海外不動產投資 - 日本投資買房回報率？

04-27

大家好，今天要分享，在日本投資買房的收益及風險相關，Lz我為了寫這篇分享，耗費三個月時間調研+走完整個購房流程特地買了個房（並不是為了寫篇文章好么）。23區作為距離我們最近的海外發達國家，成為了眾多土豪海外房產投資的首選，然而眾所周知，資本主義大法是，房錢付完之後並不是高枕無憂了，每年甚至每月，都有數目不小的維護成本在，而眾所也都知，日本的房價已經處在一個相對平穩的時期，與國內的一日不見漲一個小數點的那種可謂是不可比較，那麼，在面臨如此多的後期維護成本，然而房價又比較穩定的日本投資買房，究竟划算么？請你萌隨著我，從各個方面八一八。

首先，關於23區不同地區房產價位，可以大致分成四個段位。第一區域是港區新區為核心向外微擴散至六本木、表參道、遠至涉谷的新型住宅區，以高級高層公寓為主；第二區域以新宿為核心，向外微擴散至池袋、早稻田一帶，為交通商業學習核心圈，房價和北上的中高地區房價持平的水準 (我們在這裡就不討論代官山那些土豪宅了零太多) ; 第三區域以銀座為核心，向北至上野、日暮里沿線，主要為商業旅遊集中區；第四區域即為衛星城，典型晚高峰迴潮住宅聚集地，多位於某一重要地鐵樞紐的延伸線上如：田無-JR高田馬場樞紐 / 扇大橋 - JR日暮里樞紐 ;

這裡我們以新宿核心區為栗子，因新宿商圈是比較典型的商、學、玩三位一體。新宿商圈內的房產個人認為作為投資的性價比最高。① 從商業角度 這裡的商圈最大最集中，Parco、伊勢丹、 OIOI、國際一線日本一線等眾多大牌旗艦店在這一帶集中扎堆，是國際遊客密度較大區域 ; ② 房產價位上來說，新宿區域房價較新區港區更低選擇也更多，小戶型 /一戶建 / 2DK應有盡有，是投資作為民宿、餐飲等目的的較佳選擇； ③從交通角度，以新宿高田馬場為核心，幾乎是所有都營地鐵及JR線路的換乘樞紐，交通及其便利； ④此外，新宿區域更是學區房投資最優選擇，早大/慶應/眾多設計藝術專業學校集中，很小的面積都可以天價出租投資回報率在8%甚至以上；那麼，說這麼多，房價拿出來給感受以下啊，請看下面栗子：

如上二手物件，17.79的面積包含整套浴室（有浴缸）的1DK，建於1990年9（算是比較新的物件），亮點是：月管理費和修繕費低廉/ 可養寵物 / 徒步至各大地鐵線路10分內 / 新耐震標準，最重要距離西早稻田徒步的距離即到價位1380w煙約=81.4w rmb ，月租預計68,000煙約= 4k ，像這樣的小單身公寓租給學生供不應求，Lz一開始看好的這套，猶豫一周就沒得祖了。

同國內相似，距離核心圈越遠，離地鐵站越遠，房價呈遞減趨勢，而這一趨勢在日本尤其明顯，在日本，地鐵是大於自用車的第一交通工具。下面是一套距離核心稍遠，但地鐵15min 左右可到核心的2DK：

房產是位於文京區的高層公寓，面積40.96 平，乍看數字可能會覺得很小，Lz親自去看過房，兩室的面積看起來跟國內70平的感覺差不多，非常養眼，因為日本是不算建築面積的，面積都是實用面積，且很多面積是送進去不算的，比如無敵大陽台，玄關MB。3180煙約= 187w rmb 兩室精裝到手( 日本的房子無論新房還是中古房都是無比精裝的）。想具體看房間效果的，請公眾號回復「小石川」查看我錄的視頻。房子位於文京區，算是東京比較窮的一個區吧（但總比荒川足立板橋好得多的），出門徒步8mins 兩線地鐵get,三站就到核心商業區，為了節省一些錢多走幾步就可以買到一個這麼大的兩室且是二級核心區域，作為民宿學區房也都不愁租。

