剝繭抽絲，還原棚改的真相

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§ⅰ 初衷變味

要說當下已經完全入冬的房地產市場，除了一波接一波的冷凍調控政策，最令人關注的就是棚改了，尤其是城中村或者是城市邊緣地帶有房產的朋友。圈子裡也不斷有人熱議並詢問這方面，坦率說一直因為話題本身比較那啥，再疊加了敏感時期這個邊界條件，所以一直不太想觸及。周末了鼓足勇氣聊聊這方面，但也是點到即止。

狹義的棚戶區，專指城市中結構簡陋的房屋。這類房屋一般建設年限比較久遠，由於初建時條件不足，再加上年久失修，抗震、消防等都無法達到國家房屋建設標準，而且居住擁擠、存在嚴重安全隱患。這種棚戶區改造當然是非常有必要的。

但是，始自2015年底、轟轟烈烈的去庫存運動讓棚改變了味道。在與時俱進的思想指導下，廣義的棚戶區開始轉向那些並不太需要拆除重建的大量農村房屋。究其根本原因首先是服務於去庫存的國家大計，房子被拆了沒地兒住，你總不會攥著錢不買房吧？另一個原因是舊房佔據了良好的升值地段。嗯，需要騰籠換鳥。

有人要問，2008年的4萬億刺激時代，全國各地爭相規劃開發區招拍掛土地，那時為什麼沒有人去關注棚改？嗯，此一時彼一時。彼時的農村耕地更廉價、開發成本更低，並且還不需要補償地面附著物。有甜醬吃著又有誰肯去理睬鹹菜？

可見，相當一部分的棚改項目，本質上只是地方正府提前釋放購房潛力的手段而已，和道路橋樑等公共設施設計年限不到就拆除重建、只為增加GDP一個道理。

§ⅱ 一舉三得

當下的問題是，真正需要改造的城市棚戶區，地方正府厭惡其改造成本太高，而不願作為；而郊區甚至是農村好好的自建房屋，卻總有人打著『棚改』的旗號搞變相拆遷。沒有三分利無人起五更，如此迫切的推動棚改，好處是顯而易見的。

首先是貨幣化安置後，無處居住的拆遷戶只能高價購買商品房，多年賣不掉的房子有人接盤了，去庫存的目的達到。開發商和銀行的槓桿降下來了，債務風險自然就被轉移了。手中有了錢的開發商重新回到土地拍賣市場，重新開始拿地建房。

其次是棚改安置節約出了大量農村宅基地，很多地方甚至直接抹平了農民世代居住的村莊，將宅基地和可耕地連成一大片，下一步怎麼做不用教，地方正府馬上將集體土地低價吃進，繼而高價轉手。地方財政盤活了，體制內公僕們工資福利有保障了，人心穩了幹勁足了，才能更好的為人民服務是不？嗯，這就是大局。

最後是『民生工程』金字招牌下名利雙收。利益方面不重複，而蓋樓必然會產生新的GDP增長點，拉動產能和就業。GDP對於地方官員的重要意義誰都懂是不？

小賬一算一舉三得，這種坐收名利的好事兒，難怪一經試點效尤者眾，之後如雨後春筍般風靡全國，比那啥可快多了哈。只是辛苦了發明給這項善政的團隊，是不是該考慮給他們頒一個諾貝爾啥啥獎呢？嗯，的確狠有必要，否則誰還肯去創新嘛。

§ⅲ 錢從哪來？

凡事有其利必有其弊，弊在哪裡呢？弊在舉債。棚改戶貨幣化安置，這筆巨款來自地方財政嗎？入不敷出寅吃卯糧；來自銀行貸款嗎？呆賬壞賬俯拾皆是。節約篇幅不貼數據了哈，有興趣的自己翻查以前文章去。思來想去只有舉債，但舉債也是個麻煩事兒，我們這個國家的企業和地方債務，在國際上那可是如雷貫耳的。

10月13日，美國總統川普拒絕為世界銀行(World Bank)增資，以迫使該機構整改其向D國和其他中等收入國家放貸的政策。為什麼？如果說這只是美弟亡我之心不死，那麼不妨聽聽我們自己的智庫專家是怎麼說的吧。川普前腳話音未落，

10月13日同一天，國家金融與發展實驗室理事長、社會科學院學部委員李揚在接受證券報專訪時表示，目前金融業進入風險集中爆發期，金融風險的源頭在高槓桿。今後一段時間，風險管理的任務主要集中在去槓桿上，而地方正府和國有企業是重中之重。相比較於企業，地方正府債務幾何？一直以來都是一個諱莫如深的話題，2012年末就達到19.94萬億了吧？而最近五年來羊媽媽向市場擠了多少奶水？呵呵不談也罷。

