乾貨來襲 | 美信金融和GOFUN聯合微講座

04-29

美國東部時間周三晚上由美信金融和GOFUN聯合舉辦的線上微講座成功舉辦，邀請了美信金融創始合伙人，首席運營官Yinying Zhang，CFA和耶曼律師事務所(Yerman & Jia, LLC)中國業務部合伙人Jason Jia，深入解析金融產品和房產投資兩大在美理財熱門手段，並且回答了大家關於房產投資與金融理財的問題。現在小編專門整理了微講座的要點內容以供大家回顧，錯過了微講座的小夥伴也快來看看都有哪些乾貨知識吧~

中美投資市場大環境

中國可支配財富現狀

2014年，中國可投資私人財富（包括金融資產和投資性房產）到達112萬億人民幣（招商銀行與Bain對中國私人財富市場的調研報告）2014年可投資資產在1000萬以上到達高凈值人群（2014年已有104萬），持有37萬億，同比增長17%。中產階級（5萬~50萬美元）規模也突破1億。如此規模的財富如何優化配置，實現保值已經成為現在重要的話題。

海外市場需求巨大

中國現在作為GDP第二大的國家，國人的消費能力是巨大的。中國人海外投資和海外消費的趨勢非常明顯。2015年，11.84億人次進行了境外旅遊，較2014年增長16.77%。海外購物（不包括海淘和海外代購）金額達到了1.2萬億人民幣。留學生人數也達到了320萬左右。

很多中國投資者有移民、留學、旅遊的海外消費需求，從而帶動了海外投資的需求。比如投資者為了子女留學考慮去海外買學區房等，這是剛性需求。

現在私人財富的分配主要集中於存款和銀行理財50%，房地產投資占私人財富的15%，資本市場的投資也佔15%左右，資本市場的投資包括信託和股票類的投資。境外投資佔到6%，保險5%，還有其他（3%）。

如今中國的經濟已步入了轉型期增長變得平緩，負利率時代時間來到，人民幣貶值帶來的壓力，去年股市震蕩，傳統理財產品收益不如預期等，非傳統理財，比如P2P，從前幾年的高點30%也降到了6-8%左右，海外市場的低風險、高收益為中國很多高凈值人群帶來了更多的投資選擇。海外市場的好處，在於監管嚴格，風險較中國稍低一些，收益也相對穩定，所以成為了中國很多高凈值人群的投資選擇。

所以我們認為，海外投資，全球資產配置必將成為未來必然的投資趨勢。剛才我們提到目前中國的海外資產配置佔比在6%左右，但是發達國家的海外投資佔比在25%-30%左右，我們認為，國內高凈值人群將15%~20%左右的資產配置到海外是一個合理的選擇，而中國居民海外投資的趨勢正處於起步階段。

海外投資標的

當前海外投資標的以房地產為主，大概佔到40%左右的資產投資在房地產行業，其中美國一直是國內高凈值人士海外房產投資的主要區域，佔據了每年中國人海外住宅投資60%以上的比重。

據美國全國房地產商協會(NAR)的數據在2015年來自海外的投資者購買的住宅金額是1040億美元，其中中國佔比達到27.5%，按購買套數算，中國投資者2015年在美國所有的海外投資購房中的佔比是16%。從購買物業的類型看，中國人更傾向於高端住宅。這一點從平均購房總價上能明顯體現

固定收益類投資是海外投資的第二選擇，也是因為海外投資是新興的選擇，固定收益類投資比較安全穩定，可能收益率不如房地產投資和股票市場的收益率高，但是相對穩定很多。

海外投資主因

資產配置/分散風險和子女教育是高凈值人群海外投資的最主要原因，分別佔19.8%和19.4%受訪人群認為海外投資的原因是資產配置和子女教育。

所以現在國人海外投資主要以房地產、股票和固定收益為主，因為國人對海外投資領域的不了解以及迷茫，主要是因為語言障礙、信息渠道有限，比如說投資房地產和物業資產往往需要僱傭當地的律師，需要實地考察當地的物業和房屋，投資的流程也非常繁瑣。

