熬了個通宵，我整理了份《酒店式公寓購買指南》，你不看我可刪了啊？！

1、

這兩年，酒店式公寓價格漲得比住宅凶

「還有一年才有購房資格，先買個酒店式公寓怎樣？」

「到不限購的臨安海寧買套住宅，還是在市區買個酒店式公寓？」

「手上有閑錢70萬，買個酒店式公寓是不是有前景？」

……

近來，頻繁接到各位粉絲的此類疑問。的確，因為限購，很多購房者被擋在了門外；因為限價，還有一大批購房者買不到住宅，退而求其次尋找酒店式公寓的上車機會。加上商業類物業價格不受限，我們能發現，酒店式公寓的價格也是一路上揚，這也導致很多投資者希望入場掘金。

我專門找克而瑞江浙區域的朋友要來了這麼一項數據，截止3月18日，今年酒店式公寓已成交6640套，成交均價為23953元/平米，對應的2017年全年和2016年成交均價數據是20164元/平米、14749元/平米，可以說，這個漲幅目前已經超過了商品住宅的價格漲幅。

實現如此大漲幅的酒店式公寓，處處都是掘金機會么？還真不一定。

房地產商在開發界有這麼一個形象的比喻，住宅開發屬於小學生水平，商業地產開發屬研究生水平，可見商業地產開發的段位要高許多。

同理，在房價整體上漲中，有時閉著眼買到住宅都能升值，而購買商業類物業一不小心踩個坑、十年難翻身，其中的酒店式公寓則屬於中學生水平，投資商鋪也該是大學生水平了。

可見，酒店式公寓的投資是有些講究的。

2、

入手酒店式公寓前，這些事咱們得知道

酒店式公寓，一般分40年產權和50年產權，屬於商業或辦公性質的變種物業。因為不能落戶、沒有學區，加上不通燃氣，水電費標準也高，酒店式公寓並不是一個家庭長期的理想居所。於是，在上一輪庫存居高不下的2013-2015年，酒店式公寓也是其中最大的滯銷品。

區別於目前70年產權商品住宅的限購、限貸政策，酒店式公寓屬於不限購物業，所以我們常能看到某售樓處爆料有投資者一次性買了20套；而貸款方面，首付最低是五成，貸款年限最多10年，當前貸款利率一般是在4.9%的基準利率基礎上上浮20%-30%。

在投資中，酒店式公寓更像是一種抵禦通貨膨脹的理財產品，因為面積小、單價比周邊住宅低，相對這樣的低門檻投入，租金回報率往往能達到4%以上。隨著配套的成熟和人口的導入，後續租金也水漲船高，後續達到6-8%的回報率，中長期持有就會比較可觀。

不過，這一輪酒店式公寓的房價上漲過快，租金無法跟上步伐，現在的租金回報往往低於4%。而且，酒店式公寓在二手市場轉讓中，稅費成本也較高。

從我愛我家的朋友那要來一份明細表，大家可以自學一下：

△杭州酒店式公寓轉讓稅費（餘杭、蕭山情況稍有不同）

對於買家而言，最重的稅費是契稅3%；對於賣家而言則是個人所得稅和增值稅，分別是計稅價的1%和差額的5.6%。然而，在實際轉讓時，賣家的這兩大稅費往往也會轉嫁到買家；還有一大筆費用便是傭金，150萬以內1.5%、150萬以上部分則為1%，實際操作中雙方傭金也多由買家承擔。

舉個栗子，我們以原值80萬元的酒店式公寓，到如今120萬轉讓，實際交易當中，買家需要承擔多少稅費呢？

120*（3%+1%+1.5%+1.5%）+（120-80）5.6%=10.64萬，加上其他的一些成本，購置成本接近於房價的10%。當然，在實際操作中，找個靠譜的中介公司，也可以把增值稅部分盡量做低一些。

