你不可不知的生活金融常識

（全文約9300字，由五篇不同主題的小文章合併而成，敬請耐心閱讀）

目錄：

一.如何支配自己的收入？

二.什麼是貨幣基金？它和銀行存款有何區別？

三.股票是什麼？股價從何而來？

四.什麼是ETF？為什麼要投資它？

五.房價為什麼漲那麼快？土地財政是什麼？

一.如何支配自己的收入？

假如你今天發工資（生活費），有一萬元可自由支配，你會怎麼做？

有的人立刻就清空了自己的購物車，買下了自己心儀已久的衣服、電子產品、化妝品或其他商品，只留下剛剛夠吃飯的錢——在他們看來享受當下才是最重要的；

有的人有選擇地花了一部分，購買了一些基本生活用品後，將剩餘的錢存入了銀行——他們懂得延期消費的重要性，意識到了未來潛在的風險和急用錢的情況；

有的人把剩餘的錢存入了餘額寶這樣的貨幣基金——他們養成了最基本的理財意識，開始理解資本世界的常識和規律，並小心翼翼地邁出了第一步；

有的人把剩餘的錢投入了股市或網貸——他們開始理解並承擔風險以期獲取高額回報，但並不是每個人都理解了自己行為背後的意義，也有很多人高估了自己對風險的承擔能力；

有的人把剩餘的錢用來買彩票或賭博——他們死於對數學的無知。

把錢存在銀行活期賬戶里的人可能不知道，同樣的一萬塊錢，放在銀行，一年只有35元的利息。

放在貨幣基金中，同樣是隨時存取，風險幾乎沒有差別，一年卻能拿到350元甚至更多的投資回報。

活期賬戶中的錢，銀行只需要支付0.35%的年利率，卻可以用4%～18%利率（分別近似對應商業貸款和信用卡業務）貸出獲利。

每年往銀行活期存一萬元錢，就相當於白送銀行三四百元錢。

而這些錢本來可以給自己吃頓好的、買件衣服、給自己或女朋友買只口紅。

現代中央銀行的建立和完善，極大加強了政府對貨幣的控制，通貨膨脹是經濟的常態。

逆水行舟，不進則退，若不能合理配置自己的財富、只會最簡單的儲蓄，自己勞動的成果遲早會在通貨膨脹的作用下流失殆盡。

二十年前一個月工資幾百塊就算高薪，就算不吃不喝全存下來，活期賬戶里放二十年到今天還不夠一線城市一平米房子。

若是當年能從銀行拿到一筆貸款，買下一套房產，用工資還月供，每月幾百塊幾千塊，到今天就可能是幾十萬甚至是上百萬的資產。

當然了，早知三日，富甲天下，當年很少有人能洞察到未來房地產市場的火爆，當年面向個人的信貸資源也十分匱乏，能搞到原始資金或貸款的也非等閑之輩，不過這個例子至少說明了不同的資源配置方案帶來的回報長期來看可能是天差地別。

