上海樓市真的回暖了？

講真，上海的房地產市場開始活躍起來了，起碼我的微信朋友圈是這樣感受到了

地產百曉生開始聊什麼地方什麼項目開始新開盤了，小夥伴開始在朋友圈配文某某項目喜提預售證，公眾號里開始會放項目一房一價表了

種種跡象表明，上海樓市好像開始回暖發力了

我們看了下短短一個月上海拿到的預售證量

雖然談不上噴發但相比較2017年這一整年的乾涸，確實2018年的開始顯得有點與眾不同

我們查看了下3月份上海的成交量，（3月上海賣得最好的50個項目，行情有點小微妙）銷冠樓盤一個月去化了300套，這一定是驚人的成交量

但是真相真的徹底的回暖了？我想和你說說我的觀點

首先明白一點

預售證的發放在現在已經不是純粹的市場行為了，一定是一個商議的結果：一邊認這個價格，一邊允許你賣

所以明白這個邏輯後我們再來看雙方不同的心態

對於開發商來說，當下拿預售證的，都是憋不住了的

在經歷了市場一年的磨合之後，大量的開發商發現堅持沒有好的下場，以及看到了2016年搶開一波的項目都是最明智的選擇，所以紛紛開始在這個時間點選擇拿證

拿證的態度意味著妥協，根據項目的觀察，不論批次位置，今年拿到的項目，和2016年年底在售的項目價格基本持平，不論開發商通過裝修減配的方式調整，但是整體一手房的房價在過去一年的漲幅就是0

我很少說這麼絕對的話，但是看了這麼多項目之後這樣的判斷基本沒錯

這樣的態勢也給市場一個不錯的信號：這一批的沒以前的貴，那麼下一批的也不會貴太多，正是因為這樣的心態，市場冷，客戶心態端正成為最直觀的呈現

另外允許給你預售證那就是上海的態度了

說實話其實有大量的項目價格也同意了，但是預售證就是不給，這個目的是什麼呢

我們再來看一下分布圖

發現一個非常奇妙的現象，今年先放出預售證的，清一色是上海市中心核心位置的優質項目。這是什麼用意，在我眼裡非常簡單，就是一個價格鉚定

整個上海樓市都在釋放這樣的信號：「市中心的也就這樣的價格，郊區的你們看著辦吧」

這個邏輯和2年前的土拍市場徹底的反過來了，不知道各位是否還記得，大家一直鼓吹的是郊區土地都這麼貴了，那麼市中心還不上天啊

正是這樣的邏輯下，上海樓市蹭蹭蹭的往上，攔也攔不住

而如今的調控邏輯剛好反了過來，正是因為這樣的模式，全上海的一手房價格就被穩穩的操控住了

一手控住了，二手房也就控住了，二手控住了，上海樓市也就穩定了

這是厲害的地方，通過急速冷凍和急速放鬆，把整個地產的節奏穩穩的把握在政策手上

另外，通過這種方式的調控也起到最大程度的優勝劣汰

什麼意思，把好項目都拿出來賣，那麼差的項目就沒人買了

別以為上海哪個項目只要便宜就有人要了，我也不點名字了，上海一個央企的項目，預售證兩百多套，這一次開盤認籌25個，購買3套，真的是丟大人了

為什麼這麼差，本質上過去一輪的調控，讓不少開發商放棄了產品思維，陷入單一的控成本壓縮價格的邏輯，所以不誇張的說，2018年拿出來的項目，垃圾盤還是挺多的

通過給優質項目釋放預售證，也提升了客戶的審美和品味，從而幫助市場優勝劣汰，從這個角度上來說這也是調控的積極意義

好，下一個有趣的問題，如今的調控目的是什麼

對我來說我也有一個非常簡單的判斷，最快程度的吸幹上海的房票

如今的上海呈現一種格局：有錢的人要多於有房票的人，通過信貸的調控，當下能購買的都是絕對剛需。而且如今你還能用槓桿買房變成極大的福利

一邊槓桿福利，一邊是房價的優惠，通過這樣的刺激，上海在把市場上最後擁有房票的人給籠絡過去

我們都知道，未來置換和二套幾乎都變成7成首付，這已經把需求量降到最低了，而且都七成買房了，說實話市場多瘋狂都沒事的

如果這樣的策略執行徹底，當首套剛需房票差不多用完的時候，未來樓市會變成什麼樣的格局：要麼你就全款買房，要麼你就沒資格買房

行業就變成了有價無市的局面，這樣的局面也是最安全的

然後你再徹底執行不論是租售並舉也好房產稅也好，也就穩妥了很多

所以這才是政策厲害的地方，講實話過去很長一段時間我和很多人都會認為市場大過天，但是格局發展到這樣的場景，不得不讓我敬畏政策

看著朋友圈那麼多人因拿到預售證而狂歡，但是在我眼裡，艱難的日子可能還很長

當下的樓市已經不是有沒有供應，有沒有購買力，而是中間的鴻溝越來越大，讓越來越小的人渡過獨木橋，剩下的就是一個高度真空的市場

所以沒有意外的話

上海樓市今年一個很重要的方向就是明確不同環線的價格維度

從目前的趨勢來看也比較明顯了，中環以內都控制在8-10萬的單價區間，僅有的少數可以突破10萬，但一定是極少數

中環到外環控制在6-8萬，外環附近的4-6萬，然後遠郊點綴一些3萬左右單價的剛需盤

這樣的價格在今年一定會穩定住

所有想買房的朋友，可以根據自己的總價預算去選自己想要的房子了

對於開發商的朋友，我認認真真給一個建議，就是今年真的要好好做產品，不開玩笑，如果拿出來的產品太差，真的就沒人要了

而且很關鍵的是，在這樣單價段的前提下，總有極少的幾個可以稍微突破一點價格區間，那極少的給誰，不是看哪個領導面子大，而是看產品

為什麼金茂府可以單價稍微上去，前灘中糧那麼好位置價格就上不去，為什麼天空之城就是比隔壁的仁恆要貴，本質上都是產品

現在的操盤邏輯，不是產品可以獲得溢價，而是產品可以成為你拿預售證別人給你破例的標準

所以認真對待，你不相信，就等著拿到預售證之後賣好賣差都里外不討好吧

最近和一些操盤手在聊天，大家都說彷彿市場又到了08年的時候，大家開始拼產品拼策略，這是地產人自己證明自己價值最好的時候。

市場一定會比去年要好，有預證就是最大的利好，但是市場一定沒想像中的簡單，2018年才剛剛開始

調控在我眼裡已經定調，而操盤手的戰役才剛剛開始

最後說一句：亂世一定是出真英雄和撿漏的好時候