未來房價會走向何方？

未來房價會走向何方？

一直想寫一篇關於未來房價趨勢的文章，這個趨勢並非近一至兩年，而是更長久一些。很多人說房價短期漲跌看供需，其實長期也是如此。也就是庫存與需求的關係，供大則跌，需大則漲，供需平衡一般情況就會橫盤。長期來看，房價可能會受很多因素影響，但整體來看基本可以分成五大塊：人口結構、人口城鎮化率、房地產政策、金融政策、資本市場。未來房價只能用四個字形容，就是「分化加劇」。

1、人口結構

2017年末全國大陸總人口139008萬人，比上年末增加737萬人，其中0-15歲人口24719萬人，佔比17.8%；60周歲及以上人口24090萬人，佔比17.3%，基本持平。雖然平均年齡目前呈上遷的趨勢，但就目前的情況來看，並沒有人們口中說的那麼嚴重，人口紅利不會那麼快消失。對人口老齡化的問題，往前看，我們已經出了二胎政策，往後看，若是真的必要，未來或許有其他政策相應刺激，比如生育全面放開和生育補貼。同時，社會福利及各項保障制度也會慢慢健全，願生的人只會增加。如果這麼考慮，人口數量並非是長期影響房價的關鍵。

（數據來源：國家統計局）

2、人口城鎮化率

2017年我國城鎮常住人口81347萬人，佔總人口比重（常住人口城鎮化率）為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。戶籍人口城鎮化率為42.35%，比上年末提高1.15個百分點。全國人戶分離的人口2.91億人，其中流動人口2.44億人。

我們的人口城鎮化率比發達國家的80%的水平還相差一大截。未來仍會有更多的人向發達地區、城市遷徙，這個趨勢是不會變的。人口的遷徙流動一般都是有規律的，一般由農村鄉鎮到三四線城市，三四線城市人口則向一二線流動。這就會出現一個狀況，也是最近一段時間正在發生的，「趕人」以及「搶人」。很多人不明白，畫一個圖來說明一下。

由於人們對發達城市各項資源（就業、教育、醫療等）的追求，幾乎所有人的居住意願都是由上至下的。但資源集中的城市體量卻是有限，城市擴張也需要一定的時間，這就造成了頂端城市容納不了太多的外來人口，北上廣深各種隔斷間和鴿子籠供不應求就可以應證這個情況。管理者會通過各種手段將中低端人口分流出去，二三線城市這個時候就會開始瓜分這些一線溢出的人口紅利。目前的情況就是人口由底部城市至頂部城市再下遷至中部城市的過程。這會給中上端的城市帶來新的發展契機，房價必然應聲上漲，漲幅大小預計也是自上而下。最終中下部甚至底端的城市及鄉鎮，未來房價預計會持續下滑。這個情況從歷史漲幅也可以看得出來，第一城市集團的北上廣深目前較2015年的正向比值同樣是在第一梯隊。

（數據來源：國家統計局）

3、房地產政策

涉及到房地產方面的相關政策是未來影響房價走勢的核心關鍵。

一個是房地產行業本身的政策，目前各一線城市、城市群核心城市都相應的推出了各項房地產政策，主要是調控房價，控制過熱。主要包括各種限價、限購、限售、搖號等等，管理者通過限制市場買賣來調控房價。但目前我認為未必能夠達到預期，主要原因是這些政策仍僅僅屬於「微調」，屬於治標。由於任何商品的價格都是由供需決定的，這些手段並不能改變人們想去一線城市的居住或者投資意願。三、四線城市受棚改貨幣化影響，近期很多城市都有很大漲幅，但不改變人口流出的局面，棚改貨幣化去完了庫存就是漫長的橫盤。

第二個「中調」也呼之欲出，那就是「房產稅」全面鋪開。按照目前的情況來講，房產稅由各省市根據自身情況推出可能性較大。一省多套或者一市多套將受到影響，至於為什麼不是全國多套受到影響，因為其他原因，這裡不方便講明。

房產稅的推出可能會對一、二線多套及無產者影響較大，多套持有人會因為房產稅推出增加其持有成本，數量較多會選擇賣出或者轉租賃對沖成本，造成一、二線房價下跌。同時原有租賃房東會增加租金轉嫁稅務，無產者生活成本提高可能會被迫離開。這樣會造成下端城市人口迴流，從而導致下端的三、四線房價上漲。

第三個是猜想，關於「大調」，也就是「遺產稅」。遺產稅推出的時間應該還有很久，所以目前僅僅作為一個猜想。一旦推出，可能會對整個房地產行業產生巨大的影響，因為目前國內人們的資產絕大部分都在這個行業內。如果沒有一個完善合理的機制，房價會受賣盤集中而斷崖式下跌。

4、金融政策

第一個是貨幣政策，央行近期公布的最新數據顯示，今年前三個月，新增人民幣貸款分別為2.9萬億元、8393億元和1.12萬億元。3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元，同比僅增長8.2%，這個是歷史低值。我們再往前看，2012年，中國M2餘額接近100萬億，5年來增長了近70%，官方公布的2013-2017年GDP年平均增長率為7.1%，多了將近25%。不管是173.99萬億與100萬億的比較，還是8.2%與7.1%的比較，都可以看得出來，貨幣供應的環境雖然正在調控，但大的環境不會變化，畢竟我們是發展中國家。既然通脹一直在路上，從這個角度來看，未來房價依然是持續向上的。

第二個是利率政策，利率政策對房價的影響是階段性的，因為一般利率調控作為刺激經濟的重要手段，都會隨著經濟周期波動，所以是階段性的。大家還在討論著L底的問題，近期1%的降稅政策也是刺激經濟回暖的手段之一，這幾年我們向上持續調整利率的可能性不大。

第三個是房貸政策，房貸政策也是管理者對房地產行業調控的手段之一，主要集中在控制首付成數、利率浮動比率、發放規模等。房貸政策對房價的影響同樣是階段性的，目的在於控制購房成本，限制或控制交易行為。過熱就要控制，過冷就要刺激。

5、資本市場

隨著社會發展進步，各項福利保障機制的建立健全，消費、投資增長與儲蓄下降是必然的一個趨勢。然而國內的投資渠道過窄，股市與房市是目前人們最重要的投資渠道。在人們進攻型的資產配置中，這兩者必占其一。但股票投資需要一定的專業知識與分析能力，門檻較高，同時各項制度仍在建立健全，股市收益並不穩定，大多數人仍願意投資房地產。隨著國家進一步的對外開放，尤其是金融市場的對外開放，將會進一步促進市場制度的完善，也會拓寬人們除房地產外的各項投資渠道。引導投資分流的結果，會引起房價的持續走低，但同樣是階段性的。

任何商品的價格都是由供需關係造成的，人口結構、人口城鎮化率、房地產政策、金融政策、資本市場這五個維度基本上也是圍繞房地產供需關係進行判斷。目前的判斷就是：在目前大的政策不變的基本條件下，未來國內各城市的房價將持續分化。

預期未來一線、強二線城市房價受通脹及當前政策調控影響，將持續橫盤或微跌，以空間耗時間；預期未來二線、三線城市（尤其是城市群核心、各省省會）受上下端城市人口流入、通脹等因素影響，房價將持續走高；四線、五線城市經此輪棚改去庫存後將在相對高位漫長橫盤或微漲；受人口持續流出影響，鄉鎮房價未來預計將持續下跌！未來房地產投資主要看二線！

（以上僅代表本人觀點，未經本人同意，此文不得轉載）