稅費成本高，勢必會影響到買家的接受度，因此，這並不是一個短期投資就能獲利的投資品。

3、

自住or投資，需要掌握這些竅門

酒店式公寓具有自住和投資的雙重屬性，在選房當中，其側重的因素自然也是大有不同。

先說共通點，無論是投資、或自住，都是必須率先關注地段和交通，這裡是否繁華、有無挨著地鐵站，直接決定著未來的租客多少。

若是具體到房源挑選，則有著更大的差異：自住者，根據自身需求，就要關注戶型的大小、層高的高度、面積的利用、窗戶的朝向等等；而投資者，樓層、朝向都不是大問題，重要的是要選小戶型、低總價，哪怕是低樓層或朝北的戶型，因為這對後續租金影響並不大，同一個小區，不同戶型，租金也不會差到天上去，一套相差200-500元/月。而開發商為了快速清空，會將不同等次的房源單價定價差能高達10000元/平。

當然，除此以後，還關注入住時間、周邊配套、物業服務、加分因素等。為方便理解，最近為也專門去酒店式公寓的扎堆區火車東站和彭埠一帶實地調研了一番，用實際案例來說明，會更好理解一些：

△綜合售樓處、透明售房網、搜狐焦點等整理

對於迫切入住的買房者，三花國際、東亞新幹線、恆祺克拉天璽可作為選擇，畢竟交付時間早呀，三花國際緊挨著地鐵口彭埠站，又加上是綠城物業，自身帶有商業配套，以後也能享用到一街之隔杭州之翼的商業配套，有多種面積，可作為這部分人群的首選。

對於不急著入住的自住者，德信杭州之翼則是一個不錯的選擇，除了地鐵和商業的優勢之外，其戶型很值得加分的，雖然這個loft的層高和其他競品相比屬最低，但由於格局設計的不同所帶來的挑高差異、收納空間，就帶來了較好的舒適度，是眾多項目中空間利用和居住體驗最好的。

【至於怎麼個不一樣，先給大家看一張樣板房的局部圖，具體的還是要親自去樣板房才能感受到。本周六我們也將組織德信杭州之翼的專場粉絲品鑒團，感興趣的可加我微信（ID：zbhzlsdt）報名，具體集合時間、地點另行通知】

當然，由於德信杭州之翼各項因素都做到較高分，對於有較充足資金的投資者而言，也是一個較不錯的選擇，目前53方主流戶型大致總價約160萬元。

另外，華潤中央車站廣場整體以40方左右的小戶型為主，緊臨火車東站+開發商自持運營商業街也是給酒店式公寓加分的。

當然了，我只是選擇了同一區域的項目進行最直觀的對比。在你的實際需求中，可以鎖定不同板塊你看中的項目進行對比，還需考察這個區域同類物業的飽和度以及該項目是否足夠稀缺、包括周邊租金水平，這都能決定投資回報率。

4、

擔心未來房價上漲，要不要上車

單純的自住或投資，通過以上分析，應該很好理解了。可是，也有粉絲提問了：現在還有1-2年才具備購房資格，是不是可以選擇酒店式公寓作為過渡呢？

對於這個問題，我們要分解來看：

如果你的資金足夠充裕，現在的投入不影響後續購買住宅的資金，答案是，挑選到適合的，可以買，新盤挑交付時間近的；二手酒店式公寓，這個稅費你能承受的了。等以後有資格買住宅了，這套酒店式公寓就用於出租理財，當提前投資了。

如果資金並不充裕，只是擔心上不了車，這個也要好好算一筆賬了。因為稅費比較重，希望過兩年就轉讓，未必能如願，不算酒店式公寓這一輪的巨量投資，光住宅的投資客拋售量也會是巨大的競爭。

另外，按慣例，酒店式公寓的售價是周邊住宅的6-7折，比如東亞新幹線均價34000元/平，那麼就是說周邊的住宅應該是在50000元/平上下，而華邦官網掛牌的周邊二手房遠洋萬和四季單價在41000-44000元/平上下。

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