再現環京買房落宗難！燕郊去年的雷，涿州又扛上！你的房怎麼樣？

落宗，這個聽著相當專業的術語，最近在涿州眾多小區業主口中成為了「熱詞」。

樓市資本論注意到調控重壓之下，正觸底反彈的環京樓市又傳出一個壞消息。近日，京南重鎮涿州，被媒體曝光多個樓盤出現落宗難的問題。記得最早，發生落宗問題的是有環京樓市帶頭大哥之稱的燕郊，去年初的時候據說有近萬套房牽涉其中，還引起了大規模的群體性事件。

如今，這顆雷又讓涿州扛上了。對於要見曙光的環京樓市來說，又提了一個醒。你的房子還好嗎？

【一】涿州被曝多個小區買房無法落宗

近日，有記者接到涿州君臨天下御景園小區業主舉報，入住一年多，仍沒拿到房本。調查後發現，御景園大批業主的房本兒都遲遲沒有辦下來。不僅如此，最早買房且拿到房產證的業主，也遭遇無法賣房過戶的問題。而原因很簡單，都是卡在了落宗上。

簡而言之，房產落宗就是落實土地的所有權屬性，實現房產證和土地證的關聯，而落宗的基本原則之一就是地上建築物的性質和土地的使用性質必須相同。

果不其然，涿州市國土局在解釋御景園無法落宗問題時，也是就是這麼說的，君臨天下御景園並未按照規劃施工建設，小區南部規劃為商業用地、北部為住宅用地，但建設過程中卻把南部蓋上了住宅，實際用途與規劃用途不符。「開發商需要辦理的手續，就是變更規劃用途。」

其實，不只御景園，河北省網路問政綜合平台顯示整個涿州還有東林家園、名流公寓等小區的業主也反映過買了房不能落宗的問題。這也讓樓市資本論又想起了，去年燕郊的落宗問題。

【二】環京落宗問題，燕郊是第一個扛雷的

事實上，落宗問題很可能在環京普遍存在。早在2016年12月，三河市執行不動產登記，燕郊就有近萬名業主陸續發現房屋無法落宗，原因就是地上建築物的性質和土地使用性質不同，眾多業主房屋所用土地不屬於70年住宅用地。當時最先曝出問題的是，燕郊福成二期小區。根據三河市不動產登記中心資料，福成二期里有整整4棟樓、近2000戶都因土地性質有問題而辦理不了落宗。

也正是在此次更換《不動產權證書》的過程中，燕郊的大量住戶發現，自己手裡70年房本上所錄入的建設用地原來並非住宅用地，有的是工業用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。

而根據燕郊業主們提供的名單，當時包括首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子莊園三期、福成五期、福成二期、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、東方御景、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區、紫竹園等十幾個小區、近萬套商品住宅，都在不能落宗的範圍內。

根據規定，房屋不能落宗，則不允許進行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，也不能辦理房產繼承。看著自己辛辛苦苦一輩子的血汗錢換來的高價房子，竟然無名無份，很快這件涉及房屋產權糾紛的事件就在兩個月內迅速發酵，引爆輿論，並引發業主「維權」。三河市分管副市長來到「維權」現場，召開現場辦公會並表示「有合格房產證就應該有合格的產權，房產證上顯示多少年限，不動產證就是多少年限」，同時承諾本周內絕大多數小區都能正常落宗。

燕郊落宗維權現場

甚至，針對河北燕郊多個小區存在的不能落宗問題，國土資源部部長當時也做了表態：「現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。」隨後，燕郊落宗問題隨著大多數業主取得不動產登記證，才逐漸沉寂下來。

【三】土地指標緊缺，為利潤開發商鋌而走險違規蓋樓

樓市資本論認為環京落宗問題層出不窮的原因在於土地指標緊缺，開發商拿地難。一位業內人士表示，不論是燕郊，還是涿州。環京的土地亂象早已不是個案，背後主要問題是土地指標被非法濫用或提前透支：「由於緊靠著北京，整個環京區域商品房需求量特別大，然而住宅性質的土地指標顯然不可能有這麼多。」

而眾所周知，拿地是開發商獲取利潤的前提。《土地法》及國土資源部相關的部門規章規定，對於經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。土地招拍掛制度下，價高者得讓土地出讓更加透明。

趕上樓市火爆的時機，開發商就只好先拿地違規蓋樓、賣樓，想著先上車後補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以後再改過來。有知情人士透露：「別說五證了，有時候開發商只有一個土地證就敢賣房，最終辦房本兒都比較費事，好幾年才能辦下來。」與此同時，趕上房價大漲，房源有限，購房人很擔心房子「一天一個價」，著急忙慌就把合同簽了。

其實，這些問題原本在購房環節就可以被業主發現、被監管部門制止。開發商拿到的土地面積、位置、規劃用途等細節都嚴格呈現在土地證、規劃證等「五證」上，按規定都要對購房人出示。但在實際操作中，真正能出示且全部出示的，相對較少。

最後，樓市資本論也再次提醒大家，買房一定要到樓盤所在地住房建設部門的官網去查詢，開發商是否辦理了商品房預售許可證等相關手續，否則真是後患無窮。一句話，能落宗的房，才是好房。

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