當我們在抱怨自己缺錢花的時候，不妨想一想，自己究竟已經將多少本屬於自己的錢拱手送人——或因透支消費，或因把錢放到了錯誤的地方。

學習金融知識，是一場任何人都無法代勞的自救運動，它不一定會讓我們的生活越變越好，但它一定能防止生活像脫韁的野馬一樣徹底失去控制。

那麼我們究竟需要掌握多少金融知識，才足以防範遍布現代社會的金融陷阱、充分享受現代金融體系為我們提供的服務和便利呢？

我總結為以下幾點：

不要指望靠投機發財；

以戰勝通脹（而非市場）為投資目標；

以自己的一生為周期制訂理財規劃；

善用金融工具、減少中間環節以降低成本；

敬畏市場，用平常心看待市場和人生的起伏。

一句話，跨產品跨地域多元化指數組合長期投資。

如果今天的內容引發了你對金融知識的興趣，那我的努力就沒有白費。

如果沒有興趣，不妨再想一想「免費」的午餐、手機和口紅等一切可以用錢買到的你喜歡的東西。

或者想一想那些債台高築之人的悲慘境地。

下一篇文章，我們從對餘額寶這樣的貨幣基金的介紹開始，邁出學習與實踐金融知識的第一步。

二.什麼是貨幣基金？它和銀行存款有何區別？

上次我們說到貨幣基金。

我們知道，銀行盈利主要靠利息差——用較低的利率向全社會吸收存款，再用較高的利率向有資金需求的人和公司貸款。

銀行就像是一個「買賣」貨幣的商人，低價「買入」貨幣，再高價「賣出」，從差價中獲利（真正被交易的是貨幣的時間價值）。

因此，當社會上的貸款需求比較大的時候，銀行就會非常渴望大量的存款，存款越多，能貸出去的錢就越多，從中賺到的利潤就越多。

我們把錢存進銀行里，實際上就是把錢的時間價值賣給了銀行。

貨幣基金本身沒什麼神奇的地方，它的作用就是先收集零散的、小規模的資金，等到自身的資金規模足夠大時，再與銀行談判，以比普通存款更高的利率把錢存入銀行。

銀行需要錢（賺錢的原料），而貨幣基金能提供大量的錢，供不應求時，貨幣基金就有資格要求銀行提供更高的利率。

去銀行存一萬塊錢，和去銀行存一千萬，受到的待遇肯定不同，前者坐櫃檯看櫃員的職業微笑，後者去VIP通道，坐在真皮沙發上和客戶經理談笑風生。

那如果我存一百個億呢？一千個億呢？

以餘額寶為例，其名下管理的資產為8082.94億元。

憑藉這種規模，能拿到10倍於活期存款的利率也就不足為奇了。

普通人把數額不大的錢存入貨幣基金，再由貨幣基金的專業管理人員出面與銀行談判。

最終所有投資者不因資金量的大小被區別對待，都能享有平等的收益率。

貨幣基金1元起投，隨時轉出，流動性很強，它完全可以替代銀行存款，成為個人流動資金的歸宿。

那麼，風險呢？

我們來與銀行存款進行對比：

銀行存款也是有風險的，當銀行倒閉時，儲戶的存款也就灰飛煙滅了。

美國有不少地區性的中小型銀行，確實出現過銀行倒閉的情況。

中國人對銀行倒閉沒什麼概念，也很正常。

國情所在，只要紅旗不倒，幾大國有銀行就沒什麼問題。

國有銀行出問題了，紅旗也不一定會倒，這種事又不是沒有發生過——海南發展銀行就在海南房地產泡沫破滅後壯烈犧牲了，其他幾大行接盤了其不良資產。

當然了，就算銀行倒閉了，我們還有存款保險，每人每家銀行50萬額度（比如說你存100萬，銀行倒閉了，你能拿回來50萬）。

不用儲戶自己買，銀行已經在監管機構的要求下買好了，白送給儲戶。這當然要歸功於黨和政府的好政策。

所以說銀行存款的風險基本可以忽略不計。

那貨幣基金呢？

在央行對基礎利率做出調整時，貨幣基金可能會跌破面值。但央行很少調整基礎利率。

看不懂也沒關係。

在美國的貨幣基金30年的歷史上，只有一次跌破了基金面值，而且由美國基金公會進行了賠償，所以投資者幾乎沒有虧本的可能。

貨幣基金主要是流動性管理的工具，不是長期投資的品種。

它將安全性、流動性和收益性有機的集合在了一起，使人們在安全性極高的前提下獲得一定的收益。

餘額寶是天弘基金的一款貨幣基金產品；

天弘基金是螞蟻金服控股的一家基金公司；

螞蟻金服是從阿里巴巴拆分出來但仍保持緊密聯繫的綜合性金融服務公司；

阿里巴巴有著極為深厚的政商背景，是掛著民企招牌的「國企」。

所以，你大可安心把錢從銀行卡中轉入餘額寶——如果你有存款的話。

學習金融知識，100%無法讓你一夜暴富，但能讓你理解每一元錢的可貴，有意識地控制生活中不必要的消費，為未來積攢更多可能性。

而如果你缺乏足夠多的金融知識儲備，再多的存款也可能因為一次錯誤的決策灰飛煙滅。

下次我們講股票市場。

三.股票是什麼？股價從何而來？

股票，是權利，也是權力。

權利，是分紅的權利。

公司如果賺錢了，按照股東們的持股比例分紅。

我買了A公司的20%的股票，今年A公司賺了100萬，全部拿來給股東分紅，我就能分到20萬。

權力，是投票的權力。

我買了B公司51%的股票，按照少數服從多數的原則，B公司的經營決策就全歸我說的算。

理論上，一家公司股票的價格，就是未來分紅（股利）的折現。

未來賺錢越多，現在的股票理論上就越值錢。

為什麼呢？舉個簡單的例子說明：

投資者花錢買了一隻雞，這隻雞每天下一個雞蛋，一個雞蛋1元錢，假如這隻雞一共能下365天的雞蛋，那麼第一天下蛋前這隻雞值365元、下蛋後值364元，第二天下蛋前值364元、下蛋後值363元，以此類推，直到第365天，已經下了365個雞蛋後，這隻雞的價值就歸零了，因為它的價值，已經從它自己身上，轉移到了雞蛋身上（這裡假設雞不能吃不能賣）。在這裡，雞的價值就是未來雞蛋價值的折現。

