剛住7個月就被要求漲月租 誰在背後哄抬房屋租金?

　　要麼漲房租，要麼就收房——剛租上房7個月，市民陳女士就被逼著做這樣的選擇。

　　連日來，陳女士與房產中介之間「短兵相接」：一方拿著3年的租期合同不退租;一方則堅稱「房東要收房、漲房租」，寧可賠違約金也要解除合同。

　　有中介機構近日披露了內部數據，2018年前三月，北京租賃市場租金水平同比上漲8%。就在租房市場日益火熱的大背景下，租戶被以「收房」「解約」等各種理由要挾漲房租的現象仍層出不窮。究竟誰在背後肆意哄抬租金價格?為何這一問題屢禁不止?記者對此展開了調查。

　　租客：才住7個月租金就要漲

　　「房東要把房子收回去，催得實在太緊!」中介的理由讓陳女士格外納悶：距離合同到期還有兩年多，房東怎麼就突然要收房了。

　　去年9月，陳女士與21世紀不動產北京世軒家喜加盟店簽了一份長達3年的房屋租賃合同，租下朝陽區首城東郡匯一套兩居室。眼下，3年的合同才過了7個多月。

　　「沒辦法，房東要收回，我們公司也有損失。」面對陳女士的質疑，該中介門店經紀人小婁如是說。可幾個小時後，等到陳女士表達了「不想搬家、想繼續住」的想法時，小婁話鋒一轉，不再催她退租，而是直接建議陳女士把之前的合同作廢、再重簽一份，但房租要漲。

　　這時，中介方面又把解除合同的理由歸於「房東想漲房租」。在陳女士與該中介所簽的合同中，已經提前約定了房租的未來漲幅：第一年(2017年9月至2018年8月)為每月4200元，第二年(2018年9月至2019年8月)為每月4700元，第三年(2019年9月至2020年8月)為每月5200元。而按照小婁的要求，當下就要把房租提到4800元，明年再漲到5300元，後年漲到5800元。

　　不到半天的工夫，中介口中強硬的「退房解除合同」，就已經顯現出更明確的目的——漲房租。「如果能繼續住可以交錢息事寧人，但這背後隱憂太大。」陳女士擔心，這次順從中介的意思漲房租，但等到明年、後年，中介方面可能又會使出同樣的手段繼續毀約、抬漲房租。

　　房東：收房漲租全不知情

　　中介主動毀約的原因是什麼?真是房東要上漲房租嗎?記者通過多方渠道聯繫到了陳女士所租房屋的房主高先生。

　　「我根本就沒找過中介要漲房租，這是中介方面胡說的。」房東高先生向記者明確表示，自從委託該中介將房出租給陳女士後，從未向中介方面提出有漲房租的打算，也沒有提出收房。高先生介紹，在他與房屋中介約定了3年的委託期，到2020年才結束，租金約定為每月3000元，也沒有約定後兩年的漲幅。

　　租戶與房東竟然互不知情?租戶交的租金和房東拿到的收入為何相差如此之多?

　　記者了解到，租房市場一般有兩種出租模式：第一種是中介搭橋，房東和租戶互相商量並簽訂合同，租期內雙方自行溝通;第二種是中介接受房東委託代理，房東和租戶不會直接聯繫。陳女士、高先生與中介就是通過委託代理的模式：高先生先與21世紀不動產北京世軒家喜加盟店簽訂一份房屋出租委託合同，拿到房子的21世紀不動產北京世軒家喜加盟店又像「二房東」一樣與陳女士簽訂了一份出租合同。「委託代理」過程中，房東與租戶甚至連面都見不到。在被要求漲房租後，陳女士曾希望能與房東當面協商，但直接被中介拒絕——「不可能見到房東!」

　　這種「委託代理」模式中，房東和租戶「摸黑」交易，極易發生被中介哄抬房租的問題。某知名房屋中介內部人士告訴記者，委託代理本意是向雙方提供專業的服務，但容易被中介利用，成為房東與租戶之間的一堵牆。「中介掌握著更多的信息，無論房東還是租戶與其信息都不對稱。」他以漲房租一事向記者舉例，房東對房租一事並不敏感，中介就假借房東的名義，以收房為要挾，逼著租戶漲房租;租戶方面相對弱勢，若是不想搬家，就只能照辦。

　　就在不久前，市住建委相關負責人披露，本市多部門將開展為期3個月的專項執法檢查，所針對的就是個別區域房租異常上漲，「黑中介」及「二房東」參與哄抬房租、欺行霸市、操縱房屋租賃市場等違法違規現象。

　　中介：寧付違約金也要毀約

　　「租給您3年不掙錢，寧可違約賠您錢。」中介經紀人小婁跟陳女士說的這句話也道出玄機。

　　為何21世紀不動產的中介寧可違約，都要與陳女士解除租期呢?其實，這背後藏著經濟利益。按照該中介與陳女士簽訂的合同，違約金標準是「月租金的200%」。以當下執行的每月4200元的租金計算，中介一方違約只需賠償陳女士8400元的違約金。但如果中介逼迫陳女士漲房租或者收回房再高價轉租他人，收益遠不止這些。僅以中介小婁提出漲價幅度計算，第一年租期內剩餘的4個月租金每月漲600元，第二年和第三年租期每月再漲600元，中介方面就能多賺16800元。

　　換句話說，房租出現上漲時，中介機構哄抬房租後可以獲得更高的收益，反倒不怕賠付違約金。鏈家研究院近日披露的內部數據顯示，2018年前3個月，北京租賃市場租金水平同比上漲8%;從月度看，前3個月租金水平同比分別上漲8.8%、8.7%、9%，環比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%。雲房數據也披露，2017年上半年租金整體呈下降趨勢，至11月後開始持續上揚，2018年3月租金漲幅接近2017年的峰值。以陳女士所在的東壩地區為例，該區域近期也出現了租金上漲的現象。東壩地區另一中介經紀人說，從去年8月開始兩居室租金就在上漲，一些熱門小區截至目前已上漲約幾百元。

　　從長遠看，中介哄抬房租也讓租賃市場陷入了惡性循環。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，市場出現上漲後，中介瞅準時機哄抬房租，由於中介手中有某一區域或某一小區里的大批合同，也就帶動不少房源上漲房租。他認為，當前租賃市場短期內的重點在於加大房源供給，但也需考慮市場存在的諸多問題。「尤其是近期部分租賃市場行情上升時，租金哄抬的現象，表面是委託代理，其實是兩頭簽合同，通過套取差價來獲利。這種行為若不及時整治，對租房市場的穩定會有更大影響。」

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