亂象之下，聊聊「限價房、全裝令與房產稅」。

圖：華夏異事錄/撒旦君繪

文 | 老周

以前時常納悶：為何辣么多人，喜歡在車後窗貼「內涵段子TV」LOGO，直到昨晚，終於忍不住想下載看看...結果你懂的。

有些事，一旦錯過就不在；有些房，早已消失在人海。

PS：嚇得老周我連夜下載了抖音APP，抱著看到凌晨3點...青春啊~

01

限價房

限價，其實是計劃經濟的產物，對樓市，限價並不能治本，但無疑見效最快。

去年8月31日，長沙跟隨其他城市步伐，祭出「限房價、競地價」大招，7個月時間，共誕生15宗限價地：

限價房，無疑是穩定市場的一劑猛葯，任何市場里，扼殺預期，無異於當頭棒喝。

250萬方的限價房體量，約佔去年內五區住宅銷量30%，一時間市場也為之寒噤。

連「三大天王」之一的北辰三角洲，去年12月底開盤，竟還傳出「沒賣完」的怪消息：

然而，開始對限價房有所期待的購房者們，又不得不擔心另一個問題：

開發商要是偷工減料腫么辦？以次充好腫么辦？豆腐渣工程腫么辦？？...

以去年12月27日高鐵新城的定向限價房為例：住宅限價4500元/㎡，土地成本已達2813.73元/㎡，剩餘1700不到的建設成本，幾乎難以想像，這房子會怎麼建起來！？

當然，辦法總比問題多；拋開賣指標這一灰色套路，即便就在政策的框架內，上帝/ZF給你關上一張門，勢必就給你留了一扇窗：

1）政策只限毛坯不限精裝，至於精裝怎麼定價，官方語焉不詳：只是說由住建委按規定。

2）至於這個規定是此前的15%，還是其它，搶地的開發商們，其實心裡都沒底，但有本賬他們算得門清：

即便就是按15%，9970的毛坯，精裝也有近1500，想摳一半利潤出來，易如反掌。

更何況，好消息很快就來了...

02

全裝令

這個好消息，就是3月19日公布的「全裝令」：

「全裝令」的內容背後，透露出兩點重要信息：

1、綁定裝修不再違規，此前毛坯報建的在售項目，通過相關手續也能合法賣精裝了；

2、精裝不得高於毛坯價15%的「一刀切」政策，顯然已經失效；

新政的靴子還尚未最終落地，開發商精裝加價的熱情卻早已按耐不住：

搶先開盤的某城和某都：

前者毛坯6800加精裝2400，售價上浮35%；後者毛坯5300加精裝2300，售價上浮43%！甚為駭人！

稍微懂行點的人看完樣板間，心知肚明：開發商提供的所謂2K+的精裝，實際能值多少錢：1K？800？咳咳~

而尚未開盤的項目中：

合能楓丹麗舍：帶精裝報價9K-1W，而此前的毛坯價為7500；

保利天禧：帶精裝報價1.5-1.7W，而此前3個月前D區的毛坯均價為1.2W；

金茂灣：就在前天以均價1.15W開盤的，此前傳出後期要帶4600元/㎡精裝；

時代傾城：地處金星北的，號稱精裝要賣到9K...

好吧，老周承認已經看不懂！

但，儘管輿論嘩然，民意泱泱，半個多月時間過去了，「全裝修」的執行細則是什麼？裝修價格到底由誰監製？卻仍未有定論。

我們且不去質疑ZF出台精裝新政的「初心」，也不去論辯三方各自的「苦衷」，單就開發商做精裝的動機，究竟是響應政策？還是伺機漲價？

司馬昭之心，路人皆知！

按一位網友的原話：

1、我能接受高價，我也能接受加精裝，但前提是要「值」，高價≠高品質，這點我接受不了！

2、與其買到加裝修後的所謂「高價盤」，還不如同樣總價，去買純改善定位的毛坯房。

但不滿又能怎樣？不買嗎？面對一波又一波的樓市春潮湧動，用江郎的話就是：漲價殺預期，日光破調控，你我皆凡人，哪能不恐慌？

我是剛需，要不要現在抓緊入手？我是改善，要不要買套毛坯壓壓驚？

要不要買？怎麼買？老周賣個關子，先說說前段時間也很火的房產稅。

03

房產稅

關於這個話題，國內無數的磚家大神，已經旁徵博引，古今中外，深入淺出的翻炒過N遍了，所以老周今天不談大道理、空理論，只想借鑒一個網傳的徵稅版本：

PS：只是網傳版本，真實度和可信度無法評估，請大家謹慎參考。

原文較長，這裡只挑幾條重點內容：

1、計稅家庭：夫妻、未成年子女、名下無房產的成年子女。

2、徵收對象：對計稅家庭於全國範圍內所擁有的產權房以套數和面積相結合為基礎徵收房產稅。

3、家庭基本居住套數：夫妻基本居住套數為兩套；單身未婚或非婚（包括離異、喪偶）的，基本居住套數為一套。

4、家庭免稅居住面積：等於人均免稅居住面積乘以家庭人數，人均免稅面積由地方ZF自行制定，為30-60平米。

5、稅率：採用分段累進稅率，年稅率為0.8%-5%。

什麼意思，假如按這個版本：

以現在最多的一家三口家庭為例，全國範圍內，房產不得超過兩套，總面積最高不得超過180㎡（二孩家庭最高不得超過240㎡），否則超過的部分，是要按年徵稅，且超過的越多，稅率越高！

這對買房有什麼實際指導意義呢？

對剛需來說：

房票有限，換房不易，外加處女貸珍貴；咬咬牙踮踮腳能夠得著的話，盡量上三房吧，放棄二房及以下的小戶型。

對改善或中產來說：

拋掉小戶型，拋掉老舊房產，拋掉遠郊物業，保留或置換市區優質核心不動產，或許是更明智之選；

而長沙的中產改善客戶們，其實已經開始在行動，知識星球里關於改善和置換的話題越來越多，最近的純改善盤，也都賣得很火：

老周前幾天提及，作為「四大金剛」中，住宅率先開盤的項目——位於瀏陽河東岸的龍湖碧桂園天宸原著，頂著最貴3W+的售價，疊墅產品開盤即售罄；

而前天（4月8日），其高層產品第二次開盤認購（第一次為剛需），均價1.3W＋，314套房子賣了258套，去化率達82%。改善群體的購買力，可見一斑！

而這個定位改善的項目，主打瀏陽河資源和東城稀缺低密度品質住宅，目前主推143平大四房產品，有興趣的可以去看看。

總之，從最近的「剛需優先」與「高價盤」（如旭輝南宸府、長房梅溪香山、龍湖碧桂園天宸原著等）並現，其實不難看出：

未來的樓市與樓市調控，會加速走向分化，也就是那句話：低端有保障，中端有支持，高端有市場。

作為ZF部門：

低端保障，必須管起來；剛需首套，給政策給支持；高端改善，還是交還給市場；百姓要安居，城市要發展，給不同定位的人以不同產品，各取所好。

正如地產中文系所言：照顧剛需，體現的是城市「良心」，而支持改善，更是顯示的是城市的「信心」！

作為購房者：

需要清醒認識到自己購房需求和定位：對剛需而言，有合適的毛坯，就抓緊上車；畢竟，「剛需優先」是不錯的上車機會，否則，你連參與遊戲的資格都沒有了。

而對於擁有多套資產的改善客群，如何優化組合，合理配置，保留或置換市區優質物業，防範政策與稅收風險，顯得尤為重要。

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