不弄懂這幾點，千萬不要搞休閑農業！

一、什麼是休閑農業？

休閑農業（包括鄉村旅遊在內），是指以城市居民為主要客源市場，以開發利用具有旅遊價值的農業景觀資源和農村人文資源為手段.

將觀光、休閑、度假等旅遊休閑功能與農村生態、農業生產、農戶生活、農耕文化及農村民俗等三農要素有機融合的特色農旅產業。

二、休閑農業的商機解讀

作為旅遊休閑與三農要素創新交融，貫穿一、二、三產業，融合生產、生活、生態等功能於一體的新型消費業態.

休閑農業已經成為當前旅遊發展的超級熱點與重要的民生產業，為農業增效、農民增收、農村環境改善和經濟社會發展作出了積極貢獻。

對於社會資本來說，判斷一個行業是否為商機，主要看兩個方面：

第一，是否有政策支持；

第二，是否有市場支撐。從這個角度看，休閑農業毫無疑問是一個巨大的商機。

主要體現在兩個方面：

發展休閑農業，最能夠契合我國政府正在實施的重要戰略

休閑農業作為一種旅遊與三農融合的新型經濟業態，能夠有效滿足休閑消費、發展現代農業、建設美麗鄉村、促進農民增收、保護生態環境、傳承鄉土文明、推進城鄉一體化。因而與中央和地方政府正在實施的一系列重要戰略特別是三農戰略完全契合，連續12年的中央一號文件都聚焦三農問題足以證明這一點。

發展休閑農業，最能夠迎合都市人群旅遊休閑的消費趨勢伴隨著工業化、城市化和現代化的深入推進，城市居民飽受愈加嚴重的工業病、城市病、社會病（如霧霾、擁擠、忙碌、壓力、水污染、食品問題等）的多重困擾。從而引發了城裡人逃離城市奔向郊野田園的巨大休閑養生需求——這種現象在周末與節假日時期表現尤為突出。而汽車的不斷增長與交通的不斷升級為居民在城市與鄉村之間便捷對流創造了越來越好的現實條件。加上中產階級規模的擴大與我國新型城鎮化的推進，將創造更大的休閑需求。發展休閑農業，最能夠迎合都市人群融入自然山水、品嘗綠色農產、追憶美麗鄉愁、回歸詩酒田園的休閑消費趨勢。許多鄉村地區又具備發展此類產品的比較優勢，因此無疑具有極好的市場前景。

三、當前搞休閑農業投資群體分析

眾所周知，中國地產黃金十年過去了，礦產黃金十年也過去了。現在進入了農業黃金十年。近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農業、鄉村旅遊、養生養老等大休閑泛地產項目的熱潮漸起。然而這其中你是在追趕熱潮，還是引領浪潮呢?

目前都是誰在搞休閑農業呢?

第一類人群：

房地產及其關聯產業商、礦老闆和實業製造商。

房地產下行壓力/國家對能源的控制/新技術和高科技門檻太高，不約而同地選擇了農業這個資本窪地，開始圈地運動，圖謀轉型。

第二類人群：

資本市場，VC、PE、基金和機構。

看重的是農業經濟長遠升值的潛力，而且農業題材在政策和金融上也有短期運作空間，大宗交易、農產品期貨、農業設施租賃、企業併購重組和上市融資的遊戲規則已經建立。

第三類人群：

返鄉創業的農民。

這些人帶著資金、經驗、資源和成功的光環回來接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農場自己當家作主。

第四類人群：有「中國鄉村情懷」的藝術家、建築師、規劃師等群體甚至還要在華生活的「老外」。

總之，城市紅利攤薄，鄉村「廣闊天地、大有作為」，休閑農業恰逢其時，5-10年中國農業必將迎來大復興!

