【取財有道】極簡梳理未來樓市

近段時間，樓市已成為人們最重視的話題，沒有之一。小磕之所以一直旁敲側擊沒有直接分析，是因為這個問題實在千頭萬緒，很難說得脈絡清晰。一段時間來瘋傳的各種文章幾乎都會有一廂情願，自說自話的毛病。不過討論過那麼多的好處是，有些基礎性的觀點大家都有概念，不需要再詳細論證了。所以今天小磕決定嘗試模仿大師維特根斯坦的《邏輯哲學論》的寫法，用語錄體來一步步推演，先抓主幹，略過太具體的論證，這樣應該讀起來比較清晰。大家都看不懂的可以留言討論。

開始之前的劇透：結論可能比你想的更可怕。

0. 範圍設定

0.1 本文只討論公認為一線城市的樓市，因為它們是樓市的主導。

0.2 本文只討論近10年內的情況。再往後也許會有新的科技革命也未可知，小磕一向對科技的進步持樂觀態度。

1. 樓市瘋漲不可持續。

1.1 目前樓市的漲勢是泡沫。

1.1.1 一線城市的經濟水平和人口狀況不支持目前直逼全球頂級城市的房價。

我們前面兩次數據對比文章已經說明。另外上個月有篇熱文叫2016年北上深的經濟真相，在上海媒體反擊後作者還有一篇批駁文，鑒於目前微信上連原文帶後續連上海的反擊文都大量被和諧，只能請大家自己搜索。

1.1.2 目前房價的高漲是貨幣超發加居民投資途徑缺乏以及各種心理炒作綜合造成的。

1.2 這種泡沫終將破滅。

1.2.1 之前文章分析近期經濟數據後已知，樓市的瘋漲已經對實體經濟造成了擠出效應，導致其他行業開始全面凋敝。

1.2.2 其他行業衰退後，會造成大量的降薪、裁員和倒閉。

1.2.3 近年來買房基本都依靠貸款，數據顯示居民槓桿率已經達到非常高的程度。

1.2.4 失業的人群無法繼續貸款買房或者置換新房。

1.2.5 根據調查，中國的富人已經開始撤出房地產投資，轉向海外。

1.2.6 降薪和失業人群中很多會被迫停供、或者賣房以保證生活。

→1.2.7 樓市將不僅無人接盤，而且新增大量賣盤，房價開始下跌。

1.2.8 根據中國投資者追漲殺跌的尿性，會引起大量恐慌性拋盤——就像股市裡的踩踏暴跌。

2. 如果牽涉到政治穩定，官方必定會出手。這個行為會加快或者延緩泡沫破滅的時間。

3. 以穩定為目標時，樓市是可以被犧牲的。

3.1 樓市繼續膨脹會危害到穩定。

3.1.1 如果要樓市繼續膨脹，需要保持甚至加大貨幣寬鬆的力度，才能讓居民有槓桿可加。

3.1.2 貨幣寬鬆意味著繼續投入大量基礎貨幣，繼續降低存貸款利率和準備金率，這個我們基礎課講過。

3.1.3 國內的內生通脹會越來越嚴重，影響人民生活。

3.1.4 外匯儲備近期減少很快，除去外資直接投資、熱錢、企業外債、對外壞賬之外，所剩不多，繼續寬鬆後很快耗盡。人民幣迅速貶值**（說明見後）

3.1.5 內資和外資都紛紛出逃，加劇貶值。出逃的內資必定很多來自賣房，打擊樓市第一波。

3.1.6 中國商品目前對外依存度很高，比如：原油對外依存度超過60%、食用油對外依存度超過60%、糧食的對外依存度接近30%，貶值後這些價格的上漲必然推動輸入通脹急劇上升。

3.1.7 內生和輸入通脹同時迅速上升，後果不堪設想，並且影響到吃飯問題，一旦吃不飽飯，歷朝歷代都是動蕩的開始。現在不是文/革洗腦時代。

3.1.8 在吃飯問題面前，沒有人會選擇抱著房子餓死，打擊樓市第二波。所以樓市一樣保不住。

3.2 即使不考慮3.1的情況，犧牲樓市也更有利於穩定。

3.2.1 如果房價繼續瘋漲，越來越多的中下層人民買不起房甚至租不起房，會引起社會動蕩，也會讓年輕人喪失希望，遊走街頭。

3.2.2 如果刺破泡沫，買房早的人不會有多大損失，富人這幾年財富轉移也不會有太大損失，真正損失慘重的是近幾年買了房的所謂中產階級們。而這些人有工作、有地位，最多就是文明抗議，不會引起社會問題。

