4月首周上海成交跌6成 短期內成交結構或巨變

據網易房產住宅成交數據中心顯示，上周（4.2-4.8）上海新建商品房共成交516套，成交面積6.61萬㎡，環比下跌60%。上周成交均價47910元/平，環比微漲2%。在連續2周成交突破10萬方後，上海樓市再次回落，上周成交水平已經達到近6周以來的最低點。

對此，上海鏈家市場研究部認為，之前的成交高位主要基於3月下旬的供應高潮、和4月房貸利率上調至最低95折所導致的末班車效應下所共同導致的，客觀上透支了後續的成交，因此上周成交的大幅回落尚在情理之中。

2018.4.2-4.8上海一手商品房成交情況

從成交區域來看，則表現為前期有大量投入的區域繼續保持交易水平，前一周成交大漲的松江和寶山排名明顯上升。

松江區在前一周入市328套房源，為上周區域成交居首奠定基礎。寶山位列第二，同樣依靠前一周入市的700餘套房源，雖然區域排名有所上升，但成交套數略有下滑，根據目前的簽約節奏，寶山這一成交水平可能將維持一段時間。

青浦和金山的簽約期逐漸進入尾聲，分別佔據第三、第四位，而嘉定區前期新增供應經過2周的消化市場逐漸平靜，排名跌出前五。

2018.4.2-4.8上海新房樓盤成交排行TOP10

個案成交方面，較為明顯的差異是排名前十樓盤中，改善型產品的比重明顯增加，均價4萬以上的項目在前十位中佔據6成，這與近期改善型產品積極推盤直接呼應，3月下旬以來推盤的保利熙悅、新城上坤樾山半島、金地·璽華邨都屬這一類型。

而上周入市的新華御湖上園、靜安府、仁恆西郊花園中，後2個也屬於中高端產品，不過由於網簽滯後的因素（點擊查看靜安府售賣情況），只有4月3日開盤的新華御湖上園進入成交前十榜，但成交套數也僅有41套，預計在下一期數據中才會有所表現。

上海中原地產市場部認為，近期中高端房源扎堆入市跡象顯著，一方面一季度除了龍頭房企銷售有不錯表現外，大部分房企銷售數據一般，壓力感在增強。另一方面，隨著此類產品集體亮相，面臨爭奪買家的競爭格局。所以從報價來看，都遠低於市場預期。

而在不同價位段的成交佔比情況中，與前文對應的是4-6萬價格段的成交套數佔比接近一半，這在過去幾周是相當罕見的。

另一方面值得注意的是，在成交金額和成交項目數量佔比中，8萬以上的產品段佔比也明顯擴大，尤其成交金額方面，4萬以內的剛需產品佔比縮幅明顯。考慮到近期頻繁拿證的中高端市場，這樣的佔比趨勢很可能繼續得到維持。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：一方面，經過月底衝刺，月初交易一般都會有「低開」，另一方面，上周受清明假期影響，市場交易意願不強。正常交易節奏出現變化，導致上周成交出現大幅下滑。

從近期一些項目認籌以及簽約情況來看還比較樂觀，加之中高端改善房源市場也長時間沒有供應，給市場注入新的動力。隨著節後節奏恢復正常，交易也有望穩步向上。

上海鏈家則分析稱：近期市場的供應結構發生了較大的變化，多個市區項目入市，一改此前外圍樓盤在供應端佔據絕對主導的局面。此次市區項目的集中推盤，並且不少項目價格與周邊次新房持平，甚至出現倒掛，有助於此前蓄積的中高端購房需求釋放。

與3月下旬推盤的保利熙悅、同濟融創玫瑰公館這樣的中外環改善型樓盤不同，4月推盤的靜安府、翠湖天地、大寧金茂府等項目的定位更為高端，由於客群有限，一般成交節奏較為遲緩，特別是部分房源可能牽涉到置換交易，進一步拉長成交周期。因此，這些市區項目成交釋放將是較為平緩的，短期內造成市場過度升溫的可能性較小。

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