京津冀之保定樓市觀察

保定屬於京津冀城市群，高鐵通達首都北京、直轄市天津、省會石家莊。通勤時間均在一小時以內，位於北京西南，素有「京畿之門」的美譽，在京津冀城市群中區位優勢明顯。

曾經的省會，有很深的文化底蘊，人才流失嚴重，多年來經濟增速緩慢，這一切都在京津冀一體化政策下發生了改變，這種變化首先到了房地產市場，保定多年來房地產市場不慍不火，2014年打破了沉寂，一則副都的傳聞，把這座古城推上了風口浪尖，全國的買房客，本地的剛需，很短的時間內買空了這座古城，一個月的時間裡，有的銷售的傭金掙到了20萬，隨後副都的傳聞被證實是謠言。

由於沒有庫存，供需關係變得緊張，2015年房價繼續上漲。到了2016年中旬其核心區域住宅均價已到15000上下，漲價的原因：有政策利好，有環京樓市傳遞過來的火熱，有開發商與中介炒作的影子。有政府整頓房地產市場的影響。由於對政策利好的提前透支，加上當地購買能力有限，2016年均價較高的樓盤銷售情況一般。雖然保定房價有22個區縣（包括2015年新增的三個新區）支撐,但結果並不理想。

判斷一個城市房價，未來短期趨勢的一種方法是只看成交量和價格，原理是：只要成交旺盛，市場就是健康的，保定目前的樓市是價格上升而量不升，這樣的市場是存在風險的，說明有炒作概念的情況存在。影響一個城市房價的三個因素，長期需要分析人口和經濟發展的情況，還有供需關係。我們分析下保定的人口和經濟。人口的凈流入對於一個城市的房價是一個重要的指標，我們用小學生人口的增速來做為標準。把京津冀其它一些城市作為參考和比較。

用小學生做為指標，其相對於常住人口的統計更準確。數據顯示:北京和天津人口增長的速度都不錯，京津冀區域廊坊是增幅冠軍，這並不意外，筆者以為（微信公號：grassce）京津冀協同發展首先受益區域是廊坊，保定人口增長速度並不快，邯鄲的人口增長遠超保定，同時省會石家莊的人口增長也非常快，衡水和秦皇島雖然增速很快，因為基數小，總量變化不大。廊坊石家莊和邯鄲的小學生人口增漲數量，五年時間裡在10萬左右，廊坊是受北京人口外溢影響，石家莊作為省會，會虹吸周邊人口，邯鄲人口的增長說明作為冀南地區的中心城市，對周邊人口有不錯的吸引力。需要強調的是，京津冀城市群人口總體的凈流入很明顯，和東北、河南，及珠三角的一些城市人口出現流出相比，京津冀表現非常強勢，保定在吸引人口上還需努力。

經濟發展的情況或者產業發展的情況，我們用本外幣的餘額總量指標來參考。這個比GDP數據更有參考價值。

數據顯示，北京、天津、廊坊、邯鄲、衡水等城市增速非常快，增速跑贏了全國平均水平。衡水的增幅很大，但增量很小。邯鄲做為區域中心城市，人口和經濟增速都不錯。石家莊做為省會，經濟增速表現並不理想，保定的78％的同樣不樂觀，並沒有跑贏全國平均的增幅。（全國平均增幅為90％）

結語：保定未來還有很長的路要走，隨著京津冀一體化的深入，會繼續承接北京外溢的產業和資源，河北範圍內受益程度保定排在廊坊之後。保定未來軌道交通的建設，會助推保定的發展。要用發展的目光看待城市和區域的未來，保定充滿希望，未來可期。