降准，房價重啟上漲是做夢！

04-25

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

央行降准後，很多人感到恐慌，擔憂放水房價馬上又要漲，問我要不要趕快隨便買一套上車，能感受到大家已被房子折騰的心力憔悴，所以我今天想再寫一篇，給已經調控的一二線城市，吃顆定心丸，大家不用擔心房價上漲，我相信政府一定會堅持調控，穩定房價，不可能再放鬆，任其繼續吹大房地產泡沫，引發樓市硬著陸。

也給尚未調控的城市，打個預防針，降准和現階段還在繼續按原計划去庫存會讓部分資金流入三四五線城市的樓市，對於已經大漲的小城市，千萬不要去投資了，免得掉入萬劫不復的深淵。

當下，中美貿易戰驚心動魄，中興受制裁後我們明顯處於下風，正如最高領導人所說，核心技術靠化緣是要不來的，花錢也買不來，中國到了下決心扭轉全民炒房預期的時候了。

也許十年以後，我們回頭看這場腥風血腥的貿易戰，我們要感謝特朗普，是他的冷酷無情，是他阻止中國崛起，讓中國認識了自己的缺陷和不足，沒有超強的技術，只能受制於人，重新學會韜光養晦，低調做事，讓我們下決心捨棄房地產這個夜壺，集中全民力量發展實體經濟。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】

關於降准

關於降準的原因，我上一篇談了，很多人還沒有理解資管新規倒逼通過降准對沖流動性緊張的意思，我再解釋一下。

去年銀監會去槓桿，資管新規計劃把金融界整的雞飛狗跳，導致很多過去靠做信託，做資管計劃的人都面臨失業，因為銀行沒業務分給你做，上頭不允許。以前一個小房企去銀行貸款，銀行通過風險評估覺得資質不夠，但行長又覺得有土地抵押，問題不大，不想失去這個客戶，就把這筆業務介紹給信託公司，其實錢可能還是銀行客戶的，信託只不過收個1.5%的通道費，大家都有肉吃。

這個信託就屬於銀行的表外業務，「表」即銀行的資產負債表，出了什麼償付風險，不計入銀行的資產負債表裡，不影響銀行的壞賬率，還有一個好處是，不用交存款準備金，但現在銀監會為了控制風險，不允許銀行這麼幹了，所有表外業務，包括信託貸款，委託貸款，承兌匯票，等等，都要算到表內來。

比如原來在表外，你攬100塊存款進來，可以貸100塊出去，算入表內後，100塊，必須上交17塊或者15給央行作為準備金（目前的銀行存款準備金率為17%和15%兩種），那就只能放83塊或85塊出去，市場上突然少了17塊或15塊，結果就引發了流動性緊張問題。

企業最直觀的感受就是貸不到款，銀行真沒錢貸，特別是農商行和城商行。

我們看下這個數據，2018年一季度社會融資規模增量累計為5.58萬億元，比上年同期少1.33萬億元。其中，對實體經濟發放的人民幣貸款增加4.85萬億元，同比多增3438億元。委託貸款減少3314億元，同比多減9661億元；信託貸款增加758億元，同比少增6591億元；未貼現的銀行承兌匯票增加1221億元，同比少增5581億元。

表外業務委託貸款+信託貸款+承兌匯票三項加起來就少增了2.1萬億，這個力度下去，如果再不降准，會引發擠兌，會讓大量農商行和城商行倒閉，因為農商行和城商行拿不到什麼好的大客戶，表外業務佔比非常多。

這麼多表外貸款突然就沒了，而人民幣貸款相應又只增加了三千多億，那原來那些企業要貸款去哪裡找呢？一季度企業債券凈融資5371億元，同比多6877億元，這是一個補充，但還是不夠，所以企業就感覺沒錢。

看一個數據，包括銀行在內的各類金融機構針對企業的貸款，一季度增加了3.04萬億元，相比上年同期下降了15.8%，其中2.45萬億是中長期貸款（一年以上貸款），同比降幅高達33%。

貸不到款，企業在銀行的賬戶上自然就沒有存款，3月末的企業存款餘額為53.03萬億元，而去年年底這個數字是54.24萬億元，減少了1.21萬億元。

企業是國民經濟增長的細胞，企業沒錢運轉了，經濟怎麼增長？所以我們一季度經濟運行的壓力就開始顯現出來了。

好好的一個企業，如果突然融資中斷資，也容易導致前期的銀行貸款無法償還，引發惡性循環，反而容易引發系統性風險，這是當局更不願意看到的結果。

這就是降準的邏輯所在，因為去槓桿，導致流動性太緊張，企業貸不到款，進一步導致經濟增長有問題，加上外部中美貿易戰壓力對出口的雙重夾擊，需要做出預期管理，總之，貨幣政策的調整，歸根結底是為了經濟運行服務。【可關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有分析和觀點】