公司就好像是一隻下蛋的雞，問題在於，人們不能確定，它一天能下多少蛋，下的是雞蛋還是金蛋，還是說壓根就不會下蛋。

因為每個人對公司未來的盈利能力有著不同的看法，所以在不同的人眼中，同一家公司就有著不同的價值。

人與人之間有著不同的意見，就產生了市場，樂觀的人買入，悲觀的人賣出。

而所有人的目的都是相同的——花最少的錢，買最能下蛋的雞。

股票的價格，取決於買賣雙方的意願。

我願意10元買，你願意10元賣，這筆交易就達成了。

股票的價格就變成10元了。

我覺得這支股票未來會漲，所以我買；

你覺得這支股票未來會跌，所以你賣。

我們意見不同，做出的決策也不同。

我獲得了未來賺錢的權利（可能性），也承擔了未來虧錢的風險；

你失去了未來賺錢的權利（可能性），也轉移了未來虧錢的風險。

權利與義務對等，收益與風險對等。

我們買賣的，與其說是股票，不如說是風險。

而每一筆交易，都是雙方對未來的一次預測和賭博。

按照供求原理，

買的人多了，價格就會上漲，物以稀為貴；

賣的人多了，價格就會下跌，貨多不值錢。

只需要把股票理解為一種商品，像食物和水一樣。

食物能解餓，水能解渴，而股票有賺錢的可能性。

人們想賺錢，於是爭相發揮自己的聰明才智。

希望自己能比別人更聰明，低價買到潛力股。

中國的上市公司，很少分紅，投資人賺錢的方式，主要是低買高賣，賺價差。

這助長了一種風氣，人們不關心公司本身有沒有價值，而是關心各種所謂的利好消息。

某家公司有利好消息，投資者蜂擁而至，爭相購買，股價應聲上漲。

這時候，這家公司本身是什麼，已經不重要了。

就算是一坨牛糞，買的人多了價格照樣一飛衝天。

買賣雙方玩著擊鼓傳花的遊戲。

賣方把花傳給買方，每傳一次，價格就上漲一次。

鼓聲停了，拿著花的人發現，沒人願意再來買了。

於是自己只能看著100塊錢買來的花變成90塊錢。

再變成70塊錢，50塊錢，甚至一文不值，無人問津。

最慘的是，根本賣不出去，只能看著價格雪崩。

這種人，我們一般親切地稱其為接盤俠。

所有人賺的錢，都是他虧出去的。

之所以會說炒股七虧二平一賺，

就是因為自以為是的傻子太多了。

大家都以為，自己正在傳遞黃金。

然而總有人接到一手牛糞。

想要賺錢，要麼有足夠大的資金，要麼有內幕消息。

而無論是利用大資金坐莊操縱市場，還是內幕消息，

都是犯法的。

普通人，連犯法的機會都沒有。

沒錢沒消息，就只會盯著花里胡哨的技術指標看。

幻想從幾條曲線中看破未來。

少數人成功了，多數人賠光了。

股票市場和其他大多數金融市場一樣，

是少數莊家掠奪多數散戶財富的工具。

莊家利用資金和信息優勢，以小博大。

對莊家來說，每次交易都是精心策劃好的戰役。

資金是彈藥，什麼時候打，按什麼節奏打，都有套路。

投入和產出都是有數的。

對散戶來說，每次交易都是盲人摸象。

猜對了，一夜暴富；猜錯了，傾家蕩產。

所以說股市本身並沒有錯，它只是一家合法賭場。

真正成就人、毀滅人的，是賭徒心態。

但股市不光有擊鼓傳花的玩法。

當你跟風購買某一支股票時，你就是一個賭徒。