那麼，說了這麼多，40平的2DK也要180多w ，預算不夠難道就買不了了嗎？你可以,貸款！是的，你沒有看錯，只要符合一定的條件，你不需要有任何在日本的工作或財產證明也是可以貸款的，而貸款的發放機構為國內銀行的日本分社。也就是，國內銀行鑒於你本人在國內的信譽資質等等在日本向你發放貸款，而同國內類似，若成功貸款，你只需要每月向國內銀行日本分社還款日元。貸款利率約為2.8% ，比國內的3點以上的貸款利率是低的，但是相比日本本地銀行發放的貸款利率，也是高的驚人。日本本地銀行向滿足條件的個人發放貸款，貸款利率低至0.8%以下，可以說是免費借錢給你。因此，如果是常年在日本的小夥伴，在日本有一定的社會基礎，特別是有一個良好的工作，還是建議不要用這種方式。向國內銀行日本分社借貸，需滿足以下基本條件：

1. 個人歷史徵信記錄良好

2. 三-五年個人完稅記錄

3. 三年個人銀行流水單

4. 個人工作證明（含月薪年薪註明）

5. 個人國內住所身份證婚姻狀態公證並帶日文翻譯

6. 體檢結果為健康（血液胸透尿檢）

滿足以上條件後，還有最重要的條件：房產評估價（非市場價）需達到2500w 及以上，也就是如果房產價低於2500w ,是不予以貸款的，畢竟金額太小。貸款資質滿足後，正式向銀行提交貸款申請，銀行根據房產評估價以及資質進行本審查，所謂的本審查就是是否放貸的審查，結果往往只有兩個，房貸房產評估價的50%-60%，或者不准許貸款。在進行本審查之前，其實可以配合銀行的負責擔當進行初審查，一般初審查通過本審查一般不會有問題。本審查之前，就需要跟房主走簽約流程，先交定金（一般為房產的10%），若最終貸款申請失敗，定金會退還給個人，不會有折損。

重頭戲：那麼在日本購置房產，收益和消耗各有哪些呢？首先說收益，大部分人選擇投資，都不是作為長住的投資，主要為了房產利潤回收，那麼其實就是出租，或者等高價賣出。高價賣出這個行為，可能是一個比較長期線了，日本房價雖然這幾年有上漲，但因為是平穩緩慢的，認為是沒有足夠抵沖換手損失的，關於換手的損失，我們放在後面再說。那麼，出租的收益大概是多少呢？就拿新宿商圈，二級次圈（地鐵15-20min可到）來說，一個低於20平的單身公寓，月收入大概在4000-4500左右，即年收益範圍約：48,000 - 54,000 。假使一個單身公寓的購入價在70w 左右（目前行情均價）, 那麼你的月收益率範圍約：6.8% - 7.7% ，

首先，這個投資回報率是比財產放在國內任何一個銀行or理財公司的回報率都高的； 其次，這個投資回報率是穩定的，比放在股市打滑梯來講，是更穩健的；第三，房產出租的首次，日本行業規定房東一般都會收到相當於二倍房租的禮金和押金，禮金說白了就是白給你的，押金最後會用於房客退房走後的翻新及損耗維修，所以基本來說，在房子的維護和損壞維修上的成本，是房客來承擔的。值得提到的是，日本的租房協議一般都是比較長久的，至少1年以上起簽，且房屋內不提供任何家電和傢具，因此對於租房方來講，需要置辦非常多的傢具家電，因此租房方的搬家移動成本是非常高的，也因為這種種，甲乙雙方的協議一般都具有穩定，長久，不輕易更換的特點，這對於不身在日本的海外投資人，是非常省心省時的。

我們再來說說，在日本購置房產的種種消耗。消耗主要分六個方面：

1.房產委託管理委託租售委託賣出費用；

2.房產年稅：包含土地稅和房屋稅（10年起）

3.房產月管理費修繕基金費（如果已經租出該費用由房客承擔）

4.房產地震/火災險年費 (如果已經租出該費用由房客承擔)

5.不動產權利登陸稅（首次）

6.不動產取得稅

先來說說年稅，如下圖，一個20平左右的房產，年繳稅總額為10W JPY = 5,800 RMB

稅率約為 3% ：

再說委託費用，同國內類似，日本的房屋交易，也鮮少是個人和個人之間的交易，與國內不同的是，國內的大部分房屋買賣是直接委託給中介公司承辦，而在日本，中介代表的是一方法人，被委託公司是另一方法人。比如小A（個人）想跟中介B買一個房子，那麼中介B會直接和代表房主的委託公司C接觸，並達成交易，最後的結算是委託公司C和房主獨立結算。這樣做的好處就是，房屋擁有者不用親自出面，且省去當中的很多法律，土地轉讓流程，當然，委託公司的費用收取，是由雙方協商一致達成的。這種委託的形式，在租方協議中，更能體現其優勢。假使房屋所有者出租的房屋，不能按時收回房租，或房客發生了其他違約行為，是由委託公司按時將放款給到房屋所有者，並承擔租客毀約風險的。

