上海2017買房賣房須知

一 . 在滬購房資格

購房資質審核是買房的第一步，所以首先要知道自己是否具有購房資質。

1. 本地戶籍

目前滬籍已婚家庭（含駐滬部隊現役軍人和現役武警家庭）限購兩套房（含新建商品房和二手住房）；

滬籍成年單身在本市未擁有住房的，限購1套住房；

滬籍未成年人只要所在家庭不限購，可以單獨上產證。

限購政策（2011年1月31日）前滬籍購房人各自和父母共有2套以內住房（≤2套）提供關係證明，可不計入購房套數。

2. 外地戶籍

在上海市範圍內家庭名下無任何住宅類房屋且符合網簽日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非本市籍居民家庭，限購1套住宅；

擁有1套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；

無法提供符合網簽日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

外地戶籍成年單身，暫停在本市向其售房；外地未成年人限購。

二 . 住房貸款政策

1. 商業貸款

1. 居民家庭購買首套住房，即居民家庭名下在本市無住房且全國各地無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%；

2. 居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行徵信系統顯示在全國各地有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的（無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清），均執行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

2.公積金貸款

1. 購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整，即首付比例仍為30%（住房面積大於90平），面積小於或等於90平最低首付比例為20%；

2. 第二套（在滬名下已有1套房，或者即使在滬名下無房但已使用過1次公積金貸款）改善型購房的首付比例調高，即普通商品房為50%和非普通商品房為70%，二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元；

3. 停止向已有兩次公積金貸款記錄以及購買第二套非改善型住房的職工家庭發放貸款；

4. 借款人以公積金繳存賬戶餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍，補充公積金的存儲餘額倍數調整為10倍；

5. 還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%。

除此之外，上海市將嚴格首付資金真實性審核和信用審查，具有不良信用記錄的借款人從嚴審批貸款，尚未還清公積金貸款的不得辦理除還貸以外的其它公積金提取業務。

三 . 普通住宅和非普通住宅是如何定義的？

住宅類房產包括普通住宅和非普通住宅兩種。普通住宅與非普通住宅除了在面積、價格、容積率上的區別以外，相應的稅收政策和貸款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用途的房屋。

非普通住宅則是相對於普通住宅而言的，非普通住宅多是指面積比普通住宅面積較大或用途為商業的房子。

根據2014年11月20日起執行的普通住宅標準，上海市普通住宅標準主要有以下三種：

1.五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2.單套建築面積在140平方米以下；

3.實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下（即容積率低於1.44倍），內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。

注意，以上三條必須同時滿足才為普通住宅，反之，則為非普通住宅。

四 . 稅費如何計算？

買房不止包括房子的價格，還要繳納各種稅費，並且稅費繳納在購買房產時佔有相當的比重，特別是二手房。新房在開發商拿到大產證後，業主需要交納契稅辦產證；買二手房除了要繳納契稅外，還需要繳納增值稅及附加稅和個稅。

1. 增值稅及附加稅的徵收標準

自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營業稅改徵增值稅試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

在增值稅及附加稅的繳稅徵收中，房屋是否「滿2年」以及是否為普通住宅是其中的關鍵因素，直接關係著賣房者繳稅的多少。

1. 普通住宅

若是滿2年，免徵增值稅及附加稅。

若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05*（5%+0.65%)徵收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

2. 非普通住宅

若是滿2年，按照差額（稅務核定價-購入價）÷1.05*（5%+0.65%)徵收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05*（5%+0.65%)徵收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

3. 非居住用房

按照差額（稅務核定價-購入價）÷1.05*（5%+0.65%)徵收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

特別提醒：

在上海，部分郊區的區縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0.55。公式為（全額÷1.05）×（5%+0.55%）（增值稅率+附加稅率）。

2. 契稅的徵收標準

1. 商品房以及售後公房

契稅是房產交易中稅務繳納的基礎部分，契稅的稅率一般為3%，但是也會有稅率方面的優惠政策，影響契稅稅率的多少，主要看是不是「唯一住房」。

a. 如果是「二套」，無論面積大小，新房收總價3%，二手房為（核定價格-增值稅）*3%；

b. 若名下無房，根據房子的面積大小，有兩種收法：

90平米及90平米以下，新房收總價1%，二手房為（核定價格-增值稅）*1%；

90平米以上，新房收總價1.5%，二手房為（核定價格-增值稅）*1.5%。

注意：

唯一住房指購房人家庭成員名下在任何地方無任何房產（包含和父母及其他人員共同共有）;

