一夜之間成為富翁還是負翁，其實就在你的一念之間

在前面跟大家討論借錢投資是傻還是聰明這篇文章中，我們詳細舉了借錢投資的利弊，有人在評論中說，槓桿最成功的就是買房。不可否認，十年間房地產價格上升讓一批人從百萬富翁邁入千萬富翁行列。這裡我們再對槓桿多說幾句。

在你借錢投資時，你就必須考慮清楚，要承擔更大的風險或者更大的波動。不要只看槓桿作用下帶來的高收益。

其投資回報率=資產報酬率+（貸款金額/自有金額）*（資產報酬率-貸款利率）

比如說，你向銀行借了90萬，自有資金10萬，總計100萬本金拿去炒股，貸款利率4.9%，一年後股票市值150萬。

則炒股資產回報率50%，而你的槓桿倍數是90/10=9

你投資回報率=50%+（90/10）*（50%-4.9%）=50%+9*45.1%=455.9%

不信，我們驗算一下，你一年後股票總市值150萬，還銀行4.41萬利息和90萬本金，扣除你自有本金10萬，你實際獲利45.49萬。

而你的年化回報率=45.49/10=455.9%

反之，一旦股票市值從當初的100萬下跌至50萬，

你實際投資回報率為=-50%+9*（-54.9%）=-544.1%

從公式中我們也可看出，也只有當資產報酬率＞貸款利率才會產生正回報，才會成為財富增值的利器，而資產報酬率＜貸款利率，在槓桿作用下，就會放大虧損。

我曾在《窮人越窮，富人越富，5個故事告訴你為什麼》告訴過大家，若窮人貸款買房，因其無錢可理，信息渠道有限，那麼當其投資回報率小於貸款利率，他就虧的越多，而富人手中掌握更多的資源，他們很容易通過其他投資方式，獲得高於房貸利率的報酬，一旦如此，槓桿作用將其資產快速增值。

當然，不可否認的是，若房價下跌，那些貸款買房的可能都會受影響。政府出台提高首付、限購等政策，也不正是出於降低風險考慮而設置的嗎？
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