外國人如何在美國貸到最低利息最低費用貸款

我前段時間根據實戰經驗寫了不查收入貸款一文，平時工作忙，分三篇寫成，現整理成完整的一篇，同時加上外國人貸款攻略

外國人貸款，因為沒有信用的問題，簡單了一大步，工作由中國工作單位開工作證明，由於兩國的差異，銀行調查起來也不像在美國本土般得心應手，又簡單了一大步，兩大步組合起來就容易了很多，其它和本地人不查收入貸款大同小異，華美更是完全相同，所以可參考本地人貸款。

不查收入其實是不查報稅了，是華人群體經常用到的貸款品種。有這種貸款項目的也都是華資銀行，像華美啦，這些銀行確實為廣大華人實現美國夢做出了貢獻，作為回報，希望大家多在他們那裡開戶。支持他們的日常業務，祝願他們越做越大。

這些銀行有著詳細的貸款規則，經紀和買房者要對這些規則吃的很透，才能知己知彼，順利的貸到款。

華美等銀行近幾年來不和貸款經紀合作了，他們有自己的客服，直接面對貸款人，好處是大幅度節省貸款人費用，但極為不利的是貸款人作為一個外行和銀行打起交道來十分吃力和困惑，面對銀行的種種規則，因為不會變通，很多人本來可以貸款的最後就不行。

我是地產經紀，貸款本不在我工作範圍內，以前也是推薦給貸款經紀或客戶直接找銀行辦理，但在實踐中看到我的客戶在整個過程中很多東西搞不清楚，苦不堪言，整個交屋過程搞得很頭痛，遂親歷親為，從頭管到尾了。

首先是首期款的來源。多數銀行要求首期款要存足兩個月(SEASONED)，特別說明兩個月是2個月的銀行月結單，而不是簡單的60天。

比如你7月5日從中國電匯了20萬美金，七月15日拿到了月結單，但在這份月結單里可以看到你在7月5日的轉款，這個月結單在貸款里是沒用的，要等8月15日和9月15日的月結單，有了這兩分月結單，才叫您的資金在銀行里存了兩個月，才是合格的首付款了

近期華美調整了政策，只要一個月就好可以了，又寬鬆了一步。好消息

有些貸款銀行認可您在美國之外的銀行的存款時間，比如您在國內的交通銀行存了兩個月，然後委託A,B，C,D 四位親朋每人五萬電匯到您美國的帳戶上，

只要您能出示您國內的存款證明，您轉賬給A,B,C,D的證明，A,B,C,D,四位在同日或次日匯款給美國的證明，有些銀行就承認是合格的首付款了，有些銀行則不行，一定要存在美國的銀行里才算數

還有首期款的贈與，有些銀行允許部分，有些銀行允許全部的首期款來自贈與，來自贈與的首期款和貸款人自己的首期款處理方式完全不同

不查收入，僅指不查報稅，收入還是要查的。工作單位是貸款人向銀行提供，工作電話也由貸款人提供給銀行，銀行會打回電話證實。有的銀行接受老闆或經理的私人手提電話，有的則不行，必須是網上能查到的電話，

最大氣的是龍頭老大華美，根本不打電話證實，知道咱華人貸款人那一個都會乖乖的還貸款。

提供給銀行的工作要和貸款金額相匹配，在美國每個工作都有它的薪水範圍，打個比方，你是waitress就有waitress的薪金範圍，你說每月掙八千銀行是不信的，因為它超出了範圍。如果你是銷售部經理月入八千就很合理。

在實際操作中比較難辦的是。肯接銀行查證電話的都是貸款人的親朋好友，通常都是小規模的華人公司，支持不了高收入的職位。我的客戶就有因此被銀行拒絕貸款的案例。

如果你是自己的公司，那取得營業執照的時間要超過兩年，同樣銀行也會對公司的營業額做評估，我的一個客戶做電子廢物回收的，本來要求貸款56萬，但國泰銀行認為電子廢品回收行業的收入支持不了56萬的貸款，只同意貸38萬。

多虧我客戶家底厚，緊急從中國親屬處籌到了差額，要放一般人這房子就買不成了。

另外一個重頭項目是信用報告，銀行的貸款審核員underwriter 會仔仔細細的研究它，從而判斷你的還款能力，還款習慣，你的信用歷史等等，那是相當的重視。

不查收入貸款對信用的要求很嚴格，700分是業內標準，老大華美又表現出大度和寬容，6百多分也接受，但國泰根本不行，有的銀行行但也要加利息。

還有一點非常重要，不是你有700分就高枕無憂了，還要看你信用報告里的內容，

有些銀行，比如國泰，對信用報告里的內容非常挑剔，如果你有late payment，晚還款的記錄，或是public record，比如你被人告上過小額法庭，並敗訴了，另外charge off，你曾經欠過某機構的錢，那個機構不再追究做為壞賬處理了，等等，都會被銀行拒絕貸款，儘管你的信用分數高達 720分。

信用報告里會透露很多私人信息，如你的居住地址，你的工作單位，在這點上，外國人貸款就很好，不存在這個問題，要注意這些內容和你貸款申請表的內容的一致，

實戰案例，王小姐26歲，上海美人，小腰特別細，我從沒見過更細的。剛來美國不到兩年，買房時辭了工作幾個月。難得的是這漂亮小姑娘還很有投資意識，從建商KB那裡買了新房，從此不用租公寓了。

為了配合貸款金額，她的職位設置為會計部經理，她以前干過會計類工作，但她的信用報 告里有地方顯示她是會計助理，銀行對這點窮追猛打，找了很多麻煩，小姑娘做了很多解釋，如她剛進公司是助理，因工作表現良好提升為經理等等等等。

最後雖然貸到了款，但時間比正常的延期了一個月，KB的銷售天天奪命連環call，威脅要罰款，最後也確實罰了不到三千，整個過程我們都提心弔膽，死了很多細胞。做事要追求過程的順利，所以希望讀到我文章的朋友能吸取教訓，知己知彼，提前做好準備，不打無準備之仗，把事情辦的漂亮。

我還會抓緊時間把實戰案例寫出來，希望能幫到更多的朋友們。

本文作者為洛杉磯資深地產經紀雷鳴， 轉載註明出處，
推薦閱讀：