杭州終於搖號買房了！五大因素助推超級火爆市

04-27

摘要：無論常住人口增量，還是職工參保增加人數，杭州都位列全國前幾

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撰文|張銀銀

杭州也加入了搖號售房城市行列。

而且要求房企應一次性公開銷售所有準售房源，公證搖號售房時，部分房源只針對「無房家庭」售賣。此類房源具體比例，由開發企業根據項目實際情況，在項目銷售方案中明確。

4月4日，清明節前的最後一個工作日，杭州市住房保障和房產管理局發布《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》。

繼上海、南京、長沙、武漢、成都、西安等城市後，搖號城市又添一城。杭州朋友告訴槓桿遊戲，杭州出台搖號政策可以說是被逼無奈，樓市之火爆到了異常誇張的程度。

1、銷售異常火爆！杭州市統計局數據顯示，杭州期房銷售面積快速增長。

2018年1-2月，杭州市商品房銷售面積248萬方，增長29.2%，增幅較去年同期提高22.5個百分點；其中期房銷售面積216萬方，增長47.3%，增幅較去年同期提高45.8個百分點，占杭州市銷售面積87.0%，佔比較去年同期提高10.7個百分點。

媒體採訪和槓桿遊戲朋友都這麼說，目前杭州主城全款買新房已成常態。

杭州市住房保障和房產管理局也解釋稱，搖號主要是為了抑制近期部分商品房銷售出現價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等違規行為。按照新規定，只要意向客戶登記數超過推出房源數，就應當公證搖號售房。

但之所以出現搶購，甚至全款搶購，是因為新房、二手房價格倒置，買到就幾乎等於中了打新，穩賺，套利空間明顯。而預售證發放緩慢，可售房源偏少進一步激發購房熱情。

這樣的火爆，得有多少房子才夠賣？

2、杭州住宅新開工面積大幅下挫。現實卻是可售的房子可能跟不上需求，杭州市統計局數據顯示，杭州房屋新開工面積大幅回落。

2018年1-2月，杭州市新開工項目5個，較去年同期減少7個。房屋新開工面積僅105萬方，由去年同期的增長7.9%轉為下降45.6%；其中住宅新開工面積44萬方，由去年同期的增長40.5%轉為下降64.2%。

如此火爆的銷售，開工卻明顯下滑。如何是好？

3、杭州開發商到位資金愈發緊張。還有意思的是，杭州開發商到位資金越來越緊張。杭州市統計局數據顯示，2018年1-2月，杭州市房地產企業本年實際到位資金325億元，由去年同期的增長13.5%轉為下降37.7%，回落51.2個百分點。

其中國內貸款59億元，下降57.2%，回落96.3個百分點。

換句話說，開發商錢更緊張了，那麼拿什麼開發更多的項目？如果開發跟不上，市場需求卻很大，那麼搶購心理可能更大。

4、棚改貨幣化安置刺激更多購房需求。根據《浙江省2018年度棚戶區改造計劃開工項目清單》，杭州市棚改項目全部為城中村改造，共 61個項目。CAIXIN記者依據杭州市政府官網數據計算，2018年其棚戶區改造計劃開工數量為5.54萬套，比2017年的計劃開工量多9400套。

而目前其他城市也好，杭州也好，都加大貨幣化安置力度，逐步減少實物安置房建設。後果就是很多人抱著安置款衝進市場。一方面增加了實際的市場需求，一方面手握巨款的人增加，加劇了市場緊張。

5、杭州常住人口和職工養老參保增量，均位居全國前列，需求可能是真的強勁。在《深廣杭長渝最大贏家！超級城市人才爭奪戰一年總盤點》（3月26日）一文中，槓桿遊戲統計過，2017年，杭州常住人口增長30萬，僅次於深圳、廣州，位列全國第三。

圖1.我國主要城市2017年常住人口增長情況數據來源|各地統計年鑒、統計公報、統計局等政府網站製圖|槓桿遊戲·張銀銀

如果說人口不代表人才，不等於具備購房能力的人。那麼有一個指標，以前槓桿遊戲也說過——所謂人才，或者說較好就業，具備一定經濟基礎的人口，到了一個地方，基本上都會繳納職工基本養老保險。

假如經濟發展向好、人才爭奪戰戰果顯著、正規就業增加，那麼，其職工養老保險參保人數，一定增加明顯。反之，如果不明顯，可能還需要努力。

《重慶奪冠！滬京杭鄭表現搶眼，人才爭奪戰最大輸家是誰？》（4月4日）一文中，槓桿遊戲統計發現，2017年，杭州職工參保人數增加52.34萬人，位列全國第四。

圖2.我國主要城市2017年城鎮職工基本養老保險參保及增長情況數據來源|各地統計年鑒、統計公報、統計局等政府網站製圖|槓桿遊戲·張銀銀

無論常住人口增加數據，還是職工參保增加人數，杭州都位列全國前幾。杭州的購房需求，具備購房潛在能力的人，自然也是全國前幾。

何況浙江、杭州經濟發達，新經濟發展迅猛，你說房地產是不是受益很大？

6、搖號會不會增加非理性排隊？一個東西一旦限售、搖號，給人的感覺就是更稀缺，具備條件的人就更容易被激發去排隊。特別是考慮到，新房和二手房的價格倒掛，套利空間明顯，一些人會覺得不排隊簡直就虧了。

加上亞運會效應，看多杭州樓市的人更多。但從開發商角度，搖號等於新房限價要繼續維持，開發商推盤動力問題還是沒得到解決，新房入市速度，是否能加快，依舊是個問題。

如果開盤不足，搖號排隊人群就更容易積壓，這和此前IPO堰塞湖一個道理。