中央再下狠手！樓市玩家們誰將受益誰會受傷？

摘要：開發商便宜拿地、快速做大規模的套路走向終結？遠不止這些

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撰文|張銀銀

便宜的地恐怕不那麼好拿了。

我國發改革委等5部門，日前聯合印發《關於規範主題公園建設發展的指導意見》，就相關工作提出要求。其中，「嚴控房地產傾向」的要求，最引人注目。

這意味著什麼？最大的受益者和最受傷的人，分別又是誰？

1、地產調控不放鬆的信號，值得注意

槓桿遊戲注意到，指導意見從明確規模等級、科學論證發展等方面，對未來主題公園建設提出了明確要求。

省級政府對本地區特大型主題公園項目建設進行科學論證，對未經省級政府論證的項目不得報請國務院進行核准。要防止一哄而起、盲目發展、重複模仿、同質化競爭，防範地方債務、社會、金融等風險。

今後建設主題公園時，應在全國投資項目在線審批監管平台中按主題公園類進行填報，未按主題公園類進行填報的，不得辦理各類審批手續，獲得相關審批手續的由審批部門按規定予以糾正。

眾所周知，主題公園的投資運營，大部分短期內是無法賺錢的。所以，地方政府往往通過低價給開發商配套土地搞地產，以彌補虧損。

圖1.我國主要主題公園開業情況 圖表來源|北京商報

同時，通過和主題公園投資建設方的合作，實現了周邊地塊的增值，炒熱了該地塊、城市組團，地方賣地可以獲得更好回報。

未來，從嚴審批主題公園，實際上對開發商和地方政府炒高地價的套路，實現了一定的控制。實際上，中央很清楚，只有控制住了地價，房價才有不大漲的基礎。反之，如果地價高，你不讓它漲，實際也不行。

從這個角度而言，表面上嚴控的是主題公園的開發，實際也是調控的組合拳。而類似調控政策繼續出台，表明中央尚未有放鬆調控的意思。

2、控制地方土地財政依賴的信號，也很明顯

指導意見還從嚴格用地管理、嚴守生態保護紅線、嚴格核准程序、嚴控房地產傾向等方面，對未來主題公園建設提出了明確要求。

其中最狠的莫過：

主題公園用地，應按照國家土地管理有關規定通過招拍掛等方式取得，嚴禁採取劃撥方式。

主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。

過去，很多大型主題公園的供地，即便不是劃撥，也都和投資方有明確的價格默契。周邊的地產和商業開發，往往都是低價給主題公園投資建設方。

圖2.全球主題公園集體排名 圖表來源|北京商報

原因很簡單，一方面地方政府需要大型文旅項目，同時也希望通過文旅項目帶動周邊地價。而主題公園的建設投資大，回報卻很慢，所以要補償開發商，那就只好便宜給地。

表面上，地方政府暫時虧了。但通過文旅項目，帶熱了該地塊，未來周邊的土地出讓價格大漲，地方政府實現獲益。

這個套路說好聽點，叫經營城市；說直白點，有時候實際就是和主題公園投資建設方聯合炒地皮。

地皮炒越高，對實體經濟的擠壓就會更大，地方政府也更沉醉於土地財政，而不願意自拔。而為了給主題公園基建配套，往往地方還要負債。負債越多，對土地財政的依賴也就更大。所以，這次指導意見對於債務控制也提出了要求。

未來建主題公園周邊便宜拿地不再那麼容易，也就一定程度降低了開發商搞主題公園的熱情，限制了聯合做局炒地皮。

這其實是在糾正地方的發展觀念，和財政思路，不希望過分炒高地價，繼續大搞土地財政。

不過，主題公園周邊的地都要招拍掛，不得設置條件捆綁，意味著開發商都可以來「搶地」——槓桿遊戲在想，這是不是意味著只要建了一個主題公園，以前還有關聯便宜給地，以後一下子就進入高地價時代？

如果這樣，地方是不是更願意搞主題公園？比如讓地方國企、投融資平台、相關產業基金來做，甚至還是找擅長主題公園的企業來做，其他方面給補償，絕對有辦法。

因為只要搞了主題公園，周邊任何一塊地都要競價賣，賺得更多的，好像還是地方。

當然了，這是另外一個問題了。畢竟規範主題公園建設還有自然環境、市場容量、產能過剩、金融穩定等方面的考慮，不管也不行。

3、打擊開發商以主題公園方式便宜拿地套利

上文槓桿遊戲談到，指導意見凸顯中央對調控、土地財政的最新信號。實際上，之於開發商也有明確信號。

那就是，搞主題公園便宜拿地套利的套路不行了。

如果萬達文旅城項目的大部分股權沒有賣，我們會發現萬達成為一個巨無霸級別的地產企業，實際主要就是靠主題公園（文旅城）。

投資興建大型主題公園（文旅城），滿足地方政府文旅、酒店、高端服務業需求，同時創造稅收和就業；主題公園（文旅城）投資方低地價拿到大片的地，通過主題公園（文旅城）一起做高周邊房價、地價——可謂是雙贏。

但做高了周邊地價、房價後，主題公園的投資方再低價格拿的地，房子也不會低價銷售。而是隨行就市。

主題公園的投資方，就此獲得了低地價的套利。所以難怪，當初華僑城、萬達也好，以及後來的恆大、保利、世茂、佳兆業等，甚至中鐵這樣的工程建設企業，都紛紛搞文旅城。

在去槓桿、調控的背景下，做大規模很重要。規模和土地就是融資的基礎，就是賺更多錢的源泉。所以，大型地產企業好這口——除了所謂產業新城套路，沒有比主題公園（文旅城）地價低，卻可以拿到大片地，更好的辦法了。

實際上，主題公園（文旅城）不也是一種產業新城套路。只是未來，這條捷徑要被控制了。

4、最大的贏家本來是萬達，結果成了融創，華僑城當然一直是贏家

未來，以主題公園方式瘋狂低價拿地的套路，顯然不那麼好走了。於此而言，槓桿遊戲要說，這不更顯示出，早前靠主題公園已經拿到很多地的企業，是大贏家。

本來最大的受益者應該是萬達，通過萬達文旅城之名，萬達拿下10來個城市，數千萬平米的土地儲備。注意，萬達搞定的這10來個城市，大部分可都是主要一二線城市，如武漢、廣州、重慶、成都、南昌……

只可惜，人算不如天算。叫板迪士尼的萬達文旅城之夢起步不久，王老闆就將文旅城大部分股權低價賣給了「好人」孫宏斌的融創。

融創一躍成為我國差不多前5的地產帝國+文旅帝國，甚至具備了衝擊更高地產霸主名次的潛力。

而後繼者，甚至包括恆大，恆大也在搞文旅城，套路和當初萬達幾乎一模一樣，只是起步晚了一些。至於保利、世茂、佳兆業等新進入者，想靠主題公園套路便宜拿地，就更難了。

當然，我國主體公園的霸主華僑城，倒是一直靠主題公園+地產開發受益良多。華僑城這幾年又拿下了一些城市的地。和融創一樣，他兩真是贏家。