新時代了，上海房市還能走多久？

上海房市的周期—房視隨筆6

原創 2018-03-23 漢唐 漢唐房視

筆者主要就是有個「長周期和大周期論」。在整個90年代，本人的理論和市場的體悟，對房市的感覺出來了（上海第一批房貸貸款人）。99年下半年筆者就撰文提出「上海樓市即將進入一輪最長的大上升周期」。而筆者的其他貨色，都是在這頂大帽子的。

現在，上海這次的長期上升周期已超過17年了，偶的馬這麼久啦？後面還有沒有，還有多久？很多人心裡沒數的。

18年前我也沒足夠把握，當初的想法是大周期比20年還要長！後面還是沒很多把握，但當初上升期～我是先看20年或不到些。能看幾十年、半個世紀那是瞎扯蛋，看20年對95%的人也是瞎扯蛋。但是我家四代在上海的過往，以及對整個90年代的房市體悟，使我感覺這是開埠以來房市的第二波大周期，而且可能會更大更長（這個當時先不去判斷，可能性還是較高）。

雖然，階段性經濟面差，反而可能貨幣政策寬鬆刺激樓市向好向上，這種階段性就不說了。大周期上，上海房市大周期是受經濟大周期發展「引致」。這裡說的是上海這種與中國經濟發展最相關的中心城市，且城市具有足夠的土地稀缺性特徵（成本趨高、城市拓展趨於極限）

未來幾年，上海商品住宅市場，從供應來說，供應量處於低水位期，商品住宅按市場經濟理論並沒有下降動能。需求上，人口大增長期已經結束，商品住宅投資需求也被相當程度抑制。但是改善、置換和首買需求一直將保持足夠水位。再看一下價格，雖然房價對一般人已很高企了，但是對應購買群體，這個價格可以對應足夠的購買力，而目前新盤是限價中的。作為一個有這些基本面的市場，大跌、長期陰跌基本不用的指望。至於是否有激漲、大漲，這個要看。只能說管制市場，就是政府壓彈簧，政府管制不好，激漲、大漲就很可能。

中國發展崛起的過程中，上海這種地方房市大周期也會大致同步。中國新時代會不會繼續崛起中？我認為是的。本人看多中國長期發展。所以上海房市後面還有沒有、有多久？基本就是一個「跟」字！引致行情就這麼簡單（上海其他條件也符合）。未來出台的房產稅，目前在搞的住房市場變局及市場管制，上海房市大周期並不會就此結束，

變成瘟市，甚至進入大的下降周期。關於房產稅對房市的影響，之後我會多寫點分析。隨筆就是行文不講究，就此收筆。

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