你的輸贏成敗，可能掌握在一小撮人手中，也可能被裹挾在非理性的人群中。

當你購買一整個市場時，你就是一個投資者。

整個股市的起伏，不會被輕易操縱。

放棄選股和擇時買賣，是告別賭徒心態的第一步。

也是成為價值投資者的第一步。

無論是自己選股還是委託「專業」的基金經理選股，

都是一件不自量力的事情。

假如真的有人能穩定地預測未來，

那全世界的財富都將匯聚到一點，

這明顯是不可能的。

讓自命不凡的「股神」們從隨機漫步的曲線中尋找金融鍊金術去吧，

讓資本大鱷們呼風喚雨、收割韭菜去吧，

聰明的投資者，拒絕參與這場非理性的遊戲。

感謝現代金融業的創新，我們除了「炒股」，還有其他投資股市的方法——ETF。

買入ETF，就是買入一籃子股票，就是買入整個股市。

只要經濟不崩潰，長期來看股市就是穩定增長的。

ETF自身的屬性，使投資者擺脫了選股的困擾。

定期投資，使投資者擺脫了擇時的難題。

人們不再需要沉迷於低買高賣的短線操作。

可以把更多的時間精力用在自己的本職工作上。

因為我們不妄想靠炒股一夜暴富。

戰勝通脹，保衛勞動果實，才是我們投資的目的。

包括耶魯大學在內的多家美國知名大學的校產基金會和多家大型養老基金，

都逐步放棄了採用主動選股策略的投資基金，

轉而選擇ETF基金進行被動投資，享受市場發展的紅利，

足以見得被動投資是大勢所趨。

普通人如何投資ETF？有什麼風險？成本有多高？

這些問題，我們下期再談，敬請期待。

四.什麼是ETF？為什麼要投資它？

之前我們提到了貨幣基金和ETF兩種金融工具。

在詳細介紹ETF前，有必要重申一下我們學習金融投資理財知識的目的：

樹立個人財務管理觀念，

防範金融詐騙陷阱，

進而培養積極健康可持續的消費觀和財富觀。

對於尚未參加工作或剛參加工作沒幾年的年輕人來說，

個人財務狀況的良性發展主要依靠三個方面：

1. 努力工作爭取升職加薪

2. 勤儉節約減少奢侈消費

3. 合理投資學習金融知識

（排名分先後）

年輕人最有價值的資產是自己的勞動力，

工作收入是最穩定且具有成長性的現金流，

因此良好的職業發展是健康的個人財務狀況的基石。

可供投資的金融資產數量越多，花費在投資理財上的時間就越有價值。

花費了同樣多的時間，作出一次正確的決策，

投資1000萬，可能一次上漲獲益就夠吃一年了；

投資1000塊，就算走了狗屎運翻了一倍，賺的錢還不夠吃一個月的。

因此年輕人不應該把時間用在炒股之類的事情上，

仨瓜倆棗再怎麼炒也炒不出花來，

不如多想想怎麼在工資和日常開支上開源節流

我們可以把貨幣基金當成電子現金錢包（比如餘額寶），

但ETF投資還是看看就好，風險高，需要長期投資才能降低風險。

那麼ETF到底是什麼呢？

我們不說那麼複雜，複雜的百科上都有，感興趣可以自己去深入了解。

ETF是一種指數基金。

指數基金是啥？以上證50指數為例，就是上海證券交易所最厲害的50家公司的股票的集合。

單獨買入一家公司的股票，要承擔很大的風險，

它可能被惡意操縱，也可能會因為公司的經營情況變化產生巨大的股價波動，