→3.2.3 兩相比較，利弊立現。這些小中產們顯然是能更輕鬆被拋棄的棋子——現實往往比你想的更殘酷。

（插一句，最早看到的那篇說樓市匯市只能保一個的熱文里說，保樓市能維穩——這個顯然是痴人說夢——所以國家選擇一次性大幅貶值，然後百姓只要抱著房子就會滿足，外資覺得貶到位了也會繼續留在國內，然後國家開始收拾殘局恢復太平。那，如果你把一萬塊錢存在銀行，過兩天銀行告訴你現在錢只有五千了，但請你繼續把錢存在這裡，而你居然相信了，沒把錢趕緊取走，那小磕只能說，以您的智商，以後還是告別投資吧）

**說明：這裡我們遇到了第一個分支。這個3.1.4是有條件的，就是國內外資金流動沒有完全隔絕。鑒於現在中國企業對外的貿易量，外國企業在中國的投資，以及每年國人出國的數量和在海外的消費，要完全不讓國內資金流出非常難，即使不考慮國際影響——國際影響不僅是聲譽問題，還影響到對外貿易等等。同時，我們在3.2也分析了，保樓市對穩定弊大於利。但是，對於威武的天朝，我們還是不能完全排除徹底閉關鎖國的可能性。是為分支一。我們先假設這種情況沒發生，下面繼續有接在3.2.3後的兩個分支。

4. 分支二：官方目前想做的，也是損失最小的，是把樓市漲幅壓下來，同時又減少放水，穩住匯率不要貶太多，最後還把資金逼回實體經濟。看目前繼續漲的房價，開始下跌的匯率，毫無起色的實體經濟，小磕對能否做到表示懷疑，但姑且算一個分支可能性吧。

5. 分支三：官方放棄樓市，力保匯市。於是可以猜測，最優方法是：（前方高能預警）

5.1 讓樓市先漲著，把居民還能動用的資金都吸引進來，然後適時出台新政，嚴厲限制二手房交易，讓買的房無法被賣出，於是資金套住，無法出逃。

5.2 通過CDS把政府、國企和金融機構的風險轉嫁。

這個我們上次講CDS時說過，不知道CDS這時推出到底出於什麼考慮，但時機確實弔詭，這麼做至少是可行的。

5.3 停止放水，干預匯率，穩住外資——內資不用穩，已經套住了，跟內資比外資只是小數目。

5.4 匯率保住後，不再有貨幣子彈支持房價上漲。又加上經過5.1和5.2，多方希望已經破滅，必定有大量人越快脫手越好。

5.5 此時適度放開二手房交易，讓樓市緩慢下跌——緩慢只是跟腰斬比較，而且持續時間會比較長，讓勢能逐漸而不是一下子釋放。

5.6 賣房持續出現，這時限制這類資金出境，規模小好操作，再出台實體經濟扶持政策，引導資金進入實體經濟。大功告成。

5.7 小中產們先是被忽悠著把所有錢都投到樓市，在鏈條啟動之後，就只能眼睜睜看著了。直到房價下跌→房子總價跌破貸款餘額→房子被銀行強制拍賣→最後由於拍賣價格低，背著欠款慢慢賺錢還債——跟去年股市裡的小散一樣，所不同的是，這次槓桿更高。據說去年很多辛苦工作多年積攢千萬的人因為配資被強行平倉，血本無歸，但跟這次比恐怕只是小數目。

我們來總結一下三個分支。分支一損失最大，也會遇到大量反彈而不易操作。分支三的損失比分支二大一點，但不過就是那些小中產階級，沒有大礙，而可操作性比分支二大太多。當然，以上都是推理的結果，最後哪個會發生，相信，大家心裡有答案了吧。

還是這張圖，Welcome to the crazy world.