四、休閑農業的主要挑戰

儘管是一個巨大商機，但要搞好休閑農業，也並非易事，其挑戰也非常明顯：

1、規劃缺位——很多休閑農業項目沒有認識到策劃諮詢與規劃設計的價值，不願意花代價邀請專業機構編製具有指導價值的策劃諮詢與規劃設計方案，導致整體開發水平比較低下。

2、同質競爭——看到別人幹什麼賺錢，自己就幹什麼，簡單的模仿最後導致白熱化的同質競爭，成為休閑農業領域的通病。

3、產品落後——對照日本與台灣的休閑農業，大陸休閑農業由於起步較晚，且大多產品都是按照投資者或農戶自己的意願與認識來打造的，特別經過3到5年的經營之後，產品已經非常落後，完全不能匹配於市場需求的變化。

4、人才缺乏——不論是進入休閑農業領域的大企業，還是從事農家樂經營的農戶，開發與經營管理人才都非常地缺乏，如何依託政府支持、對接相關機構，在人才培訓與引導高素質專業人才進入休閑農業領域方面獲得實質性地突破是一個重要課題。

5、資金不足——完全依靠政府的政策資金（或者乾脆就是為了騙取政策資金）來打造的休閑農業項目將很難獲得持續生存，更談不上大的發展，盈利模式與融資模式的創新，才是休閑農業資金困境的出路。

五、發展休閑農業有哪些模式可以借鑒？

1.農業公園

是以經營公園的思路，利用農村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎，融入低碳環保、循環可持續的發展理念。將農作物種植與農耕文化相結合的一種生態休閑和鄉土文化旅遊模式。是一個更能體現和諧發展模式、簡約生活理念、返璞歸真追求的現代農業園林景觀與休閑、度假、遊憩、學習的規模化鄉村旅遊綜合體。它以高效農業為基礎，實現了現代農業的主題化、景觀化、公園化和規模化，是未來我國休閑農業發展的最高境界。

2.主題農莊

是以農民為經營主體，鄉村民俗文化為靈魂，城市居民為目標，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉村旅遊形式。一棟農莊建築實現核心盈利點。花園、樹園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農莊項目體現生活方式。書吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會所等多種配套資源提升品位。實現」1+6+x「模式對主題農莊開發經營。

3.親題農莊

是以農業自然和文化資源為依託，將農業元素融入遊樂設施和親子活動當中。以家庭親子教育等為目的一種休閑農業產品類型。親子農園兒童產品的設計要「以兒童為中心」，遵循安全性、農業主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動體驗性七大原則。

4.現代農業示範區

是以現代產業發展理念為指導，以新型農民為主體，以現代科學技術和物質裝備為支撐，採用現代經營管理方式，可持續發展的現代農業示範區域。現代農業示範區具有產業布局合理、組織方式先進、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著的特徵。

5.酒庄

酒庄一詞源於法國，是指一個獨立的葡萄酒生產單位，即從葡萄種植、栽培、採摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲存、品鑒、銷售整個過程，全部集中在一處完成的場所。酒庄多規劃建設在風光優美、氣候宜人、陽光充足的山谷或海邊，本身就是個旅遊的好去處。在酒庄中，人們可以感受葡萄酒相關知識，還可以休閑、娛樂、健身、度假。

六、休閑農業的功能結構

1.總體思路：融合創新，打造新鄉土度假

從總體上看，休閑農業項目想要獲得成功，必須基於綜合開發的原則，強化三大融合創新：

其一，是「一、二、三」三種產業的融合創新——就是將種植業、加工業與服務業融合起來，形成體驗經濟，實現多元化收益。

其二，是「農、旅、文」三種業態的融合創新——就是以農業為基礎，以旅遊為手段，以文化為靈魂，打造全新的綜合業態——「農旅文綜合體」。

其三，是「鄉土意境與時尚度假」的融合創新——以鄉土意境再造鄉愁，以時尚度假滿足市場，通過新鄉土度假產品的打造實現休閑農業的升級。

2.選址思路：依託景區，確立優先發展區

關於選址，注重兩個方面：

一方面，以核心景區為依託，優先在核心景區周邊發展休閑農業項目，將有利於在未來的經營中與核心景區形成有機聯動。

另一方面，要以地方特色物產的原產地為基礎，優先發展休閑農業項目，有利於形成品牌效應。

3.投資思路：以農為本，吸引多元化投資

關於投資，既要堅持以農民作為休閑農業的主要經營主體，又要鼓勵和吸引社會資本、家庭農場、農民合作社、涉農企業、其他農村集體經濟組織.

