上海4000萬熱銷房源解析，樓市淡季為啥還這樣？

04-27

如果你認為住在翠湖天地就都能稱得上富豪，

那麼你只能算對了一半；

當下的3000萬就是一條分水嶺，

將「富豪」們也切割成了差異巨大的2個階層。

以翠湖天地交易量最大的二期御苑為例：

翠湖天地御苑整個小區有17棟樓，小區北面就是太平湖，因而北起第一排（即1#-7#）為整個小區最好的樓棟，價格最高，當前二手均價都在14萬/平以上；第二排價格次之，8#-12#均價在13萬/平左右；第三排最低，均價在12萬/平左右。（18#由於有小面積存在，單價上相對較高）

從總價的角度來看，小區從北向南價格遞減。

第一排：遠超3000萬，4000萬起步，真正實力雄厚的「大富豪」階層；

第二排：2000-3000萬，「富豪」階層；

第三排：1300-2000萬，剛跨入「富豪」階層。

可以看到即使同在翠湖天地之中，財富的差距依然是巨大的，

並且在最初的開始，這個差距曾經甚至更大；

翠湖天地御苑一手房的銷售集中在2006-2007年，除了18#最初是以整體收購的方式賣給第三方作為服務式公寓運營，我們姑且不論；

整體銷售單價的中位數在當時是50011元/平。

將價格拆分到各個樓棟詳情如下：

假設都不算上槓桿，將當年的一手房銷售價格與當前二手市場價格對比：

第一排的房產「僅僅」增值至原本的2.2~2.5 倍，相當於年化8.9%左右；

而後兩排的房產已經增值至原本的2.7 倍，相當於年化10.4%左右。

即使以每年1.5%的速度縮小差距，第一排動輒近4000萬起的資金體量還是後兩排房價的差不多2倍；

10年後雙方的財富還是天差地別的兩個階層，實際上除了財富上的差距；

「富豪」與「大富豪」在行為上的差異更大。

翠湖對於「富豪」們基本實現了終極居住，而真正實力雄厚的「大富豪」卻更「平常心」

一般來說人們從買房到換房這一過程中對一套房產的平均持有時間在5年左右，並且較小的戶型相對時間會短一些，而較大的戶型持有時間會相對長一些，然而在翠湖天地，這卻有些不同。

梳理2007年至今翠湖天地御苑二手房交易數據，總共434條成交記錄，根據其房源門牌號可以統計出每個樓棟房源的持有時間，結果如下表所示：

翠湖第二排、第三排的中小戶型普遍的持有時間會遠長於市場平均水平；

這有可能是由於翠湖基本滿足了這部分人的終極居住需求，置換的需求非常弱，平均水平能夠住上七八年的時間；反倒是大戶型購房者更有「平常心」，該買買，該賣賣，持有時間與市場平均水平相當。

「富豪」們已經放緩了購房的腳步，而真正實力雄厚的「大富豪」卻還在買買買

眾所周知2016年與2017年的上海樓市是天壤之別，2017年全市二手房成交量較2016年的34萬套暴跌近60%至不足15萬套，一年時間，整個市場由瘋狂掉落冰點；

但就在這種市場環境下，翠湖天地二手大戶型的成交卻逆勢井噴。

上表統計了2016年、2017年這兩年中翠湖天地御苑的分樓棟成交情況，在小區的整體成交量追隨市場大環境腰斬的情況下，太平湖第一排的大戶型房源卻逆流而上成交井噴。

在2017年總共成交的35套房源中，差不多要4000萬起步的大戶型房源貢獻了超過50%的成交量，與市場火爆的2016年時小區內成交的5套房源，2017年大戶型成交幾乎增長了200%。

這種成交異象實際上可能有兩種截然相反的解釋：

1、如果成交量的增長是由於大戶型賣家甩賣房源（或是猛增供應，或是大幅降價，或是兼而有之），那麼這種成交量提高有可能代表了原本不輕易出售的優質房源也開始被叫賣，這可能代表了是「大富豪」們對樓市未來的悲觀預期。

2、如果成交量的增長是由於原本成交冷清的大戶型突然有很多客戶去買了，那麼有可能代表了「大富豪」們即使不說絕對看好樓市後期發展，但至少也說明了在各種權衡之下樓市依然是這群金字塔頂端人群眼中可靠的一個選擇。

為此我們追溯到2016年，由於全年成交的73套房源中有17套是集中在8月份成交的，所以我們選取了8月中旬某一天的掛牌情況：

可以看到在2016年8月中旬總共掛牌的69套房源中，太平湖第一排的大戶型（280平以上）供應量有足足29套，然而從9月一直到年底這些大戶型總共成交了2套（2016年全年合計成交5套大戶型）。

我們可以看到，2016年大戶型的供應量就非常充裕，並不存在市場上無房可買導致數據無法反映真實需求的情況；

並且我們追蹤到了2016年、2017年年合計成交的19套大戶型中9套房源的歷史掛牌價格變化，這提供了我們更多信息。

從上表中的數據我們可以看到過去2年大戶型成交變化的幾個特徵：

1、2017年成交房源的面積變得更大，300平以上房源開始成交

2、2017年成交周期顯著縮短，2016年長期掛牌賣不掉的房源也成功出售

3、成交房源成交時的掛牌價相比於初始掛牌價格並未明顯降低，甚至有些略微上漲

因此我們可以做出以下結論：

雖然不知道原因，但是2017年就是硬生生多了許多購買大戶型的客戶；

現實好像就是「富豪」們雖然已經放緩了購房的腳步，但真正實力雄厚的「大富豪」們卻還在買買買。