鏈家左暉 : 未來北京會有超過50%的家庭租房

近期，隨著住建部及各地一系列鼓勵發展住房租賃市場相關政策的出台，「租賃」二字迅速成為市場關注和討論的焦點。前有引發廣泛關注的「租售同權」制度，後有北上廣等13個一二線城市試點利用集體建設用地建租賃住房。據中原地產的報告顯示，近期已有超過30個省市出台了有關租賃的政策內容。

「租賃時代」，這個原本還停留在概念當中的詞，就這樣以迅雷不及掩耳的速度來到。那麼，關於租賃市場的種種政策是否真能改變房地產市場的格局？住房租賃的興起能否真正對高房價、高租金起到抑制作用？

8月30日晚間，鏈家集團董事長左暉作為主講嘉賓出現在了中國國際金融博物館第60期「江湖沙龍」現場。沙龍由久未露面的中國金融博物館書院理事長任志強擔任主持，左暉從七個角度闡釋了他所理解的「租賃新時代」，今天，小編先摘出其中的部分內容以饗各位讀者，來聽聽大佬怎麼說。

以下為左暉發言實錄：

左暉：今天我不太想得出什麼具體結論，但是我可以給大家提供一些數據。我大概準備了7個角度（本期，小七先為大家奉上其中的3個角度）來討論一下今天的主題「租賃新時代」。

第一個角度：人口

中國未來大約會有10億城市人口，目前大概有20個左右的以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起。據估計，未來，可能每一個城市圈會擁有2000萬-3000萬的人口。換句話說中國未來可能會有5億左右的城市人口，佔總城市人口的一半，分布在這20個城市圈裡面。

租房其實是大城市的問題，三線及以下城市的租賃市場都很穩定，租賃住宅的供應量也都非常豐富。

中國從1994年正式房改到現在23年的時間，我個人認為中國房地產業還是了不起。總體來看，居民的住房問題得到了基本的解決。

第二個角度：存量和增量

中國傳統的房地產市場是一個看增量的市場，我們也是增量的思維。2016年，中國大概賣了1500萬套房子，其中950萬套新房、550萬套二手房。同年，美國大概賣了600萬套房子，其中50萬套新房、550萬套二手房。

當然，大城市的情況不太一樣。去年，北京二手房交易量佔到70%，上海二手房交易量接近80%。

此外，我們一直在關注的「千人流通率」——是指一個城市在合理或均衡狀態下，應該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。成熟國家或市場這一指標的歷史均值分別保持在20—25之間。這個指標的核心含義是每個城市每年都有一定數量的人口需要解決住房問題，而且這個數量基本是一個常數，長期來看，就應該在20左右，過低的話房價就會面臨很大的壓力。

北京、上海通常的情況是什麼呢？北京如果按照今年3月份的數據來看，年化大概到40%。但是拿最近這幾個月來看，年化可能只有6%、7%。

所以我們一直在強調所謂的中性價值觀，保持市場合理的流通率這是調控本身一個目標。

交易量低了也不行，高了也不行。如果交易量過低，也同樣會造成市場波動。所以這是我想說的第二個問題，一個城市一年到底需要多少交易量？當然這裡的交易是以存量房為主，需要多少才能保持房地產市場的穩定發展？這個問題值得思考。

第三個角度：租房與買房

人都要有房子，城市裡到底有多少人需要靠買房子解決居住問題？又有多少人要靠租房子解決居住問題？

相比於美、英、法等國家來說，中國租房佔比小。平均來看我們租房人口戶數比大概是在21%左右。美國和英國都在35%左右，法國則達到39%。

租房比例到底多少才合理？

城市越大比例越高是一定的。紐約超過50%，香港超過50%，北京超過35%，就是每一百戶家庭裡面超過了35戶是通過租房解決問題。北京目前的首次購房年齡34歲，每年還都在漲一歲，這就帶來了代際傳承的問題，有房家庭的孩子仍有房，租房家庭的孩子就不一定，我個人認為北京未來會超過50%。

所以我們拿前面三個數據算一算，基本上就能知道市場上到底需要多少套房子、需要多少交易、需要多少買賣的交易、需要多少租賃的交易，才能滿足人們的一些基本生活需要。

我們認為，未來中國的租賃人口佔比大約三分之一左右，就是我們的城市裡面大概有三分之一的戶數通過租房解決居住問題，三分之二通過自有住房解決居住問題。這是我們的一個基本的判斷。

談到鏈家的發展方向，左暉表示，「我們這一代服務業從業者的使命是讓國人在基本的消費領域得到滿足。」

而鏈家工作的思路，也是房地產行業的幾個維度。主要集中在：1、做to C端的生意；2、做住宅的生意；3、注重配套的服務；4、房地產問題說到底仍是人的問題，要注意線上線下與用戶的互動。

基於此，鏈家的管理思路是要盡量縮小服務的方差。服務行業的數據化很多都沒有實現，服務業能做到標準化基礎穩定的保障就是最近的目標。

附兩個現場觀眾的提問，左暉的回答也值得參考：

提問：請問在當下房地產調控的大背景下，這個行業實際上面臨一個大的轉型趨勢，鏈家如何保證買賣業務能夠平穩過渡到租賃業務？

左暉：我們沒什麼轉的，我們一直就干這一些事。五年之後，中國不動產的交易市場仍然是一個很大的市場，但二手房的權重會越來越大，我估計十年後會變為60%。六成是二手房、四成是新房，租賃市場是1萬億到3萬億的規模。

我們不太願意去找風口，其實我們自如老老實實幹了五年，我們就把自己這一點事做好，我們覺得挺好。

提問：左總我想請問一下 「新租賃時代」是否只是針對北上廣深一線大城市的年輕奮鬥人提出的概念，是否映射了年輕人更多被迫、無奈的一種選擇？

左暉：北京西北五環外有一個唐家嶺，是大學畢業生們的集聚地。

我不知道各位去沒去過唐家嶺，鏈家很多的同事都去過唐家嶺，我自己也去過很多次，但我在唐家嶺沒有看到任何的消極，在那裡我能看到這座城市的奮鬥與努力。今天這一代的中國年輕人，趕上了國家快速發展的時代，我覺得這是社會和國家給我們年輕人最大的機會，我絲毫不覺得這種奮鬥和努力是一種苦難。

我認為年輕人只要選擇留在這座城市就必須奮鬥，這是我們的宿命和結果。