通過以參股、獨資、合資和合作等方式，介入休閑農業的投資開發。

4.用地思路：堅守原則，遵循兩個大前提

關於用地，遵循兩個前提：

第一，不佔用基本農田建設配套設施，鼓勵利用農民住宅、荒山、荒坡、荒灘、廢棄礦山和農村空閑地發展休閑農業。

第二，注重保護並優化區域生態環境，把農業景觀、純凈鄉村、青山綠水、潔凈空氣構成的優美環境作為發展休閑農業的根本依託予以持續維護與優化。

5.建設思路：有機融合，實現綜合性帶動

關於建設，絕不能是孤立的結構，而是要與旅遊景區、現代農業、美麗鄉村、生態文明、鄉土民俗文化創意產業建設有機融為一體，最終實現對相關產業的綜合性帶動。

6.產品思路：創意為王，做好規劃與設計

關於產品，要面向市場，做好基於「特色農業景觀、特色文化資源、特色建築、特色物產」等要素創新整合提煉基礎的創意規劃與設計，推動形成一系列主題鮮明的特色休閑農業項目，極大地提升旅遊吸引力。

7.運營思路：市場主體，發揮好政府作用

關於運營，要堅持以市場主體的原則，但同時要更好發揮政府在規劃設計、宏觀指導、技術培訓、品牌營銷、公共服務、規範管理、政策扶持等方面的重要作用，調動各方積極性，從而加速推進休閑農業發展。

七、休閑農業應該怎麼來做呢?

(一)、應該做好策劃規劃

當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業4.0、互聯網+、90後登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業升級的必然方向。在這個快速變革的時代，休閑農業不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業里所能起到的作用非常關鍵。

(二)、不能盲目投資

休閑農業不是硬開發、大開發、盲目開發，而是軟開發、小開發、巧開發 。近幾年農業項目規模越來越大，動輒千畝萬畝，財力雄厚的開發商以資本為傲，加之不切實際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資衝動和資本思維里。最後變成拼砸錢和打價格戰，從而導致成本難以收回，千萬投資付之東流。

(三)、有逼格的創意農業項目才能好效益

休閑農業是一個值得長期耕耘的事業，但不是來大錢、來快錢的領域，如何找到當前的盈利點，使地塊能夠良性運轉起來，成為首要考慮的問題。中國地產黃金十年時間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數大城市，各個地方都出現了空城、鬼城，蓋出來的房子並沒有那麼多人去住，也租不出去。大部分人買房子是為了坐等升值，房產成了一種金融工具，購房不是為了投資而是投機。同時，旅遊地產也出現滯銷現象，除了節假日熱鬧外，其餘時間冷冷清清。投資商搞旅遊是為了賣房子，借著景區要地但不做旅遊——也是掛羊頭賣狗肉。

(四)、在新常態下旅遊地產還能做嗎?應該怎麼做?

首先要肯定的是旅遊地產值得做，但是做法要改變。以往的旅遊地產大部分依託傳統觀光型景區，主要是國家4A及5A級旅遊景區.但這類景區基本上是靠名氣掙團隊客源錢的觀光模式(一鎚子買賣)，而且大部分的旅遊景區由於人滿為患，服務質量不佳.「不來終生遺憾，來了遺憾終生」，此類景區的旅遊地產基本上是沒有出路。隨著經濟結構的轉型升級，地產逐步回歸實業屬性，就是要「住人」。而現在旅遊休閑已經進入到大眾化自助式的時代，現在又是一個講究逼格的時代，中國人正逐步過上「5+2」 的逼格生活方式.逼格時代的旅遊地產賣的不是量而是質，求「既好玩又有情懷」。比如浙江德清的莫干山民宿，以「裸心谷「為代表的鄉村民俗動輒都是二三千元的高房價，還供不應求。比如北京的」古北水鎮「，烏鎮的開發商硬是在司馬台長城腳下造出一個北方地區少見的古鎮，特別有逼格，當然房價也很可觀。這些創新的業態層出不窮，也代表了未來的旅遊地產升級方向，要想旅遊地產賣得好，就要做出逼格的休閑環境，要有逼格的產業項目支撐。

休閑農業的旅遊地產市場更好。

因為傳統主景區那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開發的地塊，沒有什麼負擔，只需要創意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產品。所以，現在旅遊地產的盈利實現的模式不主要依靠「賣房子」，而是「賣產業」。這個產業就是融合了「吃住行游購娛」於一體的綜合體驗。要實現「賣產業」的目的，就必須識到「旅遊地產」本質是「休閑地產」，要拋棄「掛羊頭賣狗肉」的思路，踏踏實實地做旅遊、休閑的文章，做出有逼格的休閑環境和休閑產業來！

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