種種原因導致了中國人在海外投資標的非常有限。而海外資產方來說，中國已經成為資本輸出國，所以美國資產方非常想引入中國投資者，但是由於語言文化的障礙，和中國資本對接的成本非常高，對中國市場的了解也非常有限，所以中國資金方和海外資產方出現了一些缺口和斷層。

資金方和資產方的這種缺口，是成立美信金融的原因。我們也希望在中間建立一個平台，為中國人提供一個海外投資的渠道。

美信金融

美國房地產投資門檻高

股票，而且去年美國S&P500的收益率在4%左右。非上市公司投資風險很大，投資期限非常長，需要很強的專業知識。

儲蓄，美國利率極低。1年定存回報率只有1%

美信金融填補大眾富裕階層對海外理財產品和服務需求的空白，讓海外理財觸手可及，真正意義上實現「大眾全球資產配置」，做最有溫度的一站式海外理財投資平台。美信已經出了5期產品，基本以一年期產品為主，回報率在7%左右。希望給國人提供一個定期定息的理財產品。同時也因為海外投資手續非常繁瑣，我們把投資流程線上化，起投門檻也降到了$10000。投資標的是美國房產類項目，與直接投資房產的不同是，我們把其包裝成了金融產品。期限縮短很多，成為了一年期按季配息的產品。

「全球資產配置之父」加里·布林森曾表示：「做投資決策，最重要的是要著眼於市場，確定好投資類別。從長遠看，大約90%的投資收益都是來自於成功的資產配置。」

有更多關於理財投資問題的小夥伴，可以在美信近期舉辦的北美微論壇「線上問答 - 美信金融個人理財問答活動」中留言提問，美信金融聯合創始人兼金融產品總監吳曉雯將在在線問答活動中為你答疑解惑！而且我們將從參與問答活動的小夥伴中抽取獲贊數最多的贈送禮卡~獲得問題點贊最多的三名用戶，我們會分別獎勵價值$200，$100，$50的Amazon Gift Card。>>>>活動傳送門歡迎關注美信金融微信賬號MeixinFinanceGroup或者訪問美信網站美信金融|一站式海外資產配置生態圈了解更多信息。

美國房產投資

紐約房地產市場現狀

中國買家已連續兩年成為美國房地產市場最大海外買家。其中，紐約僅次於加州，成為最受中國購房者青睞的的購房城市。紐約是全美高端房產最多的城市之一，高端房產大約氛圍三個等級——100-500萬美金、500-1000萬美金和1000萬美金以上。這類高端房產在紐約之外的城市是比較少見的。

在紐約，投資房地產的回報率大約為3-6%（不包括房產增值部分），雖然相比起其他的一些城市，這一投資回報率並不算高，但是紐約的房產市場優勢在於其未來的前景和穩定性。2008年的金融危機造成全美房地產價格下跌，在洛杉磯、拉斯維加斯等地，房價下跌了40-50%甚至有的地區下跌了60%，然而紐約當時的房價只下跌了10-20%。並且在金融危機過去之後迅速回升。受留學生數量上、人民幣貶值和抵押貸款利率下跌等因素影響，美國房地產市場熱度大漲。

紐約買房的資本回報率

如果不包括房屋增值的部分大概是3－6％，但如果加上房屋增值的話，這個比率就可能非常高。比如，布魯克林的威廉斯堡地區，相比起2011-2012年的房價，已經增長了80－100%的增長了。還有比如布魯克林的Dumbo地區和長島的房價增長趨勢都有50－60%。

中國買房者在美購房的話如何交稅？

首先要先看房屋用途。如果用於自主，那麼只要交地產稅。如果所購買的房產有421a或J15這樣的減稅計劃，如果有的話，那麼地產稅是非常少的。如果是用以出租投資的房屋，那麼就需要交額外的稅。而且，如果是以公司的名義買房的話，申報時要按照公司的稅收申報。提醒各位購房者，在美的報稅問題最好是找一名專業的會計師幫你打理。

如果買兩家庭用於出租，一套報稅一套自住？

如果購買的是兩家庭，一套用於自住，就不用報稅；而另一套用於出租，因為有租金收入，所以租金收入部分就需要報稅。