而同時買入多家公司的股票，就相當於把雞蛋放進不同的籃子，

降低了遭遇黑天鵝事件（小概率事件）的風險。

舉個例子，

我來到食堂，看到了50種不同口味的包子，

如果我任選一種，買50個，萬一味道不好，就虧大了。

這時候食堂老闆告訴我，您可以買一個什錦套餐，

50個包子，50種口味各一個，包您滿意。

ETF就是這樣一個「什錦套餐」

多元分散投資能夠降低整體風險，

理論依據來自於諾貝爾獎獲得者馬爾科維奇的現代資產組合理論(Modern Portfolio Theory)：如果在資產組合中加入新資產，那麼有可能在不改變資產組合收益的情況下降低風險。

利用數學中極限的思想，

如果我們能把每一塊錢無限細分，

然後投入到全世界每一個市場中的每一家公司，

那麼任何一家公司賺錢或者虧錢都不會影響我們的投資收益，

因為不是A公司賺錢，就是B公司賺錢，

不管是誰創造了利潤，我們都能與其分享，

最終收穫的是整個資本主義市場經濟創造的新財富，

而不會受到市場中非理性因素的影響。

ETF有四個好：

門檻低，幾百塊錢就能買；

成本低，沒有印花稅和申購贖回費，只需要交和買賣股票一樣的傭金就可以；

不需要擇股，風險分散。注意是風險分散而不是風險低，因為再怎麼分散它還是股票，風險很高，極端情況下價值腰斬都是有可能的；

不需要擇時，風險分散。每周或每月定期投資定額資金，堅持十年以上，可以最大程度抹平市場價格短期波動的影響，獲得長期回報。

巴菲特一直以來都對指數基金持讚揚態度：

巴菲特認為，真正能帶來高額回報的策略其實非常簡單，而所謂的投資「精英」至少浪費1000億美元，來尋找能打敗市場的「策略」上。

在2017年伯克希爾-哈撒韋投資者年會上，巴菲特說：

「在過去數年中，我一直被問到什麼是好的投資策略，然而在回到這些問題時，我卻對人性有所領悟。」

「我最常見的建議，就是買入那些低成本的標普500指數基金，然而我即便有股神的聲望，只有那些投資手段有限的人才會遵循這個建議。」

「那些聽過我話的億萬富翁投資者、機構、養老基金，從來沒有遵守過這個建議」。

事實上，巴菲特不止一次指出，從長期看，主動選股型基金，無法跑贏追蹤市場的指數型基金，而前者還要收取高昂的管理費用。

對此巴菲特曾應允參加一個「賭局」。這一賭局始於2008年，由Protege Partners挑起，聲稱在十年內其挑選的五隻組合型基金（FOF）的累積回報率將跑贏標普500指數，目前距離賭局結束只有不到一年時間。

然而自2008年至2016年底，標普500指數基金的年化回報率為7.1%，而Protege Partners挑選的基金年化回報率只有2.2%。

巴菲特在他的致投資者信中詳細闡述了為什麼，投資者會刻意迴避這個簡單的投資法則。

「那些投資專家會面臨一個問題。你能想像一個投資顧問一年又一年的告訴客戶，只要持續買能複製標普500的指數基金就行了？這麼做無異於職業自殺。如果他們每年建議不同的主動型基金，大量的費用將流入這些』超級幫手』的腰包。這些推薦就像是深奧的胡說，向你解釋為什麼存在當前流行的投資「風格」，或者經濟趨勢讓你的投資風格改變是適當的。」

