樓市下跌期，換房賠了幾十萬，早知道這些技巧就好了

買房，是每個家庭都面臨的大事，影響孩子升學，財產配置，甚至家庭階層，值得認真做功課。典型誤區是總猶豫自住還是投資，好像兩者選擇會不一樣。其實回頭看，自住的人會成長，結婚，生子，孩子上學，老人就醫，需求會從小一居變到大三居再到別墅，一套房住一輩子不可能，而換房就會考慮增值是否趕上其他人。投資出手要看接盤者，也要自住考慮舒適度，難住的房子難賣，你的賣出也是別人做的最優選擇。

善戰者，買進日即思出手時。所以無論自住還是投資，買房實質上就一個思路——選好產品，平安成交。成文後發現巧共九步，樓長以九劍名之。

諮詢貸款專員確定貸款額度

第一步是諮詢當前銀行實行的貸款政策。

對一手房而言，開發商一般都有固定的合作銀行，問遍即可。至於二手房，大家可以直接走進任一家銀行大堂，高喊要住房貸款讓他們找貸款經理。但是很少有人能跑遍所有銀行，也不一定碰見的貸款經理能力都能勝任，所以找中介的貸款專員比較省事，約談一次，誠實交流自己的信息，讓他評估一下選哪個銀行貸款更合適，多提供幾個選擇，從放款速度、審批難易、利率高低等方面多多比較。綠中介和黃中介都有貸款專員或叫金融專員，對接的銀行貸款經理也都是合作比較多的，誤事的可能性比較小。

但是這裡面也有可能貸款專員由於利益或者自身好惡推薦銀行，所以也可以多收集幾個銀行信息，再如開頭一樣去銀行喊個貸款經理核實，以免條件挺好還被訛了莫名費用。

確定家庭購房總價

通過上面諮詢的貸款額度，確定家庭用誰的指標購房、貸款多少和年限、名下負債是否需要填平來增加貸款額度等等。

確定了方案再推算總得房價。因為首付是包含了稅費、中介費、評估值損耗加上首付款的，最高額在開始就決定好。不要隨著看房不斷調整總額，一般人調整多了容易自己亂，反倒心態不好，而且也增加看房的時間和精力消耗，降低效率。

確定買房大致區域

投資的話，最好在上漲期選暫時還沒漲起來的傳統強區，也就是西城領漲時選東城，以此類推，但一般不建議先選遠郊，往往在一波上漲中遠郊是最後漲的，弱區換強區的換房時間容易很尷尬，特別是有娃要上學的時候。賣的時候自己房子沒漲起來，還得被迫去接已經漲高的強區盤。具體投資的輪次和周期另外開篇說吧，太多了。

自住的話，根據雙方工作區域，首選在顧家的一方工作單位附近，因為這個人會接送孩子、處理家裡緊急維修、做飯、照顧老人……再跑遠路效率低，還不人道！

在可顧及到的區域選學校好的，將來無論自己孩子上學，還是賣都是需求較強烈的產品，接盤人多，自然流動性強，價錢也好。

確定三個左右學區，不用盯死單一學校或者單一小區，也許一時沒有合適的房子，多留幾個備選。在確定學區裡面各確定兩到三個小區，進行實地走訪。

選擇具體房子

首先，盡量在學區範圍選。學區房易漲難跌，漲多跌少。郊區也最好有學區概念的，分校也是愛啊。

其次，選離地鐵站近的，越遠偏離市中心，地鐵作用越大，在後期漲幅的加成作用越明顯。公交站作用就一般般了。

第三，盡量選新的。次新小區的升值和抗跌性往往好於同位置的老破小。

第四，選環境好物業好的。因為日常居住體驗最糟心的是停車和物業維修，這些人好打交道會覺得生活很美好。回遷樓是典型，新但是折舊太快，小區的居住品質一般也堪憂。

第五，在同小區選安靜的。因為噪音會影響長期的健康和情緒，睡眠不好不說，日常噪音多對聽力和心情都有很大影響。實在不行，加裝抗低頻噪音的隔音窗。

第六，選樓型。市場比較認可的是低層板樓，新房裡面叫花園洋房，因為板樓戶型南北通透較多，空氣流通好，實用面積大，同層2-4戶人較少，互相遮擋較少，陽光充足。高層塔樓通風效果弱於板樓，樓與樓之間容易互相遮擋陽光，公攤大實用面積較小，同層住戶較多，電梯較擁擠，一旦物業管理鬆散，維修矛盾比較突出。

