王健林再現資本大騰挪！2018，萬達生死年！

導讀：2018年，是萬達極為關鍵的一年，一旦萬達商業順利登陸A股，那麼融到的資金將會極大緩解自身的負債壓力，到時候信用評級上升、銀行逼債壓力減輕都會是水到渠成的事；而一旦不能順利登陸A股，那麼萬達將會面臨比2017年還要嚴峻的處境。

一

俗話說「人怕出名豬怕壯」，一個人富了，就容易被別人盯上；一個人如果是首富，那更是每個舉動都會被媒體拿顯微鏡來解讀。

首富馬雲僅僅因為沒有在烏鎮互聯網大會上出席丁磊和劉強東組織的飯局，就引發了輿論的熱議。「馬雲被互聯網圈孤立」等觀點的文章更是甚囂塵上，不斷見諸於網路。

首富馬雲站在前台，被媒體玩的不亦樂乎，吸走了巨大流量；另一個首富，也就是前首富王健林卻躲在後面悄悄地幹了一件大事！

12月4日，萬達酒店發展(http://00169.HK)在港交所發布公告，母公司萬達海外擬將公司65.04%股權轉讓予王健林全資持有的新公司——萬達投資控股有限公司，每股作價1.2港元。

萬達將股權轉讓給萬達是什麼意思？這個公告，相信很多外行人會看的雲里霧裡，不知萬達這是在搞什麼。

解釋一下，萬達海外是港股上市公司萬達酒店發展的母公司，而萬達投資控股則是王健林新成立的全資控股公司。也就是說，王健林擁有萬達投資控股100%的股權。

在此前的股權架構當中，王健林持有萬達商業地產（即萬達海外發展）53.68%的股權，萬達商業地產又通過「萬達香港——萬達地產投資——萬達海外」這種層層遞進的形式，間接持有萬達酒店發展65.04%的股份。

之前王健林間接持有萬達酒店發展34.91%的股份，而在這筆萬達內部「左手倒右後」的轉讓之後，王健林將最終持有萬達酒店發展65.04%的股份。

萬達酒店發展之前是王健林間接控制的，這次變為了直接控制，這意味著王首富對萬達酒店發展的控制力大大增強了。

受此消息影響，萬達酒店發展股價當天大漲一度超過18%，並最終以1.58元收盤，收盤漲幅為10.49%。

二

王健林為何要加強對萬達酒店發展的控制權呢？因為萬達酒店發展是王健林的心肝寶貝，它能為王首富解決很多問題。

今年7月份，萬達與融創中國和富力地產完成了數百億的交易，融創中國收購了萬達旗下13個文旅項目91%的股權，合計交易對價為438.44億元；富力地產則以199.06億元接手了萬達的酒店資產。

此筆重磅交易在當時如同一顆重磅炸彈，在財經圈炸開了鍋，專業人士們紛紛表示，萬達要徹底甩掉重資產，開始輕資產之路了。

7月份甩掉重資產之後，王健林快馬加鞭，繼續施展資產騰挪術。

8月，萬達將旗下兩大輕資產公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團，分別作價7.5億和63億人民幣注入了香港上市公司萬達酒店發展。萬達酒店發展則將旗下4個項目公司的部分股權，出售給了萬達商業。

說到這，很多人就會好奇了，萬達不是把酒店和文旅醒目都賣掉了嗎，怎麼又裝進上市公司萬達酒店發展呢？

這就是「只知其一，不知其二」了。萬達雖然把文旅資產賣給了融創中國，但依然是文旅項目「萬達城」的品牌擁有者和經營管理者；萬達雖然把酒店資產賣給了富力，但依然有酒店的管理權。

也就是說，萬達賣掉的是鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂——文旅和酒店的品牌所有權和經營管理權。

所以，在把輕資產的靈魂裝進萬達酒店發展之後，萬達酒店發展就成了王健林打造輕資產的重要平台。

三

作者在11月21日的文章《剛剛，萬達風波再起！》中寫到過這樣一段話：

「跟前幾年順風順水時的豪氣衝天相比，王健林現在低調內斂了很多，儘管他聲稱萬達的負債是小問題、沒事兒，但在融資渠道收窄、信用評級下滑、銀行逼債的當下，萬達的負債到底是小問題，是中等問題，還是大問題，相信他比誰都清楚。」

眼下王健林要解決的核心問題毫無疑問是債務。

那麼萬達債務的主要來自於哪裡？答案是舉債收購國外資產和萬達商業的債務。

舉債收入海外資產導致外匯儲備流失，於是被管理層嚴查，進而六月份「股債雙殺」，萬達這一塊的債務問題早已經為人所知。相比之下，萬達商業的債務問題卻被媒體報道的相對較少。

