曼谷房產的一點區域介紹

很多朋友來曼谷旅遊過幾次，但是對於區域的了解還是摸不著頭腦，簡單介紹希望對你有幫助。

1. 素坤逸區 Sukhmvit (曼谷最大住宅商業區)

　　素坤逸大街1-65巷以及2-44巷以及在此範圍內的其它巷都泛稱為曼谷素坤逸區，素坤逸區是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商業區，這裡配有BTS輕軌捷運，眾多寫字樓辦公室，是重要的CBD發展區，也是外國人(以日本人最為集中)和泰國人最重要的居住區，佔據了曼谷市區面積的31%。同時素坤逸區也是目前曼谷公寓供應量最大的區域。

　　1-區內主要BTS輕軌站：(E3)BTS Nana, (E4)BTS Asok, (E5)BTS Phrom Phong, (E6)BTS Thong Lo,(E7)BTS Ekamai

　　2-房價增幅：素坤逸Sukhumvit區房價比去年同期上漲了10.8%至229,667泰銖/平方米，甚至反超了是隆/沙吞Silom/Sathorn;

　　3-2016年一季度，素坤逸區公寓均價為183,810泰銖/平方米;

　　素坤逸片區大多數的公寓由於地價攀升，現在基本所有大牌開發商在素坤逸區新開盤期房均定位為為中高檔，高檔以及豪宅公寓，這兩個檔次的公寓今後的出租和轉售市場將會繼續走熱，尤其是一房的出租和轉售市場。 豪華公寓和超級豪宅公寓由於房產定位，通常都是大號一房、兩房、三房甚至閣樓套房，故目前以豪宅均價25萬泰銖/平米來算，最小50平米單元的起價都會在千萬泰銖以上，加上素坤逸區豪華和超級豪宅型公寓極其有限的供應量(超級豪宅一般每個樓盤單元不會超過200戶)，在這個土豪倍出的年代，素坤逸區針對本地及國外高端新貴客戶的豪華公寓和超級豪宅今後的出租和轉售價格會因需求旺盛而繼續高漲。

　　2. 是隆/沙吞區 Silom/Sathon(曼谷老牌CBD金融、住宅區)

　　是隆/沙吞區域主要包括是隆、沙吞、薩拉丹Sala Daeng(曼谷傳統的億萬富豪住宅區，對曼谷房產市場來說，在曼谷薩拉丹購置豪宅可做相當於時尚品里入手LV、GUCCI奢侈品的類比，薩拉丹小巷裡眾多稍顯古老的豪宅建築們無不隱約宣示著泰國富五、六代房主們的背景、聲望與財富。所以說要在曼谷做土豪?不可錯過薩拉丹! 該區是曼谷最為老牌的CBD金融住宅區，現在我們在該區眼見的大部分高層建築在上世紀90年代以前即已建成，象徵著曼谷的古老、現代，代表繁華和傳統的融合與沉澱。是隆/沙吞區也是現在曼谷第二大住宅區。

　　是隆區2016年土地收購價可能將上升至30萬泰銖/平方米，價格升高的因素多由地塊有限，且再沒有任何空地可用於開發大型項目。由於是隆區多數空置地塊由泰國皇家資產管理局所屬，除了15年前「最新」建好的西羅科塔Sirocco Tower是唯一的」新建築」外，是隆路還沒有開發過任何新的大型房產項目。

　　1-房價增幅：是隆/沙吞Silom/Sathorn區高端期房公寓的平均售價比去年同期上漲了10.6%至220,000泰銖/平方米;

　　2-2016年一季度，是隆/沙吞區公寓房產均價為194,286泰銖/平方米。

　　3. 中心隆披尼 Central Lumpini(曼谷頂級地段，房價最高)

　　中心隆披尼區Central Lumpini是曼谷最頂級區域，區域內集中了精華商業中心和豪宅地標，包括無線路、奔集Ploen Chit(未來曼谷超豪華地標建築集中地), Rajadamri, 奇隆Chidlom, 朗雙Langsuan, Sarasin和 Ruamrudee Roads。中心隆披尼區現在所有空置或理論上可開發地塊情況和是隆/沙吞區一樣，都是由泰國皇家資產管理局所屬。短期內不會有大型公寓地產項目上馬。

　　1-中心隆披尼房價增幅：中心隆披尼區由於土地極度稀缺，新盤開盤數量屈指可數，區內預售期房售價僅比去年同期上漲了1.5%至241,700泰銖/平方米;

