返鄉置業須慎之又慎，中國80%以上城市的房子並不值得買

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企創網：每年有兩個假期，是中國小城市房產銷售人員最忙的時間段，分別是國慶假期和春節假期。因為相比其他三天短假，國慶和春節的長假顯然更適合房產銷售們對於外出務工人員進行房產推銷。在很多四五線小城市裡，房地產開發商一度把火車站門口當成了最重要的推銷第一陣地，恨不得把外出務工人員在下火車的第一時間，就拉到樓盤簽字買房。

尤其是得益於最近十幾年中國房地產行業發展突飛猛進，大中城市房價甚至多有翻倍增長的驚人表現，所以很多對於中國樓市缺乏深度了解的外出務工人員，在收入增長遠無法與工作所在大城市房價增長速度相匹配的前提下，又加之受房價波動的恐慌心理作用影響，生怕自己下手晚了買不到房子。於是在缺乏慎重考慮的情況下，不少人便買了老家的房子。

這裡，小創想借著一份前不久安居客發布的《2017-2018返鄉置業報告》，好好和大家聊一聊為什麼我不推薦絕大多數外出務工人員返鄉置業。並且給出一些確實買不起大城市房子的朋友，切實可行的一些建議。

首先，外出務工人員的購房意願是十分強烈的。其實這很容易理解，對於絕大多數外出務工人員而言，外出的根本目的就是為了掙錢，掙錢的根本目的就是為了過得更好一些。而衣食住行當中，住其實是耗資最為巨大，同時也對生活質量影響最為深刻的一點。

所以報告中所說的「近六成」外出務工人員想要在老家購房， 倒不如說是這些人實在是無力承擔大城市的高昂房價。回家之後，收入大幅降低甚至找不到合適的工作，是一種非常主流的情況。如果他們能夠買得起大城市的房子，還會考慮返鄉置業的人數自然會大幅減少。

關於這點，大家也可以看到，只有十分之一的人群選擇了購買老家房產的目的是為了「投資」，這一比例還是比較理性客觀的。因為絕大多數的中國三四五線城市房產，是完全不具備投資屬性的，只具備居住屬性。也就是說，運氣好的這些地方的房產能夠勉強與通貨膨脹相持平，運氣差的這些房子未來賣不賣的出去都是問題，自然也就談不到投資。

而對於「改善家中老人/孩子生活環境」這則原因，其實小創挺心酸的。中國人，尤其是老一輩的中國人，思維的確是太過固執與傳統。我曾經說過一句話，中國有為數不少的人才，就毀在了這個「鄉土意識」之上。真正正確的做法，是毫無留戀地離開那些毫無希望的家鄉，舉家遷徙，為下一代的未來多做打算。

在返鄉置業潮人群對於房產的預算情況上，我們也發現了一些端倪——近半數人群希望總體房價在50萬以下，超過八成人群希望總體房價在100萬以下。但是對於房屋戶型的期望，卻基本集中在一百平左右的三居之上。

如此一來，我們不難計算出，多數返鄉置業人群對於房產均價的心理價位，基本不過萬，甚至是五六千最好。這樣的預算顯然是完全無法在一二線城市中獲得滿足的，所以退而求其次，為了房子的面積，犧牲了房子的價值。

而小創的一貫態度是：寧要一線城市的一居室，不要二線城市的兩居室；寧要二線城市的兩居室；不要三線城市的三居室。至於三線城市之後的城市，建議乾脆不要碰。因為中國的區域發展和城市發展已經完全呈現出了馬太效應，一二線城市佔比全國城市總數的比例僅為兩成，但是匯聚的優質企業，優秀人才，優質教育醫療資源，資金總量等等一切資源的比例卻高達全國七八成。

換而言之，表面看上去你少買的幾十平米房子，換來的十分之多的隱形資源價值。而如果再疊加房產的增值屬性，若干年後，你在小城市所購買的一百多平的房子價格和你在大城市所購買的幾十平米小房子價格，增幅也是完全不同的。賣掉大城市小房子很輕鬆，獲利後你可以隨時回小城市買大房子；但是賣掉小城市大房子卻並不輕鬆，未必有人接盤是第一位，就算是賣掉了想買大城市房產也需要很多限制條件。也就是說，兩者之間存在一定的不可逆性。

還是那句話，不要因為年紀漸大，就做出令自己後半生和下一代遺憾終生的決定。

隨著年紀增大，越來越能夠明白自己的能力在什麼水平，這是一件好事，所謂自知者明。但是自知之外，我們還要知道世界的規律和經濟的法則。看上去大城市待不下去了就回老家去是一件挺「順其自然」的事情，但正是因為這個順其自然，卻讓你失去了更多東西。

隨著中國經濟的進一步騰飛和崛起，落葉歸根的老思想一定要及時自我調整。就像是市場經濟取代計劃經濟的浪潮決然不可逆一樣，中國經濟的未來屬於大中城市的大趨勢同樣也是不可逆的。小城寡民的思維，早已完全不符合中國當下時代的發展所處階段。

對家人最大的負責，是看見未來，並且留在能夠把握未來和改變未來的地方。而不是妥協退讓，明知選擇是錯的還要選擇，最終再一次荒廢又一代人的青春與時間。

而最後這張圖，也恰恰是小創標題中提醒返鄉置業人群「慎之又慎」的根本原因。因為八成以上返鄉置業人群的老家所在地，都是三四線城市。而中國對於城市分級的方式又十分多種多樣，所以小創也還不能確認安居客這份報告里的「三四線」城市的定義是什麼。

但是我們引用專業地理媒體山川網對於中國城市的分級標準，使用比例值城市分級法，大致可以把中國城市如此劃分：中國目前共計有294個地級城市，其中一線城市比例大致是頭部的1%~2%，也就是3~6個；二線城市大致是一線城市以外的頭部3%~10%，大致是10~30個。其中二線城市又可以分為強、中、弱三級，比例大致為1：1：1的水平。也就是說，你把最新的中國城市總體經濟實力名單拿出來，買房就只需要盯著前30位的城市就差不多了（這裡我們加一句，對於已經形成規模的城市群內城市，可以適度放寬這一名單，比如長三角和珠三角城市可以放寬至第50~60位，因為有非常值得看到的成長性）。

在那之後的怎麼辦？我們的建議是，如果你就是為你自己這一代考慮，那麼完全可以買，完全也不影響居住和生活。但是如果你是為你的下一代考慮，想要看到十年甚至二十年後的中國未來，那麼想盡一切辦法，也要留在這些城市當中，而且排名越靠前越好。其益處，會隨著時間的推移越來越得以彰顯。

這裡我打個比方：中國的每一座城市，都可以比作一輛汽車，你買了哪一座城市的房子就相當於上了哪一輛汽車。但是這些汽車的車速是完全不同的，一線城市的時速可能是120km，二線城市的可能是100km，三線城市的是80km，四線城市的是60km，五線城市的是40km。剛開始的時候你可能完全沒感覺，但是等這個車開上一段時間後你再看，差距就是十萬八千里。而此時你再想換車，那中間的這段距離，就只能靠你自己玩命追回來。

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