做工程總承包，不得不搞清楚的幾個概念問題

我們在從事工程總承包業務時，經常遇到很多工程專業的術語，如可研、方案設計、初步設計、房地產五證等等，筆者藉助自己多年的理論和實踐經驗，對工程總承包領域可能遇到的術語進行一定的解析，供大家參考學習。

一、工程總承包就是EPC嗎？

根據《建設項目工程總承包管理規範（GB/T50358-2017）》2.0.1條，工程總承包指依據合同約定對建設項目的設計、採購、施工和試運行實行全過程或若干階段的承包。同時，根據2.0.1條文解釋，工程總承包可以是全過程的承包，也可以是分階段的承包。工程總承包的範圍、承包方式、權責利等由合同約定。工程總承包有下列方式：

1、設計採購施工（EPC）/交鑰匙工程總承包，即工程總承包企業依據合同約定，承擔設計、採購、施工和試運行工作，並對承包工程的質量、安全、費用和進度等全面負責。

2、設計-施工總承包（D-B），即工程總承包企業依據合同約定，承擔工程項目的設計和施工，並對承包工程的質量、安全、費用、進度、職業健康和環境保護等全面負責。

3、根據工程項目的不同規模、類型和項目發包人要求，工程總承包還可以採用設計-採購總承包（E-P）和採購-施工總承包（P-C）等方式。

將規範提到的工程總承包的幾種方式匯總如下圖所示，根據規範的定義和解釋，顯然工程總承包不僅僅指EPC，通常EPC指的是設計、採購、施工和試運行全過程的承包，而工程總承包可以實行全過程承包，也可以是若干階段的承包，具體承包的範圍、方式等需要發包人和承包人通過合同來具體約定。這裡需要特別注意採購-施工總承包（PC）模式，施工總承包中也含有材料的採購，但其主要採購的是建築材料，如鋼筋、混凝土等，PC模式下的採購指的是大型設備的採購，通常還包含設備的安裝和試運行，與施工總承包的採購有實質性的區別，兩者不可混淆。

同時，以EPC工程總承包為基礎，又衍生出其他幾種工程總承包模式：

1.F（Finance）+EPC：在EPC的基礎上，需要為業主提供項目融資。按照筆者理解，根據融資的順序，可以分為項目過程前融資（FEPC）和過程中融資（EPCF）。從98年房改至17年，20年的時間我國城鎮化率已經過半，目前國內地產投資與基礎設施建設已經進入下半場，未來預計還有10-20年的時間。下一步會是大規模對海外進行投資建設，尤其是對於一帶一路周邊的國家以及其他第三世界的國家，這些國家的資金實力通常不強，存在巨大的融資需求，因此F+EPC模式必然是未來國際工程發展的一個極為重要的方向。

2.F+EPC+O（Operation）：融資+EPC+運營，承包商融資建設完畢後，還需要對整個工程負責運營。

3.EPC+O&M（Maintenance）：在工程完工後，需要對整個工程進行後期的運營和維護。

4.EPCM（Management）：設計採購與施工管理，該模式最大特點在於業主提出投資意圖和要求後，把項目的可行性研究與勘察等都交給EPCM管理方。

5.PPP+EPC：可以理解為EPC 總承包商通過「PPP」投融資的方式介入項目，承包方既是社會投資人，又是EPC總承包商。

6.其他：開口的EPC總承包（當發生某些約定事由時可以調整合同價格）；I-EPC（以投資為動力，設計為龍頭，至於如何以「投資為動力」，是業主投資還是總包進行部分投資，尚不清晰，國內目前只有天津某裝配式建築採用這一模式）。

二、工程建設流程簡要分析

根據筆者的經驗以及地方的一些辦事流程，提煉了地產和基礎設施開發的重要流程節點，如下圖所示。在項目的前期，對於政府投資項目（通常劃撥土地）和企業自投項目的流程存在一定差異。如對於傳統的地產開發，正常通過招拍掛拿地是不需要把可行性研究報告提交給政府，也不需要和政府進行對接，只要自己測算指標交完保證金就可以報名參與競拍。但是每個城市存在一定的差異性，比如在三四線城市一般政府都會招商引資，在地塊沒有掛牌的時候開發商會做一些方案文本，和政府溝通，然後在地塊掛牌後參與競拍，但這不是一個規定必須要做的流程。對於民用建築的投資開發，企業作為民事主體在法律允許的範圍內從事民事活動，自負盈虧、自擔風險，政府無須過多干預，因此可行性研究報告無須提交政府是存在法理基礎的。而對於公用建築、政府投資項目，則有較大不同，涉及公共利益和國有資金，因此需要反覆論證，進行較長的前期工作。

