2017下半年預測——整體平穩中局部下跌

04-24

●行業政策

一、二線仍然維持高壓態勢，下半年看不到一點放鬆的可能，許多去年房價上漲過快的城市被要求必須不準漲價，所以政策只會進一步加碼，特別是部分成交仍然活躍的二線城市及一線城市周邊的三、四線城市。對於足夠嚴格的一線城市，繼續加碼的可能性也不大，畢竟房價有鬆動的跡象了。

●信貸政策

二季度貨幣政策全面收緊，首套房貸利率不斷上調甚至停貸。下半年樓市怎麼走，關鍵要看信貸政策怎麼走。繼續維持現狀，則國內多數地區房價必跌；如果適當回頭，則保持平穩可能性大。而信貸政策怎麼走又取決於經濟增速，GDP增速能維持在6.5附近，相信央行會更積極地收緊。

●土地市場

大城市土地供應不可能大幅增加，而需求又是剛性的，房企是看透了這一點，所以一線城市及強二線城市的土地仍會非常受歡迎，而限價拍賣也會繼續。另一個趨勢是，會有更多房企在一線城市一小時車程範圍內圈地，畢竟大城市土地僧多粥少。

但話說回來，周邊小城市的熱度能長久持續嗎？

●成交量

現在調控嚴厲的城市成交量已經萎縮5成到7成，特別是一線城市，高高的門檻，再多的錢也沒有購房的指標。下半年市場估計會基本維持現狀，整體比較低迷。對於房企來說是壞消息，可能要提前備「糧」了；對於仍有購房資格者來說是好事，「筍盤」未來會重新看到，尤其是在二手市場。

●成交價

網簽價和實際成交價都會穩定。由於各地都限價，所以網簽價格一定很穩定。而在需求被強烈壓制的背景下，供不應求的情況已經被改變，所以實際成交價也會穩定，區別只在於穩定的位置不同。還有大城市目前一手住宅庫存仍很低，所以跌價可能性也不大，倒是二手價格有了鬆動跡象。

除了以上這些關鍵詞，我們也可以注意大城市周邊區域的風險。這些板塊最近吸納了大量外溢資金，成交仍在擴大，房價仍在攀升當中，但這些城市本地剛需極少，外來的都是投資需求，因此，很多地區都有不少泡沫。只要資金退潮，或者當地限購，又或者擊鼓傳花遊戲停頓，這些區域房價恐怕很難穩住，而變化的時間可能就在年底。

還有幾個我們應該關注的重點。首先年底的重要會議，雖然會有人事變動，但相信不會對樓市政策有重大調整；其次是樓市長效機制的建立，可能會指出大致方向，雖然不會影響到今年，但仍需重點關注；然後粵港澳大灣區政策預計也會在年底公布，目前的難點是協調一國兩制的港澳地區，所以具體政策遠比概念重要。

.....................................................................................................................................................................

購房諮詢：「鄧浩志教買房」私人微信：dhzjmf

樓市猛料：新浪微博、微信公眾號「鄧浩志」