「那些富豪習慣了這種感覺，他們覺得能夠享受到與普通大眾不一樣的美食、教育、娛樂、房子、整容手術，或是體育比賽，你還能隨便添加其他的。他們覺得，用錢也能買到擊敗普羅大眾的投資策略。」

「實際上，在生活的許多方面，財富能買到頂級產品服務。基於同樣的理由，那些金融』精英』——富豪、養老基金、大學捐贈基金等等——不願意投資那些普通人只要幾百元就能買的投資產品。這種不情願在富人中是如此盛行，即便所討論的產品收益預期明顯是最好的選擇。據我的計算，當然是非常粗糙的，總的來說，過去十年那些精英為尋找卓越的投資建議，浪費了超過1000億美元。只要簡單算一下：即便只有1%的費率，數萬億美元資產管理費是多少。當然，不是每個投資者在十年前把錢投向對沖基金放，都會落後標準普爾的回報。但我相信我對總體跑輸的計算依然是保守的。」

「金融危機令那些為普通人服務的退休基金損失嚴重。其中許多基金陷入資金不足，部分原因是遭受雙重打擊：投資收益表現不佳，卻產生巨額費用。這導致在未來幾十年里，必須由當地納稅人彌補短缺的資金。」

巴菲特認為這種情況不會改變：

「人類的行為不會改變。富人，養老基金，捐贈基金將繼續感覺應該享受』超額』投資回報，那些能聰明的利用這個期望的財務顧問會變得非常富有。今年的魔法藥水可能是對沖基金，明年也許還有其他的。這就像是一則格言所預言的：『當一個有錢人遇到一個有經驗的人，有經驗的人最終變得有錢，有錢人最終只剩下經驗。』」

知道了ETF的好處後，我們又該如何購買ETF呢？

如果你有炒股的經驗，直接輸入ETF對應的代碼（比如說上證50指數為510050），就可以像買股票一樣買入了。

如果沒有炒股的經驗，就需要從去證券公司開戶開始了。

找出自己家周圍的證券公司，找營業部的電話，打電話問詢問怎麼開戶、傭金水平多少等內容，了解的差不多了就帶著身份證、手機和銀行卡去開戶就行了。

嫌麻煩的話，可以去證券公司的官網上下載APP，網上自助開戶，更加方便快捷，就是通過率比線下低一些。

開戶後把錢轉到綁定的銀行卡的證券賬戶上，使用券商提供的交易軟體，就可以開心地買買買啦～

大家都是成年人了，銀行卡都辦了，不去券商開個戶，實在是浪費資源。

當然了，再次重申，不要指望通過炒股等投機手段一夜暴富，看看現代金融體系是怎麼玩的，開開眼界長長見識就夠了。

有房無貸，存款超過50萬的，可以考慮拿出一部分資金配置ETF。

沒房沒存款的，先攢首付，找個好樓盤開始還貸，回報率比別的投資高多啦……

那不如我們下一期講講房子和房貸？

五.房價為什麼漲那麼快？土地財政是什麼？

房子，是大多數普通人一生中最重要的消費品，也是最有價值的投資品。

最早的城市住房都是政府、國企和事業單位配套建設並發放給本單位員工的，只具有消費屬性，沒有投資屬性（不存在交易市場）。

改革開放後，市場化浪潮席捲各行各業，住房供給從過去的「企業辦社會」式解決逐步轉變為市場化解決。

早在1998年政府工作報告和2000年政府工作報告中，已經有類似「使居民住房建設成為新的經濟增長點」，「要積極培育住房等新的消費熱點，使住房建設真正成為重要產業」的提法。

2003年，國務院下發《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱「18號文」），提出房地產業關聯度高，帶動力強，「已經成為國民經濟的支柱性產業」。