接下來針對圖中涉及的相關概念進行簡要分析。

三、什麼是五證？

無論是在工程建設、開發或者是我們在房地產買賣過程中，經常會聽到建設工程五證或者說房地產五證，五證按取得的先後順序如上圖所示。

建設用地規劃許可證：簡稱「用地證」，用來證明該土地的位置和範圍符合城鄉規劃，對於出讓的土地，通常在簽訂土地出讓合同後，拿相關資料去當地規劃主管部門申請領取。

國有土地使用證：簡稱「國土證」，是建設單位在一定年限內獲得該土地使用權的法律憑證，在取得用地證後，拿相關資料去當地國土部門申請領取。

建設工程規劃許可證：該證件容易和「用地證」相混淆，兩者都由規劃部門頒發。用地證的審核重在保證該土地符合城市總體規劃和土地利用的規劃，而且用地證是在土地拍賣後辦理，建設單位需要拿著土地出讓合同和建設方案以及其他主要材料去規劃部門申請，這裡主要審查建設單位的建設方案是否符合土地規劃的要求，也就是看建設方案是否超出了土地的範圍。而建設工程規劃許可證才是真正意義上的規劃證，主要看建築物是否符合當地的規劃要求，比如說建築物高度限制、容積率等要求。

建築工程施工許可證：該證件容易理解，每一個工程在開工前必須辦理施工許可證。

商品房預售許可證：地產公司預售商品房的合法憑證，由當地的房地產行政管理部門頒發。

四、可行性研究報告

根據《國務院關於投資體制改革的決定》，除政府投資的項目，一般都不需要審批，而是採用核准或備案。無論是審批、核准還是備案，這其中可能都會涉及工程可行性研究，以下簡稱「工可」，也就是我們大家熟知的可研。但是，嚴格意義上來講，只有公用項目或者說政府投資項目才會涉及工可。

對於政府投資或公用項目，如道路、地鐵等基礎設施，通常先是做項目建議書，建議書經過批准後才能進行工可，工可經過專家論證並通過審批後，項目才能成功立項。對於無須審批的項目，這裡以常見的住宅小區工程為例，此類民用建築無需經過工可，但開發商在拿地前，需要根據地塊的信息、建設規劃指標等要求進行內部研究（針對地塊做一些分析和利潤測算等），而這個內部研究報告和工可報告非常類似，經過內部流程審批通過後，再決定拿地與否，但無須經過政府審批。

工可報告通常由具有工程諮詢證書的設計單位出具，根據筆者的經驗，並對多份工可報告進行總結，其主要內容大致分為：項目概況、工程建設條件、主要技術標準、工程建設方案、環境分析與節能評價、質量安全分析、投資估算、國民經濟評價、問題與建議以及附件。其中，在工程建設方案中，主要內容為整個工程的設計方案，包括建築、結構、排水、景觀、照明等各個專業的設計方案；在投資估算中，是對整個工程總投資的一個估計，計算比較粗略，因此以後的概算、預算等通常需要控制在工程估算的範圍內；而在附件中，一般都有項目建議書的批複文件和各個專業的方案設計圖紙。

五、什麼是方案設計、初步設計和施工圖設計，深度要求如何？

方案設計：根據《建築工程設計文件編製深度規定（2016版）》（以下簡稱《深度規定》）2.1.1條規定，方案設計文件包括設計說明書（含各專業說明和投資估算等）、總平面圖及相關建築設計圖紙、設計委託合同中規定的透視圖、鳥瞰圖模型等。2.3條設計圖紙又規定了總平面設計圖紙、建築設計圖紙和熱能動力設計圖紙（僅針對區域供熱或區域燃氣調壓站項目）的大致要求。由此可以看出，在方案設計階段，一般僅針對建築專業需要提供設計圖紙，而結構、電氣等其他專業只需提供文字說明，必要時可提供示意圖。

