借名買房，要變天！

• 根據去年各路權威解讀，「借名買房」已經明顯由「物權說」向「債權說」併線！實際出資人不能再指著產證中別人的名字說「那不是真的」了，登記的就是真的！
• 雖然過去有些判例的確支持了借名買房人的過戶請求，但不代表以後也可以。
• 出資人更應嚴格依據《借名協議》，踏踏實實得做個「債主」，主張債權人應有的權利。

--簡法編輯部觀點

一、「房票」如果能買能賣，借名買房就沒毛病！

首先得給借名買房定個性：到底合法還是不合法？這是所有後面探討的問題的基礎。

因為，不管法院審判時採用哪種觀點，都可以通過調整訴訟方案和協議設置，來確保「出資人」的實質利益，（本金＋漲價利益）。

但如果整件事情都不合法，那才是最可怕的結果。借名買房，說白了就是一個：借用/購買房票（購房資格）的交易行為。

那麼，「購房資格」與「擁有這個資格的人」，是不是不可分離的呢？這是「借名行為」是否有效的決定因素。

房票有很多種，有些是具有人身屬性的，比如「經濟適用房」，這種房票與人身不可分離，所以不能買賣，借他人名義購買經適房的行為是不受保護的，無論雙方做了什麼樣的合同約定，出資人最終都只能拿回本金。

但僅僅為了規避限購、限貸政策，而借/買其他人的房票，就沒那麼嚴重了，無論法院最終是否走向「債權說」，只要「出資人」充分利用合同條款，將維權路徑設計的盡量完美，相信最終結果都不會太差！

二、「物權說」有什麼問題？為什麼「債權說」越來越走俏？

簡單點說，「物權說」和「債權說」的區別就是：能否對「登記信息」提出變更要求。

「物權說」主張，產權證記載的不是實際出資人，那就應該予以變更，以保障兩者一致。

「債權說」認為，「借名行為」是一個獨立的債，出資人只能在該層面上行使」債權「。

房屋買賣這個交易，實質是「出名人」為履行《借名協議》中約定的、「以自己名義購買指定房屋」這一義務，並不存在所謂的「意思表示不真實」。「出資人」如果想主張權利，就依《借名協議》行使債權人應有的權利，不要去打《房屋買賣合同》的主意！聽起來這個的邏輯確條例更清晰一些！

所以告誡借名買房想法的被限小白們：並不是證明了實際出資，就能「奪回」產權。《借名協議》才是你的維權利器。

按照「物權說」觀點，如果「出名人」講房屋對外出售，在房產過戶前「出資人」都可以實際產權人的身份阻斷交易，對不知情的買方來說，這是非常不公平的。

「你們借名買房，憑什麼增大我的買房風險」

——無辜的買方

三、借名買房可能引發的糾紛及裁判方向

1、「出名人」違約行為：拒絕出資人提出的配合過戶請求

如果感情沒有抵擋住房價的誘惑，或者代持期間雙方因其他事情關係惡化，都可能導致這種風險。

按照「物權說」，出資人可以請求確權，甚至變更產權登記；但如果按照主流的「債權說」，出資人即便有出資方面的證據，也不能藉助判決的力量變更產權。

2、「出名人」違約行為: 私自將房產出售抵押借款

如果「出名人」意圖惡意侵吞房產，或者因自身債務問題，將房產抵押借款，甚至發生糾紛，房產被查封，都會危及到實際出資人的利益。對此，出資人能做什麼呢？

事先預防？房屋剛過戶，就做個足額抵押，這當然是一個必要的保護措施，但務必在房價上漲後變更抵押金額。

如果沒有做好事先預防，出資人該如何維權呢？「物權說」原本會將此行為認定為「無權處分」（在排除善意取得的情況下可以追回財產）但「債權說」上位後，出資人只能依據《借名協議》追究出名人的違約賠償責任。

3、「出名人」違約行為: 妄圖侵吞房產，起訴確認借名行為無效

如前說述,如果不是經濟適用房的借名買房，那麼法律不會否認借名協議的效力。

但是假如沒簽《借名協議》，那麼一旦「債權說」被立為正宮，出資人恐怕就沒有維權依據了……

1、「出資人」違約行為: 拒絕歸還銀行貸款，破壞出名人信用記錄

按照一般借名買房的規則，出資人有義務確保銀行貸款按時歸還，不影響「出名人」的個人信用。假如出資人「斷供」，出名人又無能力還款，那麼就會引發訴訟。

當出名人沒有持續歸還剩餘貸款的能力，房屋上又已經設有抵押，那麼就不用擔心房屋被出名人據為己有，相反，出名人可能急需甩掉這個包袱。

在這個時候，《借名協議》就變成了出名人的救命稻草，不僅要約定「斷供」的賠償責任如何認定，還有「出名人」能採取哪些止損行為。

2、「出名人」違約行為：出資人無法按約定取得資格，「接管」房屋

另一種情況是，出名人自身有購房需求，需要出售代持房，此時也少不了出資人的配合。

除非《借名協議》中對此有相關約定，比如出資人逾期不能辦理變更登記，則出名人有權採取何種措施等，否則雙方同樣會陷入僵局。

四、「債權說」上位的威力：借名買房糾紛審理思路面臨轉變

過去面對借名糾紛，法院會仔細審查：購房經過、資金來源、實際佔用、借名原因、憑證持有等情況，重點是確定真實權利人是誰，當前是否符合過戶條件，然後決定是否變更產權登記。

未來的審判可能更傾向於，把重點放在《借名協議》的約定上，登記的產權人，就是真正的產權人，只是需要遵守另一份《借名協議》，需要承擔協議約定的附條件歸還產權的義務。

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