　　2-2016年一季度，中心隆披尼區高端公寓市場均價為200,833泰銖/平方米，是曼谷房價最高的區域。

　　4. 巴吞旺區 Pathumwan

　　巴吞旺區包括 Ratchaprarop, 帕亞泰Phayathai, Sri Ayutthaya and 碧武里路1-37巷Petchaburi

　　1-巴吞旺Pathumwan區內預售期房售價比去年同期上漲了7.2%至188,000泰銖/平方米;

　　5. 湄南濱河區 Riverside (濱河豪宅區)

　　湄南濱河區的房價增速最為驚人，該區房價因暹羅之印ICONSIAM和四季酒店公寓Four Seasons Private Residences(非永久產權，無地契)和兩個超級豪宅的相繼開盤而暴增，比去年同期上漲了20.5%，現在區域內期房公寓均價為263,000泰銖/平方米;

　　6. 素坤逸外區 Outer Sukhmvit

　　素坤逸外區主要是指素坤逸44-76巷和 65-115巷之間的區域。

　　1-素坤逸外區是曼谷主要住宅區內房價唯一下跌的區域，現在房價為150,000泰銖/平米，比去年同期該區公寓均價下跌了10%。房價下跌的原因主要是因同時期開盤的中低端公寓太多而拉低了房產均價。

　　7. 曼谷周邊區域

　　除了以上6大區塊，曼谷市區周邊區域主要是：拉差達Ratchadapisek, Rama 9,拉拋Ladphrao, 藍康恆Ramkhamhaeng, 帕鳳優庭Paholyothin, 吞武里Thonburi。

　 曼谷周邊區域房產投資，最為看好的是正在施工建設的東南亞第一、世界第三高樓曼谷Super Tower超級塔，就像在北京國貿旁邊買房子，在上海中心大廈旁邊買房子，在香港IFC旁邊買房子以及在台北101大樓旁邊買房子那麼任性。

　　隨著超級塔以及眾多百貨商場的建成，將會再吸引更多的上班族到達這一區塊，屆時拉瑪九區Rama9未來預估每日上班族高達3萬人，而到達拉瑪九區Rama9的百貨公司人流量預估也將達到4.8萬餘人，未來BTS橘色線的延伸，會使Rama9區到達曼谷各區變得更加便利。 拉瑪九區Rama9，該區現有大型百貨商場Central Plaza、著名連鎖超市Robison，「聯合利華」亞太企業總部，2016年底完工的商辦大樓「G Tower」，以及大型寫字樓第九塔「The 9th Towers」，都坐落在超級塔旁，曼谷超級塔由此也被台灣人視為類似於象徵台北繁榮的信義計劃區101大樓。

　　泰國曼谷房價增長及房產增值總結

　　是隆/沙吞、中心隆披尼區和素坤逸區三個片區已竣工高端永久產權公寓的平均轉售價格持續上漲，房價上漲時間已超過15年，增幅非常穩定，沒有暴漲或暴跌的樓市泡沫跡象。

　　2015年，曼谷高端公寓市場的平均轉售價格上漲了7.2%;2016年一季度，上漲了4.8%。其中，中心隆披尼區和素坤逸區均上漲了5%;是隆/沙吞區上漲了4.5%。

　 由於曼谷頂級地段地塊的稀缺以及頂級地段地價的持續增長，不計4-6%的出租回報收益，在這些地段公寓的房價增值約為每年7%。越來越多的購房者購置公寓用於自住並進行長期投資，以及越來越多的短期炒房者隨著樓盤的竣工與房價的增長逐步退出公寓市場，目前曼谷公寓市場仍屬於健康發展，沒有樓市泡沫的跡象(預計曼谷樓市會在2030年左右形成最大泡沫，因到時曼谷的捷運建設概念依計劃會全面完工，所以曼谷房價增長盛宴留給眾多土豪、小夥伴們的時間仍然會有10多年。)

　　在曼谷，位於中央商務區(CBD)的高層公寓在交房後的兩年間為投資者提供了高達以50%為起步的資本收益，在交房後的第四年更增至65%。如果持有公寓長達十年，則可為投資者產生100%的投資回報。地段較好的市郊公寓同樣受歡迎，在三至六年間為投資者產生了約40%的投資回報。

　　分析：目前是隆/沙吞、中心隆披尼區和素坤逸區三區BTS捷運沿線新開盤公寓定價均為3年後的溢價，也就是說，你是2016年買的房子但是享受的是2019年的價格，開發商已提前佔用了購房者很大部分未來升值空間。當然不排除未來曼谷房價也高企到世界頂級水平如現在的香港樓市。以發展的眼光看問題，雖然當下動輒20萬以上/平的高價觸目驚心，但是未來同樣的公寓漲到40萬-60萬又有什麼不可能的呢? 而且曼谷的高端樓盤總價其實也不高，還有泰國房產是有永久產權，有地契，未來土地的價值也會突顯。