之後便是全國遍地工地，住房建設井噴式增長，同時房價飆升。

為什麼房價會漲得那麼快？

這個問題，要從改革開放後中國的城市發展模式說起。

城市發展需要土地、人口、基礎設施（水電氣路）和產業（工業和服務業）。

城市就像是一家公司，政府是這家公司的管理者，土地、人口、基礎設施和產業是這家公司的資產，這家公司的業績（GDP）決定了管理者（主政官員）的前途。

城市要發展，最大的問題是，錢從哪來？

沒有錢，就不能投資基礎設施，不能提供優質的市政服務，無法營造良好的產業環境和營商環境，無法吸引周邊地區人口流入轉化為城市的勞動者和消費者，GDP就上不去。

縱觀政府手中的資源，國有企業不能賣，盈利能力和稅收貢獻又越來越差，政府大樓也不能賣，最有價值的，就是土地使用權。

中國的土地歸國家所有，地方政府在中央的限制（耕地紅線）下開展土地規劃和審批活動，事實上掌握了一部分地方土地使用權。

於是土地財政應運而生。

土地本身的價值很低（農業所得），但土地可以隨著配套設施的改善而增值。

回到剛才城市即公司的比喻中，土地就是這家公司的股份。

政府與房地產開發商的關係，就像是準備上市的公司與為其承銷的投資銀行的關係。

公司在準備上市時，需要聘請投資銀行的專業人士提供諮詢服務，其中就包括為其優化財務報表、協調會計師、律師和監管部門合作，還負責一級市場上的路演和營銷（把股份賣給機構投資者和大戶），為公司爭取更高的發行價。

政府把土地所有權賣給房地產開發商後，開發商負責投資建設並宣傳，吸引有住房需求且有購買力的人來購買。

開發商把房子轉手賣掉的行為，就像是股票從一級市場流入到二級市場，從大戶手中流入到散戶手中。

這就導出了一個重要的結論：買房就是在買「城市公司」的股票

「城市，讓生活更美好。」世博會的這句標語，鮮明地反映出人民群眾對城市優質生活的追求，也反映出市場上對城市住房的強烈需求。

需求旺盛，供給不足，帶來的結果就是價格飛漲。

地方政府實際上是土地市場上的壟斷者，掌握著土地的定價權。

控制建設用地規劃與審批，「地王」頻出就是必然結果。

而土地價格暴漲，必將反映到房價中。

如圖，某二線城市房價，每平米19907.49的價格，僅土地使用權取得費就高達12679.36元，佔總價63.7%。這是房地產行業的常態。

吸引房地產項目、賣出土地、投資基礎設施、推動地價上漲、更高的價格賣地、更大的力度投資城市建設、更高的價格賣地……這就是部分城市的發展方式，本質上就是以土地為抵押向全社會融資推動城市發展。

土地財政作為一種融資手段本身沒有錯，問題在於，有的城市利用富裕的財政資金做大做強了實體經濟，使城市本身擁有了強大的造血能力，使房價與經濟基本面重合；有的城市卻浪費了大量資金進行了低效甚至是無效的投資，辜負了這座城市的投資者（購房者）的期望，製造樓市泡沫飲鴆止渴，積累了巨大的系統性風險，整個城市財政運營狀況化作一灘扶不上牆的爛泥。

對於普通人來說，買房子就是投資城市的未來，沒有造血能力的城市，房價再高都只是泡沫，貿然入場只能為國接盤。而選擇了正確的城市，作出了正確的投資決策，資產會隨著城市的發展發揮保值和增值的作用，抵抗通貨膨脹對個人財富的侵蝕。

當前一線城市房價高入雲霄，三四線城市又普遍是「去庫存」對象，樓市系統性風險不斷積聚，限購限貸政策日新月異層層加碼，打碎了不少加槓桿置換大房的「中產夢」，也讓不少為了規避政策缺不做好財產分割的假離婚變成了真離婚，為家庭倫理劇提供了一波又一波新鮮的素材。

或許對我們中的一部分人來說買房還是一件略顯遙遠的事，但只有未雨綢繆，提前做好功課，將來才能做好人生中最重要的一項財務決策，為幸福生活奠定堅實的物質基礎。而理解城市發展的模式與土地財政的關係將會是「房事」求知路的良好的開端。

（本文首發微信公眾號：連殳的隨筆本）