「契稅」首套需要根據房地產交易中心出具的買受方家庭情況住房表認定（查詢結果），需要特別注意，楊浦區非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無房證明。

2. 非居住類用房

非居住類用房中，常見的主要有車位、商鋪、辦公樓等;一般情況下，對於非居住類用房來說，契稅=（核定價格-增值稅）*3%。

3. 個稅的徵收標準

繳納個人所得稅，是否「滿五唯一」是交不交個稅的關鍵要素，其中「滿五唯一」是指住宅滿五年且是家庭名下唯一的住宅。

1. 滿五且唯一

轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免徵個人所得稅。

2. 非滿五或滿五不唯一

轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照「利潤」*20%徵收個人所得稅。利潤是指住宅核定價格減去住宅購入價及一系列費用之後的純利潤。

3. 特殊情況

若是沒有住宅原值憑證（即無法提供或者準確證明房屋購入價）的，普通住宅按全額（核定價格）的1%徵收個人所得稅，非普通住宅按全額（核定價格）的2%收取個人所得稅。

注意：

a. 「利潤」計算方式：核定價-本次交易增值稅-購入價-購入契稅-本次交易附加稅-房屋裝修款（正式裝修合同、正式裝修發票、裝修材料清單、抵用金額上限為買入價格*10%）-還款利息（僅限出售方購入二手房按揭貸款，需提供貸款合同，銀行利息清單（要求包含物業地址產權人姓名並敲章），銀行證明文件並敲專用章）

b. 核定價格指交易中心委託的核價部門對房屋簽訂的房地產買賣合同價進行核定，若合同價格低於市場價格，則買賣雙方繳稅的標準按核價部門出具的市場指導價格繳稅。

4. 房產稅的徵收標準

在起征時間（2011年1月27日）後在上海購入新建商品住房、存量房的且不符合免徵條件的購房人都需要繳納房產稅。

1. 房產稅的計算公式為：新購入房屋的應稅面積*新購入房屋的單價*70%*稅率，稅率分0.4%、0.6%兩種：

a. 新購入房屋的單價≤51820元／平米的，稅率為0.4%；

b. 新購入房屋的單價>51820元／平米的，稅率為0.6%。

注意：隨著市場的變動，房產稅的核定單價每年都會有新的調整，51820元／平米是2017年當前政策下的單價（上年度新建商品住房平均銷售價格2倍）。

2. 房產稅應稅面積計算公式是什麼？

a. 原有住房面積+新購家庭名下住房面積<家庭人數*60平米，應稅面積=0；

b. 原有住房面積+新購家庭名下住房面積≥家庭人數*60平米，原有住房人均面積≥60平米，應稅面積=新購住房面積；

c. 原有住房人均面積<60平米；應稅面積=（新購入住房面積+原有住房面積）- 家庭人數*60平米。

3. 免徵條件：

上海人（滬籍）房產稅免徵條件：

a. 上海人第一套住房免徵房產稅；

b. 限購之前（2011年1月31日）同有血緣關係的父母（必須為上海人）在一起的房屋二套以內，再次購入房屋屬於首套範疇，若父母為外地人，父母必須有滿3年的在滬居住證可以免徵，若沒有則需要按照人均面積繳納房產稅；

c. 上海家庭購買二套住宅的，可以享受人均60平米的優惠，剩餘部分按照超出部分繳納；

d. 若屬於二套住宅範疇的，同其他親屬共有房屋需計入個人住房面積累計。

外地人（非滬籍）房產稅免徵條件：

a. 若持有《上海市居住證》還未連續滿三年，可以先納稅，等滿三年後再申請退稅；

b. 持有《上海市居住證》並在有效期內有120分積分的，可以在報稅當天直接申請免徵；

c. 外籍／台灣同胞持有《中華人民共和國外國人居留簽證或簽注》且簽發地為上海，連續滿三年在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免徵；同理，如果未滿三年可先納稅，等滿三年後可以再申請退稅；持有B類證件（海外人才引進居住證）或中國綠卡的可以直接申請免徵。