分析近二十年的地產調控效果告訴你什麼樣的調控政策才會導致房價真正下跌

04-24

本輪房地產去庫存以來，一線城市房價暴漲，然後引發政府調控，在2016年10月調控開始的時候，我曾寫過《中國的房價什麼時候會崩盤》，認為一線城市的上漲勢頭會得到遏制，進入橫盤階段，但是崩盤是不可能的，未來3~5年，一旦放開調控還會暴漲。而實際上，北上廣深這四個一線城市的房價被政府遏制住了之後，開始橫盤止漲，買房資金開始蔓延到南京、合肥、武漢等二線城市，二線城市調控之後開始蔓延到三四線城市，於是引發了全面調控，如今全國房價都開始進入大橫盤時代。對於全國所有的房價調控，我認為他的核心目的都只是不讓房價漲，斷然不會允許房價跌，這一點是可以歷史來證明的，今天主要給大家說一下30年來的房產調控歷史,讓大家更深刻的了解中國房地產市場。

1980年是中國房地產的元年，這一年鄧小平書記把房子定義為商品，同時推動房改和土改，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。不過當時很多人擔憂文革重襲，不敢擁有私產，而且也期盼單位免費分房，房地產業的規模很小。

1984年，鄧小平肯定了房地產行業的意義，排除了雜音，地產的黃金10年到來。

1987年，深圳在還沒有修改憲法的情況下，冒險打了擦邊球進行了首次的公開土地拍賣點燃了全國房地產加速前進的熱情，如果確切的給一個中國地產開始進入商業化的時間點，我覺得1987年是比較合適的。

1991年，國務院批複了24個省份的房改方案，鼓勵個人購買房屋，當年萬科股票上市，全國房地產進入起飛階段，中國地產的首個泡沫開始蓄積。 1991年，海南房地產均價是1400元/平米，

1992年是5000元，93年達到峰值7500元，2年漲5倍，銀行和國企的進入資金接近千億元。劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國地產的首個調控政策出台，

1993年6月3日，朱鎔基發表講話，宣布終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產市場，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆藉資金、削減基建投資等。於是海南泡沫直接炸裂，當年海口1.3萬家房地產公司倒閉了95%，引發壞賬800億元。同時，海南地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸，全國房產價格紛紛大跌，房地產市場進入寒冬。由於房價連續陰跌，無人購房，

1995年底，全國商品房累計空置建築面積達到5031萬平方米，

1996年房地產行業出現了全面巨額虧損，隨著1997年亞洲金融危機的到來全國房地產行業已經瀕臨崩潰。於是政府開始救市，

1998年7月3日，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布全面終止福利分房，實行住房分配貨幣化。1998年，房地產市場大熱，許多單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房，堪稱中國房地產去庫存的1.0版本。

2001年，供需關係開始失衡，這一年的第一季度，3個月內北京房價上漲達到97.3%，當年政府開始全面整頓地產行業。

2002年，胡錦濤總書記在全國經濟工作會議上提及房地產過熱問題，掀開了政府和地產商之間的調控博弈大戲。 02年首先發布的調控大菜是《關於加強房地產市場宏觀調控、促進房地產市場健康發展的若干意見》，地產業稱之為217號文，從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，市場對此的反應是漲幅減緩，但是北京房價繼續上漲。

03年6月，央行印發《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理通知》（銀髮【2003】121號）文，對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面做出規範收緊銀根。對二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能詳的規定就是在此文中出台的。121號文效果顯著，全國房價應聲下跌，上漲勢頭被終結，全國地產行業進入冬季。但是造化弄人，03年中國遭遇非典，全國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%，出於保增長的考慮，在全國地產商的強烈抗議下，住建部發布了《關於促進房地產持續健康發展的通知》，簡稱18號文，此文內容和121號文完全相反，將鼓勵房地產發展定性為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。

於是全國房價只跌反彈，繼續上漲，04年同比漲幅達到14.4%。

2005年，在輿論壓力下，國務院推出《關於切實穩定住房價格的通知》，稱之為國八條。大概內容是要求各地政府重視房價過快上漲的現象，控制措施不利要追求領導責任，調整住房結構，保證中低價位、中小戶型的供應，大力建設廉租房。國八條完全沒有卵用，市場用年漲幅12%來歡迎國八條調控的到來，

2006年政府再度調控，推出國六條，大概意思還是國八條的重複不過再度強化，首次提出90/70的戶型政策，核心落眼點還是讓地產商多造小戶型讓百姓住的起房子，當年房價上漲6%，調控變為空調。

2007年，民怨沸騰之下，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業地產信貸管理的通知》，要求對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制房地產開發貸款，項目資本金必須達到35%才發放貸款。效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現了大量的地產中介門店倒閉現象，房地產交易量價齊跌。又是造化弄人，半年之後，美國次貸危機爆發導致了全球金融危機，房地產行業從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地，在2009年據國家電網利用智能網路在全國660個城市的調查，全國大約6540萬套住宅的電錶讀數連續6個月為0，按每套100平米計算等於09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國立刻停工，房子都夠用11年，如此巨大的空置商品房市場根本難以消化，整個行業瀕臨崩盤。同時中國的宏觀經濟環境惡化，經濟增速下滑嚴重，政府開始再度救市，房地產去庫存2.0版本開始了。

除了四萬億投入基建行業外，央行對房地產全面鬆綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定，於是2009年房價止跌回升，全面燃爆，當年房價上漲25%。於是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國四條，10年1月政府推出國十一條來調控市場，我這裡特意不寫他們的名字以及內容，是要告訴你，這裡面是一堆關於讓窮人怎麼住的起房子，怎麼做經濟適用房，怎麼做小戶型等等，沒有收緊銀根，沒有降低貸款。所以，全部空調，2010年房價繼續上漲，當年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達到3倍，亞軍海南國際旅遊島概念漲幅為一倍多。 2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院印發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱國十條，其餘9條我就不寫了，不過其中一條必須寫，國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

買房的最佳時機是什麼時候？ - 老狐狸AAA的回答：https://zhuanlan.zhihu.com/p/35662635/edit

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