第七，選戶型方正的。客廳最好在陽面，活動時間見陽光比卧室見陽光實用，浪費面積小的。以兩居戶型為例，朝向的優劣一般認為是南北>南南>東南>西南>東北>西北>北北。

第八，選樓層。電梯房選中上，非電梯房選中下，一般認為2層>3層>4層>1層>5層>6層。不過老破小很多要加電梯了，如果投資或年輕人住可以賭一下5層6層。如果老人住，選1層2層。1層如果怕堵塞返水可以改獨立下水系統。

關注出房情況和成交

例如可以下載一個鏈家APP，關注一下選定的小區，這樣只要出房就提示，新出的好房就不會錯過了，看看最新成交價心裡也有底。不過近期上面的房源時間都很長了，降價的優質房經紀人會在門店主推或者發朋友圈，與關注小區門店經紀人保持聯繫獲取一手信息。

選合適的經紀人

樓長後面會單寫一篇具體怎麼選，這裡簡單概括一下。綠中介網上有評價和評分，選擇評價分高的一般問題不大，至於黃中介和其他經紀公司，可以看看身邊平時嚴謹苛刻的人用的哪個經紀，評價較好的推薦。最關鍵的是選定小區的時候會帶著你看，這期間多交流，熱情主動並不是第一考察項，是否誠實、靠譜、相性相近就能確定會不會通過他買了。如果觀察的結果是否定的，建議換人，否則合同履行中會有足夠的折磨點讓你反覆檢討，並認真閱讀這條。

確定要不要買

勤刷鏈家APP，勤和經紀聯繫，出了新房源後如果中意，就詢問具體信息，比如賣家提出的價格和付款方式、交易周期等是否能接受，解抵押和其他問題就參考微博風控篇系統考慮。如果這些都沒有問題，這才開始進行正式的買賣程序。一般北京二手房的糾紛率是5%左右，諸君既然都關注樓長了，我不能讓您還照著這個比率往前沖。

開始談判和買賣程序

談判提前點兒到，和經紀人談好中介費用，中介費談判也會寫一篇簡短的，在這不贅述了。然後和賣家談，閑聊的時候可以問問賣房的目的，做什麼工作等，也能觀察出來賣家是不是靠譜，這對後期的合同履約極其極其重要。換房的上班族賣家往往是最靠譜的。價格和周期按照自己情況談，細節按照風控篇談。

簽合同要約定好補充協議，內容太多只能單獨另寫一篇。注意一點，合同是保護雙方利益的，言盡其詳，落筆無悔！一方面是道德，成人為自己的行為負責，別總後悔，另一方面合同具有非常高的嚴肅性，想反悔都會付出代價，所以一定要慎重對待自己的簽字。看清合同內容琢磨琢磨再簽，不怕自己反應慢，提前要一份空白合同回家研究。真有問題通過司法途徑解決的話，相信我，你不會想去嘗試的，投入的精力、時間、財力會比想像中大得多，不如及早止損換交易對象。

最後流程

簽合同以後，按照約定繼續下面流程：審核購房資質、進行房源核驗--網簽--銀行貸款面簽--拿批貸函--存建委監管的首付--繳稅--過戶--銀行放尾款---交接房屋和水、電、燃氣、暖氣、電視、物業等費用清算--拿到房本遷戶口查驗賣家戶口是否遷走--放戶口保證金款。這裡面有些過程是可以求中介加急的，取決於你希望付出多大代價。

至此，可以鬆口氣，跟自己說，終於買上房了！