炒房資金流向三四線樓市，這一輪漲價潮會持續多久？

來源：蘇寧財富資訊

作者：黃志龍 蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任

3月份以來，全國一、二線城市房地產調控政策層層加碼，房價持續上漲勢頭也被遏制住了，與此同時，在調控政策之外的許多三四線城市的房地產市場則熱火朝天、供銷兩旺，一切似乎正在朝著決策部門的政策意圖推進。

然而，三四線城市的居民購買力、人口流入、產業競爭力和區位優勢，與一二線城市相比依然相形見絀。三四線城市能否再度上演「漲價去庫存」的神話，前景似乎並不樂觀。

房地產去庫存政策思路悄然轉變

要討論三四線房地產市場「漲價去庫存」趨勢能否持續，有必要簡要回顧下決策部門近兩年來房地產去庫存政策思路的演進過程。

相較於啟動於2015年9月30日的一刀切地放鬆限購、限貸政策和寬鬆貨幣政策的房地產去庫存措施，決策部門2016年四季度以來的房地產調控和去庫存方向已發生轉變，不同等級城市「梯次去庫存」的政策思路也越來越清晰。

從中央政策方向看，三四線城市是當前去庫存的重點。今年中央經濟工作會議指出：

「重點解決三四線城市房地產庫存過多問題；要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力」。

今年的總理政府工作報告也強調，「目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。」

從具體政策執行看，此輪熱點城市房地產調控政策重新收緊，起始於2016年國慶節前後——一周之內全國16個大中城市啟動了第一輪調控，但由於部分城市調控力度不足，一些城市房價並沒有停止上漲的步伐，同時大量社會資金湧向一線城市周邊地區，如北京周邊的燕郊、廊坊、固安等新城，上海周邊的嘉興、崑山等地區，深圳周邊的東莞、惠州等地區，這些地區在繼一二線城市之後，再度上演了「漲價去庫存」的現象（參見下表），實現了庫存去化的政策目標。

今年「兩會」閉幕後，上述已完成去庫存目標的城市，即一線城市、二線核心城市和一線城市周邊地區，再度啟動調控措施，決策部門把社會資金驅趕到三四線城市的意圖十分明顯，同時在信貸政策上也給予鼓勵與支持，如銀監會副主席王兆星近期表示：「下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要採取審慎的房貸政策；對有去庫存需求的三四線城市，還會給予必要的信貸支持」。

綜上所述，2016年以來房地產去庫存的政策思路是：

第一階段是一線城市和二線核心城市放鬆調控、降低貸款首付比例和按揭貸款利率實現去庫存，然後收緊調控；

第二階段是資金流向二線其他城市和一線周邊地區，完成庫存去化，然後收緊調控；

第三階段是引導社會資金流向遠離經濟熱點地區的三四線城市和數千個縣級市或小縣城，目前正處於這一階段。

短期三四線城市呈現「供銷兩旺」

實踐證明，決策部門第三階段的去庫存政策已經取得了一定成效。

今年一季度數據表明，許多三四線城市房地產銷售面積大幅回升，其原因有兩方面：其一，目前一二線城市限購限貸極為嚴格，大多數過剩的購買力和社會資金被拒之門外；其二，一二線城市經過此輪房價上漲後，與三四線的房價差距進一步擴大，三四線城市住房的性價比凸顯。

根據中國指數研究院發布的全國100個城市住宅價格指數，2015年1月全國百城中一、二、三線城市住宅平均價格分別為28283元/平米、9924元/平米和6824元/平米，房價之比為4.14:1.45:1，至2016年9月三者之比已擴大到5.46:1.58:1（參見下圖）。三線城市房價相對較低，對於在一二線城市工作的群體和其他社會資金而言，性價比不容低估。

從銷售數據看， 2014年9月至2016年9月，即本輪房地產周期一二線城市「漲價去庫存」的主要時間段內，全國30個大中城市大多數月份商品房銷售面積增速均高於全國商品房銷售面積增速，換言之，全國30個大中城市以外的廣大三四線城市商品房成交面積增速低於全國整體增速，換言之，在此階段去庫存主要發生在一二線城市（30個大中城市）。

直到2016年四季度這一趨勢發生了逆轉，一二線城市受調控收緊的影響，商品房成交量大幅下降，而全國住房銷售面積仍保持較快增長（參見下圖），這說明2016年9月之後房地產去庫存主要發生在全國30個大中城市以外的廣大三四線城市。

三四線城市「漲價去庫存」不樂觀

過去兩年內一二線城市房地產市場所經歷的「漲價去庫存」的神話，在三四線城市再度上演的前景並不樂觀，其原因可能有以下四方面：

其一，三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感；

其二，三四線城市的人口流入、產業結構、區位、居民收入水平等影響房價關鍵因素的劣勢十分明顯；

其三，一二線城市不動產的投資和金融屬性較強，三四線城市不動產主要是消費屬性，投資和金融屬性差距巨大；

其四，相對於一二線城市，三四線城市土地財政問題更為突出，土地的無限量供應不但使得房價上漲不可持續，相反還可能進一步加大庫存量。

從實際的數據來看，自2016年四季度以來，一二線城市房價上漲勢頭已經終止，房價同比漲幅已持續回落，環比漲幅也接近於零，相反，三四線城市房價漲幅仍處於上升通道中（參見下圖）。在一些三四線城市，庫存高企而房價卻快速上漲，如湖南省張家界，商品住宅去化周期仍高達29.1個月，但新房價格過去半年內卻上漲了20%，湘潭庫存去化周期高達24個月，但房價卻出現了15%的上漲，江浙地區核心城市輻射地區如常熟、鹽城、徐州、紹興等地，也在今年春節後出現新一波的量價齊漲。

但是，3月份最新出爐的數據也表明，「漲價去庫存」過程無法在三四線城市重演的趨勢初露端倪。根據海通證券追蹤的數據，今年3月64個三四線城市商品房銷量降幅已達到了24.3%，較1-2月大跌。與此同時，全國房地產庫存量在經歷一年的持續下降後，重新回到了上升通道。今年2月末全國商品房待售面積為7.0555已平米，較2016年12月上升了1011萬平米，住宅待售面積也上升了470萬平米（參見下圖），其中一二線城市的補庫存和三四線城市新增庫存的貢獻並駕齊驅。

再來看三線城市土地成交數據。2016年8月份以來，全國100個大中城市中三線城市住宅類用地成交溢價率大幅攀升，至今年3月末月平均溢價率高達53%，大幅高於此前一年的月均19%的溢價率。

從土地成交面積來看，與一二線城市各大房企爭搶地王相比，三線城市對於土地價格的變化更為敏感，一旦土地溢價率較高，土地成交則大幅下降，如3月份土地溢價率上升到69.6%，而土地成交面積則大幅下降至990萬平米，4月3-9日這一周，三線城市土地溢價率已高達184%，土地成交面積卻下降至17.4萬平米（參見下圖）。因此，從土地供應預期角度來看，房地產開發企業對於三四線城市房價上漲的前景並不樂觀，一旦沒有房價上漲預期，「漲價去庫存」的政策目標將難以實現。

綜上所述，儘管決策部門有意通過加強熱點城市和周邊地區的調控，把社會資金驅趕到三四線城市，以加快這些城市的房地產「去庫存」。但在購房者「買漲不買跌」的心理下，長遠來看，三四線城市對於人口吸引力、本地居民購買力、產業競爭力、交通等方面的短板問題依然突出，購房者對價格的變化更為敏感，加上幾乎無限量的土地供應，這將使得「漲價去庫存」的神話在三四線城市難以再度上演。