營商。從規模上分，它們中既有管理著數萬間房源的龍頭玩家，也有僅管理著幾十到上百間房源小玩家。從管理模式上分，則可以分為分散型、集中型和託管型。

從背景分，這些公寓運營商大致可分為四個類別：以自如（鏈家）、相寓（我愛我家）為代表的中介系；以泊寓（萬科）、壹棧（招商地產）為代表的開發商系；以華住（城家）、窩趣（鉑濤）等代表的酒店系及大大小小的創業系。

其中，中介系有房源及獲客優勢，開發商系有資源優勢，酒店系有客房管理優勢，相較而言創業系顯得較為弱勢。但是正是創業系公寓運營商的加入，才激活了這一市場，更催生出了另外幾大長租房領域的玩家。

清流Club認為，在現在的長租房市場領域，玩家絕不僅僅包括了四類公寓運營商，更包括了以蘑菇租房、海鏈租房、寓小二為代表的綜合服務提供商，及銀行、持牌消費金融公司等金融機構。

「長租房是一個鏈條非常長，環節特別多的行業」，寓小二CEO黃冠文告訴清流Club，「從拿到房源，到裝修、家電入場、發布房源、房客入駐，到日常保潔、維修、提前退租等，每個環節都牽涉到創業者非常多的時間和精力，這就需要像我們這樣的平台提供一站式、全鏈條的服務。」

供應鏈金融大有可為

「太瘋狂了，現在的房源大戰已經到了白熱化的階段」，2017年12月底，一位於杭州的長租公寓運營商告訴清流Club，2017年下半年以來，有幾家得到資本注入的公寓運營商在杭州搶房源來勢洶洶，作為管理著近千房源的創業系公寓運營商，這樣的價格大戰他打不起，也產生了能否繼續做下去的疑慮，「市場價（月租金）3000，他們就直接抬到3500，甚至4000，房租直接半年或者一年一付，壓力太大了。」

長租房行業並不是一個門檻很高的行業，更像是一個「滾雪球」的遊戲，只要先簽約幾間房，交了第一期租金，然後花一兩個月的時間裝修、招租，收到租客押一付三的租金，資金就能回籠不少，接下來就可以繼續簽約新的房源，一步步擴大版圖。

但長租房行業想要做大也不那麼容易，這是一個長回報的行業，最早也要6個月、長的甚至要18個月才能回本，這個時候任何一個環節資金鏈的斷裂都會造成無法挽回的後果。這兩年中，誕生了數萬家公寓運營商，但也有同樣數量的運營商死去。

「一開始我們也是一個公寓運營商，在上海大概管理了數百間房源」，黃冠文告訴清流Club，「但是我們在做大的過程中，很快意識到這個行業一定需要金融的參與。」

事實上，金融在長租房行業的全鏈條都能發揮重要的作用，但概括來講，從拿房源、裝修、家電、維修、保潔、管理系統等前期環節，可以做的是供應鏈金融；而從房屋招租開始，針對租客的房租分期產品，則為消費金融。

這兩種金融模式缺一不可，前者做得好的以目前的頭部玩家蘑菇租房為代表，後者的參與方更多，像惠分期、應花分期、百度錢包等比較知名。前者to B，後者to C，市場和風控各有不同，但是在清流Club看來，在長租房市場正迅速擴張的眼前，供應鏈金融的機會更多一些。

要跑贏競爭對手，簽更多的優質房源是第一步。在一線城市，稍微好一點的房源，哪怕只是押一付三，就意味著數萬元的支出，十間房就是幾十萬，加上後續的裝修，對現金流的需求是十分強烈的。許多金融公司就是看到了這點，開發了不少針對公寓運營商的金融產品，但由於風控簡單，一旦公寓經營不善，資金了斷裂，跑路的運營商很多。

寓小二開發了一個SaaS系統，幫助公寓運營商信息化管理房源，房屋的出租情況、水電用量、租客租金交付與否，一目了然。

「管理幾十套和幾百套公寓是完全不一樣的，很多公寓運營商都搞不清楚自己到底賺了多少錢，因為收進來的錢里還有押金，還需要維修、增加傢具等」，黃冠文解釋，同時，利用自己運營公寓積累下來的各種供應商人脈，將各種供應商服務嵌入到這個系統中去，如果運營商需要金融服務的，也可以選擇由寓小二直接向供應商打款，運營商再分期還款的供應鏈金融模式。

海爾金控旗下的海鏈租房走的也是這個路子。跟寓小二公寓運營商出身不同，海鏈租房一成立，就是以金融為切入點，做長租房領域的全鏈條服務供應商。

「創業系的公寓運營商其實從找房源開始就需要我們的服務了」，海鏈租房市場總監戚偉告訴清流Club， 海鏈租房本身就有房源發布平台，能夠幫助運營商跨區域拿房，「在裝修特別是家電方面，作為海爾金控旗下的全資子公司，海鏈更有自身優勢，再後面，招租、經營、租客的租房分期，我們都有服務。」

根據清流Club拿到的一份長租公寓市場研究報告，到2027年，在我國住房自有率走低和租金佔比上升的共同作用下，預計2027年 我國租賃市場將達到5萬億。在這樣一個量級的市場基礎上，家裝、保潔、維修、運營等全鏈條上的服務行業，也將迎來大的增長，如此多的消費場景將成為消費金融領域新的機遇。

主流金融機構仍然缺失

雖然政策紅利多，市場容量大，但對於長租房公寓這樣一個資金和資源雙密集型的產業，融資手段卻比較單一。

由於產權問題，長租公寓幾無債權融資的空間，目前在資本市場上活躍的公寓運營商及綜合服務提供商都以股權融資為主。

根據清流Club整理的信息顯示，2017年至今，長租房領域比較重要的融資有：長租公寓品牌「蛋殼公寓」獲得B輪1億美金融資，「貝客公寓」完成1.25億元人民幣A輪融資，「自如」獲40億人民幣A輪融資及蘑菇租房3000萬美元C+ 輪融資等。

這其中，僅有蘑菇租房一家為綜合服務供應商，另外的均為長租公寓運營商。從融資總額來說，這四期融資總額也才不到70億人民幣，對於5萬億的市場規模來說不值一提，更何況還有數萬家公寓運營商及綜合服務提供商的資金需求沒有得到滿足。

不論是海鏈還是寓小二都向清流Club表示他們的資金來自銀行、持牌機構、P2P平台等，但事實上，主流金融機構對長租房領域的直接參与還非常少。

目前，寓小二自有的金融業務為供應鏈金融，租房分期業務則由惠分期、應花分期、百度錢包等第三方消費分期產品接入。海鏈則表示不論是供應鏈金融還是租房分期，自己都可以做，也可以跟別的金融機構一起合作做。但不管是哪種方式，在現在的長租房領域，資金成本仍然偏高。

建設銀行算是直接參与長租房領域的主流金融機構之一。其推出的「按居貸」直接向租戶發放貸款，又開發了「建融家園APP」，聯手公寓運營商試水租房綜合服務平台。

但是對於長租房領域的玩家們來說，他們更希望銀行跟專業的長租房領域的參與者合作，提供資金及技術支持。

「最主要的問題還是缺資金，長租房領域其實是一個場景非常多並且也很優質的市場，特別適合金融產品介入，所以還是希望能有大量的金融機構直接參与進來，一起把這個市場做大做好。」黃冠文說。

一個月內融資10億，閃銀的消金布局....