地方官員敢於負重舉債，底氣來自屆滿後可以拍屁股走人，自己花錢爽了債務交由後任來還，典型的前人撒土迷後人眼。90年代前車之鑒猶在，如果繼續放任各地都這麼搞下去，正府的債務雪球只會越滾越大，最後還不是由羊媽媽出面統一洗地？而由此帶來的通貨膨脹，最終『受益者』將是全體納稅人。嗯，誰也丟不掉屬於自己的那一份兒。清醒有時侯的確比糊塗更令人痛苦哇。

與其說了無用，倒還不如不說。來看看這筆巨款到底是怎樣派生出來的。

§ⅳ 一箭雙鵰

不廢話，如此龐大的棚改安置資金，小打小鬧兒顯然是不解渴的，其直接來源就是羊媽媽的PSL抵押補充貸款。關注筆者公眾號的老朋友們想必都不會陌生，PSL，嗯，一個和MLF、SLF重量級別不相上下的基礎貨幣投放工具。眾所周知，

經過美弟2015、2016和2017四次加息之後，國際資本市場上的美元是越來越稀缺了，而且至少未來三年美元絞索還會繼續收緊。大勢不可違逆，羊媽媽不得不暫時收斂下自己任性恣睢的擠奶水速度，『穩健中性』成為了常掛嘴邊的說法。

如同草原旱季來臨時，嫡出的國企那是必須優先安排貸款續命的，而民企自生自滅，生存能力強的你就活下來，活不下來的那就……呵呵了。民企凋敝，地方財政立即吃緊，總不能眼看著破產吧？只有愈加依賴土地出讓收入。如此一來，為維持地方財政運轉，兼顧隱蔽向市場投放基礎貨幣，PSL棚改專用抵押補充貸款應運而生。

一言以蔽之。披著棚戶改造外衣的PSL，無聲無息之間就實現了另外一個重要功能——向市場投放基礎貨幣，這部分基礎貨幣一經投放，立馬被商業銀行以5倍以上的貨幣乘數放大……於是拆遷戶補償資金到位了，同時市場上的M2又多了起來，那些亟需續命的企業又可以支撐一段時日了。最重要的是，PSL遠比MLF、SLF更加隱蔽，不用像後兩者那樣消息一出，立即引來一片嘩然。

§ⅴ袖裡乾坤

回到『不可以炒只可以住』的樓市。冷凍調控模式下，貨幣流向一二線熱點城市之路早已被堵死，只能掉頭流向三四五線，去推高當地的樓市價格，從而保證全國上下一盤棋——一二線熱點城市高位橫盤，三四五線高價去庫存，就像西遊記中鎮元大仙的袖裡乾坤之術，最終將炒房戶和剛需戶師徒統統收進袖子里。

至此水落石出。棚改，只不過是正府面對實體經濟空心化、地方財政收不抵支的另一種變相土地財政而已，而且可以實現曲線投放基礎貨幣的功能。制度構思、入局固然精妙無比，然而終究只是以時間置換轉型空間，只是拖延時日而已。

§ⅵ 坐懷不亂

最後來看一個問題，藉助棚改產生的『剛需』，三四五線城市的房價真的可以做到金槍不倒嗎？

暫時看是肯定的，這一點剛需戶就認命吧。政策意圖非常明顯——一二線熱點城市絕對不可以瘋長到泡沫破裂，因此必須捂上鐵蓋子；三四五線宣傳喇叭還是要開一開的，但漠視其在剛需和資本推動下持續上漲，通過源源不斷的棚改拆舊換新，儘可能把更多的地方債務、銀行風險轉嫁出去。而只要有剛需，就有市場就有投機，這就是制度設計者最想看到的效果。

但長遠看，在以美元為代表的國際資本一波又一波的收緊衝擊下，高房價的堤壩一定會從要人沒人、要產業沒產業、聚集了投機客的三四五線小城市開始破裂，一如當年的溫州和鄂爾多斯，繼而向弱勢二線、一線蔓延。外力引動的資本外流，加上地方財政吃緊帶來的變本加厲爆炒，雙向作用下三四線高房價泡沫能支撐到何時？嗯，或許就在這幾年。我們不妨揣起袖子冷眼旁觀。只是有一點，不要被一時的投機賺錢效應誘惑下水即可。

最後重複一遍，珍愛生命，遠離泡沫。

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