關於房價

對於降準是否為放水，也有很多爭論。

這一次總共釋放1.3萬億，其中9000億置換了MLF，新增的只有4000億給農商行和城商行，部分也是表內置換表外。

如果和一季度相比，降准後對銀行和企業來說確實是久旱逢甘霖，相對寬鬆了點，但這個量跟2015、2016年的資金面完全沒法相提並論，遠遠談不上大放水。

去槓桿還將繼續，資管新規表外回歸表內計劃沒有完成，如果不通過降准來釋放流動性，那很可能引發錢荒，所以這次降准後，未來還會繼續降准。但降准只是為了保持流動性的穩定，避免經濟大起大落，而非回到2015、2016年的量化寬鬆狀態。

不過每次降准，總被我們別有用心的房地產相關利益方宣傳為房價上漲的理由。而普通百姓也不明就裡被糊弄，並把降准理解為當局有意重啟房地產夜壺保增長，結果可能引發恐慌盲目入市。

我認為當局非常清楚，已經調控的一二線城市房地產泡沫只能繼續抑制，不能輕易放鬆，否則只會導致硬著陸。想要放水吹泡泡的別做夢了，青島昨天出台5年限售，也說明了二線城市的調控短期內只會嚴格不會放鬆，中美貿易戰打到斷手斷腳，一二線的調控也要繼續。至少一線城市五年內都不可能放鬆。

2016、2017年，在深圳炒普通住宅，這兩年絕大部分是虧錢的，甚至2015年底買入都賺不到錢，其實當時買入的價格，還不算太高，但算上月供、利息，2年時間再賣出去，稅費，以及同時期拿這個錢去投資理財產品的利息，機會成本，如果你首付款做的是消費貸款，那估計還要虧利息。豪宅例外，但幾個人炒的起豪宅？而且買豪宅的人，一開始也不是抱著炒房子的心態，人家是真有錢，買豪宅是為了長期投資保值。而炒普宅的屌絲，有很多甚至是靠借銀行的貸款，抱著短期翻身暴富的心態。

深圳接盤俠這麼多，尚且如此，我相信二線城市到時候情況會更差，三四線就更不用說了，沒幾個人接盤，流動性會非常差，現在那些滿臉興奮去搶房子投資的人，比如武漢，杭州，福州，廈門這些高房價城市，跟二手房的差價是20%，2年後轉手賣可以賺多少，現在美滋滋投資，到時候你腸子都會悔青，尤其是限售的城市，這幾年會特別煎熬，求菩薩別讓你虧吧。

我一直在真誠的奉勸大家，房價翻倍後，投資一定要止步，其實不需要翻倍，漲到80%以上投資就很危險了。每一輪大漲後調控，市場需要充分的時間調整，一二線城市需要三到五年，三四線需要五到十年來消化泡沫。

降準的影響，因為很多普通人不懂是因為回表對沖需要降准，他們以為降准就是放鬆貨幣，所以會一股腦的去買房來保值，所以這就是我說降准之後，避免不了那些還沒有調控的三四五線城市，房地產會繼續火熱原因，而且本身沒有調控，就是貨幣在支持三四五線房地產發展。而這一點也是我最擔心的，就是尚未調控的城市，會因為降准，泡沫會吹得更大，以後更會萬劫不復。

所以我今天給大家打個預防針，小城市翻倍的房價千萬不要去投資，有錢你先做點小生意，或者存起來都行，不要投到糞坑裡有去無回。湖南永州的人問我那裡的房價漲到八千了，長沙1.2萬買哪裡，我勸他不要買永州，長沙即使漲到1.5萬也比永州的八千值錢。

已經調控的城市，政府還是會繼續嚴控，不會因為降准受到多大影響，這一點大家不用擔心，我不相信政府會重啟房地產夜壺來拯救經濟，把已經調控的明明知道有泡沫城市又放鬆，普通人都知道的結果，高層不可能不知道。

有的城市，比如南京，剛需可以分不同情況而定，比如南京的郊區，降價的壓力比較大，不用著急買，而核心區域，比如河西，新房剛需能買到就買，因為有限價，跟二手房的差價比較大，有百分之二三十，買了不用擔心跌到你的成本價，還是划算。但投資客如果不是錢太多，還是謹慎為妙。

房價未來五年，除了極少數城市，我都不是很樂觀，即使是一線，我認為也是穩定為主，只要不漲就是跌，投資就要虧。

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