本來，萬達商業是非上市公司，我們看不到其詳細的財務數據。但5月份的一項信息披露卻讓其負債的具體情況浮出水面。

今年5月，萬達商業2017年度第三期中期票據發行披露材料顯示，2017年一季度財報。萬達商業的負債總計5446.03億元，資產負債率為70.61%。

說到這，很多熟悉萬達的會說了，萬達商業明明在2014年12月在香港上市了，怎麼就是非上市公司呢？

是的，萬達商業之前是上市了，但後來由於認為在港股一直被低估，所以於2016年9月正式完成私有化退市，繼而尋求在A股上市。這一點，與360私有化回歸A股如出一轍。

四

私有化，就是控股股東把小股東手裡的股份全部買回來，擴大已有份額，把公司由公眾公司變為私人公司，最終使這家公司退市。

私有化三個字說起來簡單，但在實際流程中會涉及方方面面的關係。

萬達商業在私有化時，與投資者簽訂了一份激進的對賭協議。協議顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市（也就是私有化失敗），大連萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。這筆利息的金額，大概為70億港元左右。

資料圖

證監會發行監管部「首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況」顯示，截至11月20日，萬達商業IPO的狀態為「已反饋」，目前排名為47名。

根據這個排名，萬達在未來十個月之內上市是不成問題的。

但是資本市場的問題遠遠沒有這麼簡單，萬達商業在招股書中提到，若國家加強對房地產行業金融信貸政策的調控，公司可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力，影響公司債務清償能力，增加償債風險。

而且，目前監管政策對房企融資卡的非常嚴格，現在房企IPO基本處於停滯狀態。

10月20日，富力地產IPO就被「中止審查」，其回歸A股之路變得遙遙無期。

萬達商業雖然一直在IPO名單中排隊，但在「已反饋」這一狀態欄中已經持續了很長一段時間。

IPO排隊的時間越長，一方面意味著離上市越近，另一方面也意味著上市之路充滿不確定性。

隨著對賭日期的日益臨近，萬達面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大，這對萬達短期流動性是巨大的威脅。

因為目前房地產公司IPO幾乎處於停滯狀態，所以萬達集團管理層早就對外說過，萬達商業不希望被劃入房地產板塊。

怎樣才能不被劃入房地產板塊呢？一方面是下調資產負債率，另一方面就是剝離地產相關資產，以此獲得更好的資產評估。

聰明的商人都會做兩手準備，將風險降到最低，一旦萬達商業回歸A股失敗，王健林就必須安排出回購的資金。

前幾日，據FT中文網的消息，萬達集團今年早些時候把長白山國際旅遊度假區的權益悄悄賣給了一家友好企業。

公司記錄顯示，長白山國際旅遊度假區註冊信息的變更發生於今年6月16日，目前股東為大連一方集團有限公司和北京用友科技有限公司。其中，大連一方集團認繳出資額為29.5億元，北京用友科技認繳出資額為5000萬元，萬達集團不再出現在股東名錄中。

五

最近兩個月，萬達可謂動作頻頻。先是傳出了50億美元賣掉海外5個房地產項目（雖然萬達方面否認），緊接著董事長王健林又直接掌控萬達酒店發展，同時萬達今年早些時候賣掉長白山國際旅遊度假區的消息又被媒體扒出。

萬達以上種種資本運作，都是圍繞「提高盈利能力，降低負債」這一主題來進行的。

一方面，萬達酒店發展作為萬達輕資產運作平台的定位愈發清晰；另一方面，萬達繼續甩賣固定資產，是為了讓萬達商業不再被監管層視為房企，從而順利登陸A股。

最近半年，王健林為萬達的輕資產之路操碎了心，當然成果也是比較顯著的。

現在萬達手裡的輕資產公司包括了萬達商業管理、萬達電影、萬達酒店管理、萬達主題娛樂、萬達兒童娛樂、萬達體育以及大健康產業。

雖然旗下的輕資產公司越來越多，但這並不意味著萬達會100%的安全，未知的2018年才是萬達最關鍵的一年。

2018年，一旦萬達商業順利登陸A股，那麼融到的資金將會極大緩解自身的負債壓力，到時候信用評級上升、銀行逼債壓力減輕都會是水到渠成的事，一旦不能順利登陸A股，那麼萬達將會面臨比2017年還要嚴峻的處境。

人的一生，如同走鋼絲繩，關鍵在於把握好平衡的度，否則不是掉在左邊，就是掉在右邊。能走到終點的，都是適度平衡的優勝者，站在風口浪尖的商人就更是如此了。

不知風口浪尖中的王健林，羨慕如今穩坐釣魚台的李嘉誠嗎？

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首席內容指導：投資家網蔣東文（曾用名：蔣冬文）

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