其次，是金額較大的不動產登記稅和取得稅。登記稅的稅費是一次性在房屋買賣交易促成之時，由買方承擔的。同樣是在新宿商圈的一個 2600W JPY的房產，登記稅費約 =123,000煙約為7,200 RMB , 一次性稅費比率約為 0.47%。不同產取得稅比登記稅略高，同樣是2600W JPY的房產，取得稅約 = 180,000煙約為 10,500 RMB 。

第三個比較費錢的長期耗費為：火災地震險。比率比不動產登記稅略高，該保險是在這個地震頻發國家的一個幾乎必買的保險，保險的損害受益人為買方個人，而並不是房屋本身，也就是，即便之後房屋本身有出租行為，租客還是要重新購入火災保險，因為保險公司賠償的是受益人本身。

除此之外，還有每個月的管理基金和維修基金，前者相當於國內的小區管理費，後者為整個社區積攢下來的修繕基金，主要用於樓房逐漸老化後的翻新，維修等等，是小區所有住戶共同承擔的一筆修繕費。管理費和修繕基金有著，房屋越新越貴，越老越便宜的規律。平成年間的房屋比大正年間的這筆費用，一般都是貴的，也會因地段，小區等等而有不同的差異。此外，首次購房的時候，還會有一些固定資產清算稅，都市計劃稅等等的小稅目，基本都是一次性的。當然，如果你是從中介那裡購置的二手房，那麼自然會包含中介傭金，傭金的法定比率為：(房屋總價X中介費3%+6萬煙) X 消費稅1.08 ，這相當是一筆巨款了。

最後是比較痛苦的一個環節，即便是150w RMB的總價，也涉及到一筆不小數目的資產兌換，要將這筆資產兌換為日元並不是一朝能完成的事情。我國對每個公民每年的外匯兌換上限設置為：10w 美金，國內各大銀行對外幣的兌換，也有每日的上限規定，也需要提前預約，如果是急著用找外匯公司兌換，當中的折損是較大的。如果兌換，用怎樣的方式，在這裡就不好展開細說了，總之有心投資的人士，要從早計劃，以免到最後兌換不及。

總結一下整個購置房產的流程下來，大概是：

1. 房產選定：可以是選定幾個option ；

2. 根據最優的最喜歡的option進行初步貸款資格審查：也就是個人的貸款資質審查；

（如果是全款，則跳過這一環節）

3.初步審查成功，交付房屋定金：一般為放款總評估價的10% ；

4.簽訂房屋買賣合同；

5. 進行銀行本審查，本審查一般為三周；（如果是全款，則跳過這一環節）

6. 約定尾款交付及最終銀行合同簽訂時間：中介個人銀行地震火災保險公司房主委託方同時出席；

7. 交齊尾款，交付房契及房屋鑰匙，整個流程完結；

這當中每一步的細節還是比較多的，比如定金和尾款的交付，一般非居民身份在日本是無法開設銀行賬戶的，那麼就需要將錢款轉至中介公司賬戶，首次簽約如果本人不能到場，那還需簽訂委託代辦書，當中會有很多擔心，還有聽不懂的種種環節，這些都是風險點，也存在信任擔憂。Lz買房子自住和投資一半一半，本身在目前Lz住的地段，每個月的房租也不下4k RMB , 加上所有家電都要自己購置還要自己出錢買火災險，首次租房還要白白給出別人兩個多月的房租，還有他日如果想搬家時家電傢具的處理種種其實是非常不爽的，因此買了現在的房子，因為專門挑選了可以養寵物和可以作為民宿經營的房子（很多的小區是不允許養寵物和做民宿的），之後打算作為民宿出租其中的一間，在Lz的地段，一般可以租出200-250/日完全沒問題的價位，所以總體對比了租和買，還是覺得買更划算。聽說2020東京奧運會會帶起一波漲幅，屆時剛好畢業，順便一賣豈不美哉。

總之，買房投資行為也是一種帶風險投資，尤其是在日本這樣房價較穩定的國家，但如上收益分析，房產投資的收益是相對穩定，較之股投資又較為穩健的，個人認為是比較適宜的一種投資手段。以上，有關於當中的細節問題，歡迎大家隨時微我諮詢。