這裡以建築和結構兩個專業為例，先說建築。在方案設計階段，建築設計圖紙需要提供平面圖、立面圖和剖面圖。平面圖主要側重建築物總尺寸、房間開間及進深尺寸和柱網尺寸，以及主要使用房間的名稱、各樓層標高等。立面圖主要選取能夠體現建築造型特點的立面，並標明各主要部位、最高點的標高和建築物總高度。而剖面圖需要標明各層標高及室外地面標高和建築物總高度。

而對於結構專業，根據場地類別和建築物分類，最重要的是要確定上部結構和地下室結構方案，也就是採用什麼樣的結構體系，如框架結構、剪力牆結構、框架-剪力牆或者框架-核心筒結構等，必要時可附簡圖或結構方案比選說明。對於特別重大的項目或技術難度較大的項目，需要特別說明是否進行風洞試驗、振動台試驗等，對於需要進行抗震設防專項審查或其他需要進行專項論證的項目，如超高層超限審查等，也需要明確指出。

通過以上分析可知，在方案設計階段，除建築專業外，其他專業的設計深度一般都較低，只涉及相關概念的設計，即採用什麼方案、系統等，通常不涉及具體圖紙，而建築屬於龍頭專業，其他專業的設計都需要以建築為基礎，因此建築專業需要提供平、立、剖圖紙。

初步設計：根據《深度規定》3.1.1條規定，初步設計文件包括設計說明書、有關專業的設計圖紙、主要設備或材料表、工程概算書和有關專業計算書（非必需）。由該條規定可知，初步設計文件比方案設計文件多了其他專業的設計圖、主要設備或材料表、工程概算書和計算書等，同時對於設計深度提出了更高的要求。

以建築為例，初步設計階段需要加入建築的交通組織、垂直交通設施的布局，建築防火設計、人防設計等。對於平、立、剖面圖的設計深度要求要求更高，如平面圖中須註明各空間的名稱和門窗編號，住宅需要標註卧室、廚房燈空間的使用面積，同時須繪製主要結構和建築構配件（樓梯、陽台、雨蓬等）。對於具體的圖例，有興趣的讀者可參考09J802《民用建築工程建築初步設計深度圖樣》。

對於結構專業來說，初步設計階段需要開展更多工作。除了要完成結構初步計算，還需要出具結構圖紙。所謂結構的初步計算，就是要將建築主要的結構構件布置完畢，並通過有限元軟體進行計算分析，使得相關重要的結構指標（層間位移角、剪重比等）滿足規範的要求，在這個階段無需關注構件的配筋情況。根據《深度規定》3.5.3條，初步設計階段結構設計圖紙主要提供基礎平面圖及主要基礎構件的截面尺寸和主要樓層的結構平面布置圖。基礎平面布置圖就是基礎的位置、尺寸大小等示意圖，而樓層的結構平面布置圖指的是某一樓層的梁、板、柱的布置方式、定位尺寸和構件尺寸等。而在《深度規定》中，並沒有要求在初步設計階段出具結構配筋圖，同時根據09G104《民用建築工程結構初步設計深度圖樣》的示例，也沒有具體的配筋圖，有興趣的讀者可參考該圖集。

施工圖設計：這個階段的圖紙就是要滿足施工現場所有的施工要求，比如對於結構來說，需要各樓層梁、板、柱配筋圖，基礎平面圖和基礎詳圖，以及其他複雜構件、節點的詳圖等。施工圖設計大家都比較熟悉，不作更進一步的論述。

六、投資估算、工程概算、工程預算

投資估算前文已經提到過，其對應方案設計階段，是建設單位進行投資控制的一個總體要求。而工程概算對應初步設計階段，編製依據為初步設計圖紙，用到的是概算定額、概算指標。工程預算對應施工圖設計階段，編製依據為施工圖，用到的是預算定額。估算、概算和預算都是建設單位投資控制的具體要求，且概算嚴於估算，預算嚴於概算，實務中通常預算小於概算，概算小於估算，以達到建設單位控制投資的要求。

七、小結

以上概念可能在從事工程總承包業務時會接觸到，供大家參考，筆者會不定期梳理其他相關問題，歡迎各位關注。

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