一張圖講解澳洲歷史上的幾次房價漲跌

04-28

　　澳大利亞房價年增長率目前為1.2％，遠低於去年年初兩位數的漲幅。過去45年來，按通貨膨脹調整後的實際經濟狀況，一共出現了6次全國價格下跌5％或以上的情況。目前房地產價格面臨很多不利因素，這也說明了澳大利亞房產政策制定者為什麼需要謹慎行事。

　　房價增速放緩

　　悉尼、墨爾本打頭陣

　　在經過長時間的強勢之後，澳大利亞房地產市場的增速放緩。尤其是悉尼和墨爾本兩個最大的房產市場放緩最為明顯，這也是整個澳洲市場房價再度疲軟的原因。

　　據一些地產界評論人士預計，未來一些城市價格會進一步下跌，按照CoreLogic的數據顯示，目前年度價格增長率僅為1.2％，而且可能會在本月早些時候變為負值。

　　對於像澳大利亞這樣一個陷入財政問題的國家來說，經濟放緩已經引起了不少問題，特別是在過去十年經歷如此強勁的房價之後，價格放緩可能會迅速形成一個更加險惡的低谷。

　　儘管可能會出現這種負面情況，但澳大利亞房地產市場的小幅下滑並不是一件新鮮事。正如摩根士丹利的下圖所示，過去45年來在調整了實際通貨膨脹後，一共有6個全國性的價格下跌達到5％或更多，其中包括過去十年的兩次大跌。

　　這算是一個相對溫和的變化，就像是其他任何市場一樣，都是存在周期性的。在絕大多數情況下，這種價格的回撤表明市場是健康的，大大降低了爆發性繁榮和蕭條的可能性，因為長時間不間斷的高收益往往會伴隨著同樣猛烈的大蕭條。

　　未來不可期

　　但並不會更糟

　　對於價值不到$7萬億澳幣的房地產市場，絕大多數有房產的家庭都不希望看到這樣的情況發生。雖然價格周期性下跌不是什麼新鮮事，但依然有些人對目前的價格放緩感到有些緊張，這是完全可以理解的，因為沒人願意看到自己的資產縮水。

（澳大利亞儲備銀行RBA）

　　由於官方利率已經創下歷史最低水平，因此澳大利亞儲備銀行（RBA）可以幫助進一步降低借貸成本。由於家庭債務占可支配收入的比例目前徘徊在190％以下的歷史最高水平，因此究竟有多少債務家庭可以承擔房產的債務，這一點值得商榷。

　　在貸款限制和潛在的房地稅改革方面都出現了進一步收緊，過去這兩個因素影響了房價，同時加上外國投資者的活動減少，尤其是在那麼多新的房屋供應正在衝擊市場的時候，更加突顯了價格面臨的不利因素。

　　雖然這表明不太可能在未來遇見到房地產價格出現大幅回升，但是這並不意味著目前的房價放緩這一情況會變得更糟。